中骏商管火速向港交所递表：在管面积1450万方 关联方占款额大增

中华网财经1月29日讯：当媒体公开追问中骏千亿成色不足及千亿债务拖累之时，中骏在忙于分拆物业扩大融资。

自20日中骏集团控股公告称可能分拆商业物业管理及运营服务及住宅物业管理服务业务於香港联合交易所有限公司主板独立上市公告后，于1月28日晚间，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）向港交所递交招股书，BofA Securities（美银证券）和UBS（瑞银集团）担任联系保荐人。

黄朝阳为中骏商管控股股东

招股书显示，中骏商管股权结构方面，IPO前中骏集团透过乐景间接控制中骏商管83.24%的股权，黄朝阳则通过新升、东涛及建世三家全资控股公司拥有中骏集团50.04%的股权，进而成为中骏商管的控股股东。

 图为中骏商管股权结构（来源：招股书截屏）

此前，中骏集团公告称，分拆上市将使中骏集团及中骏商管能够更加专注于各自业务的发展、战略规划及改进资源分配；提升集团的企业形象及声望，从而增强吸引战略投资者的能力等。

半年挪腾急于上市融资

中华网财经翻阅招股书了解到，中骏商管从中骏集团收购商业物业管理及运营服务营运实体的一系列动作均发生在半年之内。其中于2020年8月，上海中骏商管从中骏集团控股的三家间接全资附属公司分别收购厦门中骏商管全部股权、泉州世界城58%股权、上海中骏虹申38.85%股权，代价总计9790万元；2021年1月19日，上海中骏商管又从盛新投资手中收购北京世界城的全部股权，代价为5000万元。

一系列的业务腾挪之后，中骏于2020年11月10日将物业公司公司的名称由“中骏商业控股有限公司”改为“中骏商管智慧服务控股有限公司”。

商业物业收费高于已上市公司

中华网财经翻阅招股书了解到，中骏商管最早可追溯至2003年，当时其首家营运附属公司厦门世邦泰和开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务，并于2009年将服务范围扩大至提供商业物业管理及运营服务。目前是一家综合物业管理服务提供商，根据仲量联行的资料，2018年及2019年的商业物业管理服务平均物业管理费高于已披露该资料的所有中国上市物业管理公司。截至2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九个月，基本商业物业管理服务的平均物业管理费分别为29.0元、29.4元及29.5元。

规模偏小：90个项目、在管面积1450万方

目前中骏商管已在中国18个省、市及自治区的51个城市开展业务，在管物业中包括住宅及商业物业（如购物中心及办公楼宇）多种业态。

截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米及已订约总建筑面积约为3040万平方米，规模偏小。

根据仲量联行的资料，截至2019年12月31日，中骏商管的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第12位。中骏商管亦曾获得一系列的认可，如其在中指院主办的「2020中国商业地产公司品牌价值TOP10」中排名第六位，获Winshang.com评为「2019「时代座标」年度商业地产优秀运营商」。

去年前3季度收益、净利按年增长33.7%及115.6%

于往绩记录期内，中骏商管的收益、净利润、在管面积实现一定的增长。

 图为中骏商管经营业绩（来源：招股书截屏）

数据显示，其收益由2018年的3.97亿元增加44.9%至2019年的5.75亿元，同期净利润由3480万元增加122.0%至7730万元。而在2020年1-9月，中骏商管实现收益5.30亿元、实现净利润1.23亿元，分别较上一年同期增长33.7%及115.6%。

在管建筑面积由截至2018年12月31日的约1060万平方米增加至截至2019年12月31日的约1180万平方米，并进一步增加至截至2020年9月30日的约1450万平方米。总签约建筑面积由截至2018年12月31日的约1790万平方米增加至截至2019年12月31日的约2250万平方米，并进一步增加至截至2020年9月30日的约3040万平方米。

利润增速跑赢收益增速，客观反映中骏商管的盈利能力逐步增强。从中骏商管的股本回报率已由2018年的12.3%增至2019年的32.6%，同期净利润率则由8.8%增至23.3%，增加14.5个百分点。

中骏集团贡献98%收入

图片为中骏商管业务贡献表（来源：招股书截屏）

收入构成看，中骏商管的收入来自商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两个分部，前者包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务及其他增值服务三块，后者则同其他物业公司别无二致，也是基本住宅物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三项。

收入结构层面，商业物业管理及运营服务的收入贡献率从2018年的38.4%增至2020年前9月的45.4%；物业收费层面，2018-2020年1-9月其基本商业物业管理服务的平均月收费分别为29元/平、29.4元/平及29.5元/平，呈现出稳中有进的态势。

然而，中骏商管仍极为依赖母公司。数据显示，2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目提供住宅物业管理服务的收益分别为2.41亿元、3.3亿元、2.22亿元及2.84已元，分别占同期住宅物业总收益的约98.6%、98.9%、98.6%及98.0%。另，以2020年9月末的数据计，中骏集团开发项目及共同开发项目贡献其在管面积的96%，并贡献其收入的98%。

 中骏商管关联方依赖情况（来源：招股书）

从上图数据所示，来自独立第三方开发项目收入占比，自2018年至2020年9月，收收占比分别为1.4%、1.1%、1.4%、2%，占比增缓慢。

关联方应收款基数大、周转时间长

值得注意的是，中骏商管随着收益大增其应收款也随之攀高，截至2018年12月31日的1510万元增加至截至2019年12月31日的9860万元。对此，中骏商管表示，主要是由于开始向中骏集团提供开业前管理服务，以及为非业主提供的增值服务的服务范围扩大。截至2020年9月30日，应收款增加至1.617亿元。中骏商管表示，主要由于业务扩充及季节性因素的影响，因为我们的客户过往通常在年末结清未付费用的结余。

中骏商管应收款占比情况（来源：招股书）

而具体看应收款占比，关联方应收款占比为85%，且近一期应收款按年大增53.84个百分点。从应收款周转天数看，平均周转天数为68天，关联方的应收款周转天数为132.5天，接近平均周转天数的2倍，说明关联方占款情况严重。

 中骏商管应收款占比情况（来源：招股书）

招股书显示，面向未来，中骏商管表示将采取以下策略增强其市场地位：一是通过有机增长、战略收购及中骏集团的支持来巩固；二是继续投资技术以提升服务质量、客户体验及参与度，并提高运营效率；三是继续改善及提升服务质量、品牌知名度及客户忠诚度；四是继续拓展价值链，并丰富增值服务；五是继续吸引、培养及留住人才以支持发展。

募资用于收并购扩大规模等

对于IPO所得款项用途，中骏商管为透露具体比例，此次IPO所得款项净额将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大业务及多元发展服务种类；将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高运营效率；用于扩展价值链上业务，并多元发展增值服务种类；用于吸引、培养和挽留人才以支持发展；用于一般业务用途及用作营运资金。

值得一提的是，在2021年新年前夕，黄朝阳在中骏集团新年致辞时就曾透露2021年将要力争中骏商管今年上市。彼时其表示，“中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营，兑现并持续提升商业经营能力”。而据克而瑞统计，2020年中骏集团的全口径销售额达到1015.1亿元，位列房企销售排行榜第41名，成功跻身千亿俱乐部。

（中华网财经综合 文/散水）