观察指标变考核指标？ 消息指12家企业被纳入40%投销比监管

中华网财经7月28日讯：近来，从生育、到教育、到楼市，政策力度在全面加深。在7月24日，住建部联合8部门共同出手整治房地产市场乱象的文件中，更是立下了三年的军令状。

买地金额不得超年度销售额40%

政策对于楼市调控越来越清晰。7月26日，据媒体消息被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。这条红线究竟对企业影响几何？

首先来对号入座回顾下被纳入“三道红线”试点的重点房企名单。据此前公开信息显示，约有12家试点房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城等。

接着往下捋，上述试点房企今年上半年销售额及买地金额又是怎样的情况？

据中指研究院发布的数据显示，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降，在三道红线和供地两集中背景下，房企拿地更趋谨慎。

试点房企华润、招商、保利超红线

如果数据还不够直观的话，看下图，右侧黄色柱状图若大超左侧蓝色房企，其中不乏华润置地、招商蛇口、保利发展、绿城中国、中骏集团等。

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

进一步的数据显示，首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。12家中只有3家企业略高于红线，下半年需适当降低拿地力度。与上年同期相比，12家试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点。

接着看下图，再拿一组数据清晰了解2021年上半年房企的拿地销售比。

（数据来源：亿翰智库，图片来源媒体统计数据）

亿翰智库数据显示，12家企业的销售规模均在千亿级别以上，且均为TOP20内企业；其中，上半年房企的拿地销售比数据，越秀地产以103%居首，其次是“三道红线”试点房企招商蛇口、华润置地、保利发展，数据分别为62%、54%、42%。

机构：短期超红线影响大

那么，拿地销售比超过40%红线对试点房企的影响有大的？

对此，中指研究院相关人士指出，拿地销售比40%红线对试点企业整体影响较小，但短期内拿地力度较大企业受影响大。

首先，短期来看，上半年拿地力度较大企业预计受到更大影响。2021年上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响，行业拿地热度明显下降，拿地销售比均值已降至40%以下，行业整体受到影响有限。个别企业受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动，拿地力度较大，拿地销售比超过了40%，这些企业受影响较大，下半年或将调整拿地节奏，审慎获取土储。

其次，拿地销售比是配合“三道红线”在经营方面出台的监管指标，将有力的矫正企业盲目扩张行为。7月22日，国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并发表重要讲话，重申坚持“房住不炒”定位，为下半年房地产政策调控明确定调，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。拿地销售比40%红线可以进一步约束房企投资行为，抑制土地市场非理性因素，将有力的矫正企业盲目扩张的行为，从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。

再从中长期来看，房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利、充足土储的企业有望脱颖而出。

开发净利润1-2个点还值得做下去？

那么又一个新的问题来了，当前大势下杠杆加不上了，开发净利润低到1-2个点，没有“规模”支撑利润房企还值不值得做下去？

早在今年5月份杭州某房企大佬在回应投资者提问时表示，“在其团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率只有11.2%，同比下跌了0.7个百分点。

不过也有行业乐观的观点表示，未来几年，房地产估计还有20万亿交易额，平均每年交易额超过17万。即使现在投资总量不增长，房价还能保证5%-8%的增长，存量很大，空间很大还有机会。

同时，有房企专业人士对中华网财经表示，国家对于房地产行业的调控指导从来都是清晰的，此次加入的40%去杠杆指标，意味着此前的“三道红线”观察指标已实际转变为试点房企的考核指标。此外，自7月份以来相关部门加快了调整房地产市场的步伐，房地产市场调控全国已经统一在一盘棋上处理。房企过去大开大合、粗线条发展的时代已经过去，要习惯低利润的地产新周期。

（中华网财经综合 文/非鱼）