万物云通过港交所聆讯：合约建面9.3亿平 规模、收入、利润持续扩大同时ROE走弱
中华网财经9月1日讯：据港交所披露消息，经历5个月后，万物云通过聆讯并披露聆讯后资料集，联系保荐人为中信证券、花旗、高盛。
资料披露，万物云作为万科下属控股子公司，其前身为万科物业发展股份有限公司，业务开始于1990年。对于公司主要业务范畴，万物云称，依托于品牌优势和服务品质，我们的业务范围已拓展至物业管理以外的业务，并成为了增长模式由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的领先服务提供商，为住宅社区、工作场所和公共建筑等多元化的物业以及覆盖业主、企业及其他机构客户的广泛客户群提供服务。
招股书显示，2019年-2021年及2022年3月31日止，万物云实现收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元、68.48亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元、3.19亿元。
毛利率走弱。数据显示，于2019年、2020年及2021年，万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三个月的毛利率分别为14.7%及14.5%。
对此，万物云称，我们的整体毛利率主要受我们的业务组合、定价政策及成本结构的影响。我们的毛利率由2019年的17.7%增至2020年的18.5%，主要受社区空间居住消费服务的毛利率由16.1%增至18.7%所推动。该增加主要归因于(i)2020年旨在缓解COVID-19影响的若干社保减免；及(ii)我们的业务扩张带来的规模经济效益。我们的毛利率由2020年的18.5%降至2021年的17.0%，主要原因是社区空间居住消费服务的毛利率由2020年的18.7%降至2021年的15.8%。该下降主要由于本公司于2020年享有的若干社保基金减免于2021年不再享有。我们的毛利率由截至2021年3月31日止三个月的14.7%降至2022同期的14.5%，主要是由于住宅物业服务的毛利率由截至2021年3月31日止三个月的11.2%降至截至2022年3月31日止三个月的10.2%。该减少主要是由于我们历史收购产生无形资产摊销。
资产回报率走弱。数据显示，2019年-2021年及2022年3月31日止三个月，万物云资产回报率分别为7.3%、8.6%、7.2%、4.5%。
合约建筑面积约9.3亿平
归母方面，截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目达4,096个，以及在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目达3,035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1,929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1,706个。
来自关联方的住宅物业收入占比超五成
此外，聆讯资料集中，万物云表示，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年3月31日止三个月，(a)我们在社区空间居住消费服务中，自万科集团及其合营企业或联营公司产生的收入分别占我们总收入的2.3%、2.3%、2.1%及1.7%，而来自万科集团及其合营企业或联营公司开发的住宅物业的收入分别占我们住宅物业服务收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%；(b)我们在商企和城市空间综合服务中，自万科集团及其合营企业或联营公司产生的收入分别占我们总收入的9.5%、12.5%、12.3%及9.5%，而源自万科集团及其合营企业或联营公司开发的项目的收入分别占我们物业及设施管理服务收入的17.1%、15.4%、16.8%及16.7%；及(c)我们在AIoT及BPaaS解决方案服务中，自万科集团及其合营企业或联营公司产生的收入分别占我们总收入的3.6%、3.7%、4.8%及4.0%。于往绩记录期间，尽管万科集团是我们最大的客户，但我们收入的很大部分来自独立第三方客户，分别约占于往绩记录期间总收入的84.6%、81.4%、80.8%及84.8%。
应收款出现大额减值风险。万物云坦诚表示，截至2019年、2020年、2021年12月31日及2022年3月31日，我们的贸易应收款项、应收票据及应收保证金减值亏损拨备分别为人民币2050万元、人民币3690万元、人民币13490万元及人民币16870万元。我们计提该等减值拨备乃基于预期信贷亏损。贸易应收款项的实际收回金额可能低于预期，进而可能对我们的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。
IPO募资用途
此外，对于此次IPO募资用途，招股书，万物云表示，IPO募资将用于为在选定街道打造独特的高浓度街区服务策略提供资金、将我们的“万物云街道”模式在全国范围内扩张，旨在扩大业务底盘、实现规模经济及创造新业务机会。其次，用于投入标准化和数字化举措，以促进万物云所管理空间的整合及资源共享。特别是，该等投资将用于加强我们的数字化基础设施，使我们的线下接触点多样化，以提高效率和增强客户体验。另，将用于投入我们AIoT及BPaaS解决方案的开发，旨在使我们具备建立产业互联网的能力。以及用于收购或投资增值服务提供商和上下游供应链上的服务商以纳入万物云生态系统。还有一部分资金将用于吸纳及培养人才。以及用于营运资金及一般公司用途。
