毫不手软的金科一面高成本激进拿地一面高调再筹资80亿

中华网财经9月16日讯：还是那个毫不手软的金科，高调筹资80亿。

据深交所9月15日信息披露，金科地产集团股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）的项目状态更新为“已反馈”。

信息显示，该债券为小公募，拟发行金额80亿元，承销商/管理人为中山证券有限责任公司,西南证券股份有限公司、中信证券股份有限公司,申万宏源证券有限公司、中泰证券股份有限公司。

募集说明书中显示，本次债券评级为AAA。截至2020年3月末，发行人合并报表中所有者权益为544.15亿元，资产负债率为83.37%，母公司资产负债率为83.22%。

有息负债1081亿存一定的集中兑付压力

中华网财经查询了解到，在答复深交所的反馈意见时，金科股份表示，截至2020年3月末，发行人有息负债规模为10,804,787.37万元，其中2020年4-12月及2021年到期的有息债务余额为6,680,510.87万元，占比为62%，存在一定的集中兑付压力。发行人有息债务的兑付主要依赖于日常经营产生的收入及现金流、银行授信、账面货币资金、存货变现等，2017-2019年及2020年1-3月，发行人营业收入分别为3,475,762.31万元、4,123,367.64万元、6,777,337.45万元及762,684.57万元，经营活动现金流入分别为7,064,295.75万元、12,090,970.79万元、15,583,013.94万元及3,201,239.98万元，截至2020年3月末，发行人货币资金余额为3,596,890.55万元，存货余额为21,150,835.20万元。发行人近年来盈利情况和现金流情况良好，足以覆盖2020年4-12月及2021年到期的有息债务，但若房地产市场政策及宏观经济环境变化导致发行人未来经营和盈利能力未达预期，可能存在一定的集中兑付风险。

发行人资产变现能力截至2020年3月末，发行人货币资金余额为3,596,890.55万元，而发行人一年内到期的有息债务规模为2,692,060.71万元，发行人账面货币资金足以覆盖一年内到期的有息债务。

销售目标2200亿不变、激进拿地策略不变

中华网财经注意到，虽受疫情影响金科今年的销售目标仍坚持2200亿不变。此外，在拿地方面，金科依然保持着激进的土地收储策略即新增土地储备面积大于销售面积的状况。数据显示，截至2020年6月末，金科新增土地储备建筑面积1370万平方米，是当年销售面积的1.59倍，公司总可售面积在期末达7400万平方米。

较同期平均拿地成本多支出167亿

仔细品读金科拿地数据发现，今年1-6月，拿地耗资546亿元，而实际营收却为303.06亿元，拿地花销为营收规模的180%；在深层次了解，今年前6个月，公司在公开市场拿地87宗，根据拿地资金和建筑面积测算，折合每平方米成本3985.40元。而上年同期，这一数字为2764.71元/平方米。显而易见今年上半年的拿地成本每平米较上年同期高出1220.69元，合计较上年同期购地新增成本167亿元。

同时踩中“三道红线”

此前就在8月中旬，监管部门旨在收紧房企融资而披露对房企的三道红监管红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍。

而作为行业前20强中的金科更是作为为数不多、同时踩中“三道红线”的企业。

公开数据显示，截至6月，公司剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率124.62%，现金短债比0.98倍。

对于刚刚经历与融创股权争夺大战后的金科虽引入红星家具集团战略入股，平定了股权大局，可对于接下来的经营压力可谓毫不轻松，融资收紧财务踩红线、地价高企势必利润减弱、负债集中对付压力、规模过快增长势必埋藏更多不可知的问题，这些问题眼下都是金科不可忽视的。

（中华网财经综合 文/刘星）