大白楼市

新城控股前3季销售同比降17.5% 其增量转提质后迎来毛利率跌至5年前

2020年10月15日 10:43
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中华网财经10月15日讯:曾经的行业规模增长“黑马”新城控股于2017年首破千亿后紧接着2019年再次突破2000亿大关。在“少帅”接棒后新城控股的增长方向有所调整。

于2020年,王晓松为新城控股定下了2500亿的销售目标,较2019年减少200亿。“新城更多是要加强自身能力,要增量、提质。未来,新城希望行业排名稳定在第十名左右,不会为了排名而排名。”业绩会上,王晓松强调称,2015年-2019年为增量年,2020年后将重心转为提质。

销售额顺势同比下滑17.52%

据9月14日,新城控股披露2020年9月份及第三季度经营简报显示,今年1-9月公司累计合同销售金额约1630.47亿元,比上年同期下降17.52%,累计销售面积约1508.15万平方米,比上年同期下降12.47%。

其中,9月份新城控股实现合同销售金额约239.66亿元,销售面积约228.17万平方米。

至此,新城控股前三季度完成年销售目标2500亿元的65.22%,不过未来三个月须完成870亿元的销售金额,每月须完成近290亿元销售额方能完成今年的既定目标,应该说具有一定的挑战。

就公告数据方面,具体而言,新城控股年1-9月房地产出租方面,总建筑面积6,695,279.93平方米,可供出租面积4,045,078平方米,其平均出租率为96.58%,已出租3,906,916平方米,三季度合计租金收入12.87亿元,当年租金收入34.36亿元。

在近期新增土地方面,其获得7宗项目,分别在重庆、贵阳、广安、宜昌、长沙、常州、蚌埠。

其中,土地价格最高的项目为贵阳的大体量项目,新城控股通过挂牌方式取得贵州省贵阳市编号为GD(20)017号地块。该地块位于贵阳市云岩区八鸽岩街道办事处,出让面积为97,205.00平方米,规划用途为商住用地,容积率≤5.31。新城控股目前拥有该项目100%权益,需支付土地价款40.43亿元。

毛利率跌落至5年前水平

在提质方面表现在业绩方面又是怎样呢?

据中华网财经此前报道中,新城控股2020年中期财报显示,期内,新城控股录得总资产5066.3亿元,同比增长9.63%;归属于上市公司股东的净资产376.66亿元,同比微跌1.98%;营业收入为377.36亿元,同比增长121.15%;归属于上市公司股东的扣非净利润为27.47亿元,同比增长33.91%。

而将时间拉长来看,自2017年至2020年中期财报数据显示,其毛利率已下滑10.17个百分点,其中,近三期财报数据显示,毛利率同比下滑加速,至今年中期该指标已下滑至2015年水平。

新城控股前3季销售同比降17.5% 其增量转提质后迎来毛利率跌至5年前

大资金押注商业地产

新城控股中期营收增长除了住宅业务外,其商业地产也在发挥着支撑作用。

王晓松曾公开表示,成立27年的新城,第一个15年靠住宅增加销售和利润,第二个15年靠住宅和商业双轮驱动,未来的15年利润则来自于商业管理。

中期财报数据显示,期内,公司已实现115个大中城市、139个综合体项目的布局。上半年累计开业吾悦广场63座,已开业面积达586.62万平方米,同比增长42.72%,实现租金收入21.32亿元,同比增长22.46%,出租率达96.08%。

这一成绩看似不错,不过,这种类万达模式的商业地产,也面临着巨大的争议。

此类万达模式能否给新城控股带来新的增长动能?

有业内人士认为,新城控股的“吾悦广场”大多位于城市非核心区域,周边居民消费能力较低,未来不论是资产增值还是租金增长空间都有限。

此外,商业地产新城控股选择的是自持,这势必形成大量资金被长年占用的局面,这也是外界关注的重点。

得一张黄牌

值得注意的是,据媒体统计数据,按新城控股今年中期业绩数据显示,其剔除预收款资产负债率77.47%触及踩线,净负债率35.06%,现金短债比1.73,按监管部门设置的三道红线看,新城控股踩一条红线,得监管一张黄牌。

新城控股前3季销售同比降17.5% 其增量转提质后迎来毛利率跌至5年前

前三季651亿拿地:平均拿地成本高出同期近18个百分点

此外,中华网财经了解到,据中指研究院发布的2020年1-9月全国房地产企业拿地排行榜TOP100显示,新城控股在前三季度拿地花费651亿元位列第10名,拿地面积为1810万平米位列TOP100第4名,平均拿地成本3583元/平米。值得注意的是,去年同期新城控股花费472亿元拿地1551万平米,平均拿地成本为3043元/平米,其中今年的拿地金额同比提升了37.9个百分点,平均拿地成本较同期高出17.7个百分点。

土储丰富且优势明显

据2019年年报数据显示,期内,新城控股在全国105个大中型城市合计拥有土地储备10220.34万平方米的计容建筑面积,土地储备倍数为4.20,足以满足未来4年左右的开发运营所需。

在城市能级方面,新城控股在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局,其中一、二线城市占总土地储备的38.30%,长三角区域三、四线城市土地储备占比36.00%。

不过,有业界人士担忧表示,随着监管层对楼市的收紧,在融资已经划定红线,在放贷释放端也要求银行第四季度压缩放贷比例至30%以内,资金层面已经被层层设限,如若自身造血功能不能及时跟上恐怕多数房企的资金危机即将到来,新城控股也不例外。后续新城控股运营发展如何,中华网财经也将持续关注。

(中华网财经综合 文/卫东)

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