珠海万达商管赴港IPO：营收106亿 与腾讯、蚂蚁、碧桂园等战投签利润对赌协议

中华网财经10月22日讯：自3月份宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退后，万达商管转向H股上市终于坐实：10月21日晚间，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称：珠海万达商管）在港交所递交了招股书。中信证券、JP摩根、瑞信为联席保荐人。

轻资产万达：中国最大的商业运营服务提供商

中华网财经从招股书中获悉，珠海万达商管称其为中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场。其提供的商业运营服务包括商业管理服务、物业管理服务，及增值服务。

轻资产：值得一提的是，招股书披露，截至最后实际可行日期，除我们直接下属的14家一级附属公司外，万达商管公司有540家附属公司，其中大部份为向商业广场提供商业运营服务的公司。

控股股东：王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达

股权构成方面：珠海万达商管目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达与投资者，分别持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股权。此外，招股书披露，腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等22家公司战投珠海万达商管及六位高管持股，总持有21.17％股权。

此外，大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，当中包括5.19%的直接权益、透过万达集团拥有的44.31%间接权益、及王健林的配偶林宁所持有的3.18%直接权益。

至此，珠海万达商管控股股东由王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达共同组成。

380个商业广场、在管建面5420万平

规模方面：截至2021年6月30日，珠海万达商管管理380个商业广场，分布在204个城市，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，海万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

截至2021年6月30日止十二个月，万达广场客流量为46.072亿人次。截至2021年6月30日，公司的会员数量达到7630万人。

外拓能力方面，珠海万达商管表示，截至2021年6月30日，其有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。同时，从2015年起，珠海万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年6月30日，珠海万达商管的在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。

目前，珠海万达商管根据两种运营模式提供服务，分别是委托管理模式及租赁运营模式。截至最后实际可行日期，珠海万达商管所有280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理，合共118个在管独立第三方商业广场中82个采用租赁运营模式管理。

关联方贡献收入接近七成

收入方面，于往绩记录期，珠海万达商管的收入于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月分别为110.24亿元、134.37亿元、134.37亿元、171.96亿元及106.36亿元。

对于收入增加，招股书中珠海万达商管表示，收入增加乃主要由业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。

其中，于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，珠海万达商管来自委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。同期，珠海万达商管来自租赁运营模式的收入分别占总收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。

招股书风险披露，珠海万达商管称，“于往绩记录期内，我们的大部份收入由母公司集团拥有的商业广场项目所产生。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，有关收入分别为人民币8,943.3百万元、人民币9,640.4百万元、人民币11,676.4百万元及人民币7,167.7百万元，各占同期我们商业运营服务收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。”

此外，招股书披露风险信息显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，我们拥有合共人民币5亿元、人民币3.59亿元、人民币13.99亿元及人民币13.99亿元的计息银行及其他借款，以及人民币18.97亿元、人民币34.55亿元、人民币57.37亿元及人民币62.71亿元的贷款担保。

近一年毛利率降至35.9%

毛利方面，珠海万达商管于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，毛利分别录得45.52亿元、45.81亿元、63.44亿元、26.79亿元45.13亿元。同期，毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

此外，珠海万达商管于2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，录得期内溢利分别为12.48亿元、11.12亿元、6.56亿元以及8.17亿元.

与投资者签有利润对赌协议

值得关注的是，招股书中有关投资者权利中披露，万达方与投资者签有对赌协议，大连万达商业及珠海万赢已同意保证珠海万达商管2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

设立投资者撤资回报

另外，招股书披露，设立撤资权利中，根据投资的条款，公司的若干控股股东已同意促使本公司于投资者递交转换请求后三个月内递交将投资者持有的股份及大连万达商业持有的股份（不低于当时已发行股份总数的20%）转换为H股的申请，而倘投资者持有的股份并无于2023年12月31日前转换为可在联交所自由的H股，则投资者可要求公司的若干控股股东购买尚未如此转换的全部或部份股份（“撤资股份”），在此情况下，公司的若干控股股东将共同及个别地负责向投资者支付如下购买价（“撤资价格”）。每股撤资股份的撤资价格等于自交割日期起至全额支付撤资价格之日止每股投资对价每年（以365天为基础）预提所得税税后（如有）年内部收益率8%产生的回报，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。

IPO募资用途

对于募资用途中，招股书并未披露具体数据或比例。据招股书披露，募集资金将用于战略投资和收购以获取优质项目经营权、扩大商业运营服务业务以及增加在管商业广场数量及在管建筑面积，以巩固公司的行业领导地位；其次，将用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景；再是，用于增强公司的科技及数据处理能力，以提升运营效率及服务品质；此外，将用于商业广场部份设施升级，以提升其竞争力；另，将用于对生态体系内进行战略投资，以拓展多元化收入来源、提高协同效应并打造高客户黏性的全产业链服务体系；以及用于营运资金和其他一般企业用途。

（中华网财经综合 文/刘星）