花样年卖资产欲“度过低谷”背后的债务隐患与三张“负面”牌

中华网财经9月29日讯：潘军对彩生活的资产挪腾真实意图一步步显露出来。

分拆商业上市花漾乐主要资产上市

早先在7月26日，花样年控股及彩生活共同发布公告称建议拆分商业及综合混合用途物业的物业管理业务上市。值得一提的是，更早时候至今年5月这场有关花样年旗下花漾乐入场与彩生活退场的资产“双簧”戏码戏愈演愈烈。据统计，期间，彩生活陆续将旗下11家商业业务分批转给花漾乐，而如今的花样乐掌控中15家商业资产。

33亿元打包出售邻里乐主要资产

最新，据9月28日晚间，碧桂园服务控股有限公司（简称：碧桂园服务，6098.HK）公告，于2021年9月28日，碧桂园物业香港控股有限公司与彩生活服务集团有限公司签订股权转让协议。

据此，碧桂园服务同意收购邻里乐控股集团有限公司100%股权。收购事项的总代价最高不高于人民币33亿元，代价将以碧桂园物业香港的自有资金及/或股权融资及/或贷款等方式进行支付。

资料显示，邻里乐控股2021年6月30日的未经审核综合净资产价值约为人民币13.74亿元，2020年及2019年的除税后溢利分别为3.09亿元和3.06亿元。

公告中，碧桂园服务称，邻里乐控股为彩生活服务的核心资产（如万象美物业和开元国际），彩生活服务为集物业服务、楼宇智慧、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务企业，2021年获得观点指数研究院颁发的“2021中国物业服务企业TOP50”。上述核心资产包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。

碧桂园服务认为，收购事项将补充本集团的业务，并进一步扩大本集团业务的规模和覆盖范围，促进本集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进本集团于商业物业管理的发展，增强本集团在市场上的影响及竞争力，有助于本集团的长期稳定发展，稳固行业龙头地位。

对此，中华网财经查询获悉，此次被潘军售予碧桂园服务的邻里乐控股资产仅为邻里乐（香港）有限公司旗下深圳前海邻里乐商业服务有限公司旗下主要资产，并不涉及深圳市花漾乐商业服务有限公司及旗下15家公司资产，而这部分资产也是此前潘军计划分拆上市的核心资产。

图为天眼查动态数据公司关系图

业界：出售物业优质资产“度过低谷”

而对于上述并购事件起因，中指物业事业部副总经理牛晓娟分析指出，部分房地产企业资金趋紧，选择出售物业优质资产“度过低谷”。

其进一步指出，“三条红线”等调控政策之下的房地产企业，短期投明显会放缓、融资渠道受阻，部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。企业采取该行为主要考量两个方面：一是物业管理行业正处于加速整合阶段，头部物企通过并购优质物企巩固行业地位的意向强烈；二是作为轻资产的物业企业随着行业的快速发展取得了相对较高的估值水平。

值得一提的是，9月17日，花样年董事局主席兼首席执行官潘军在某论坛上表示，如果明年6月份政策环境没有改善，销售仍然延续这种颓势，60%的民企开发商或面临倒闭。

花样年集齐标普、惠誉、穆迪三张评级展望“负面”牌

此外，近日媒体公开报道显示，花样年更是在近期一口气收齐了标普、惠誉、穆迪三张评级下调展望“负面”的牌。

9月14日，标普全球评级发布报告称，将花样年控股（01777.HK）评级展望调整至负面，并确认“B”评级。标普在报告中称，将花样年评级展望调整至负面，以反映其未来6-12个月的减债和再融资计划存在执行风险。这份计划包括在运营中节约成本以及出售项目股权以提升流动性，这是因为在当前市场波动的背景下，境外资本市场的再融资可行性下降。而且，该计划将带走业务所需的资源，增加花样年稳定现金流入的压力。

如果未来6-12个月花样年无法生成足够的流动性用来偿还债务，标普则可能下调其评级。

9月16日，评级机构惠誉在报告中将花样年控股的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”，展望仍为“负面”。此外还将花样年控股的高级无抵押评级和未偿美元高级票据评级从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”。

截至2021年6月30日，资本市场债务占2021年上半年总债务的67%(2020年:76%)，美元债务占53%(2020年:64%)。惠誉称，花样年控股的资本市场准入似乎已经恶化，因为其债券的交易价格大幅下跌。在当前市场条件下，花样年控股发行或延长其资本市场债务可能具有挑战性。

9月27日，穆迪将花样年控股集团有限公司（01777.HK）（Fantasia Holdings Group Co., Limited，简称“花样年控股”）的企业家族评级从“B2”下调“B3”，并将其高级无抵押债券评级从“B3”下调至“Caa1”。同时，穆迪将上述评级列入下调观察名单，此前评级展望为“负面”。

穆迪高级分析师Celine Yang表示，评级下调反映了融资渠道收紧和高额债务到期增加了花样年控股的再融资风险。

上述三张“负面”牌，对于花样年直接影响或将是：若花样年想要再通过美元债融资和“借旧换新”恐怕将难上加难。

一年内的债务“隐患”

而据标普统计，花样年有约7.62亿美元债将在年内到期，还有约17亿元境内债券将在11月和12月到期或可回售，以及35亿元信托贷款在一年内到期。

从此前花样年控股集团有限公司（简称：花样年控股，1777.HK）发布2021年中期业绩报告来看，期内公司实现营业收入约109.52亿元，同比增长18.5%；对应毛利22.77亿元，同比下降26.75%；毛利率19.71%同比下降13.93个百分点；净利润3.03亿元，同比增长9.25%；净利润率2.77%，同比下降0.23个百分点；归属于公司拥有人的净利润约为1.53亿元，同比增长58.7%。期内每股基本盈利为2.65分，同比增长58.68%。

截止2021年6月30日，花样年控股总负债830.07亿元，同比增长4.4%；资产负债率75.72%；净负债比率为74.8%。对此，花样年控股表示，集团通过优化其权益结构及严格执行现金流预算措施能够保持合理的债务长短期比例，本期末净负债率与去年末基本持平。

从现金流角度来看，花样年下半年业绩也已经开始显露疲态。数据显示，其7月销售额51.17亿元，环比下滑17.6%；8月销售额40.33亿元，环比下降21.18%，同比下滑20.96%。

“上层对房地产去风险调控意志坚定，这次花样年出售资产给碧桂园服务不失为提前一步的资产兑现布局。随着房地产市场环境变化，越往后，或许未来资产贬值将进一步加剧。”一位金融分析人士对中华网财经表示。

对于花样年及行业收并购中华网财经将持续关注并报道。

（中华网财经综合 文/刘星）