魔方生活服务赴港IPO：在营公寓7.62万套 上半年净利41万元同比降99.8% 现金不足以覆盖短债

中华网财经9月27日讯：据港交所披露文件显示，魔方生活服务集团有限公司（简称：魔方生活服务）提交上市申请书，摩根士丹利和建银国际为联席保荐人。

长租公寓赛道运营商

招股书披露，魔方生活服务是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商，2009年，魔方开始在南京发展集中式长租公寓业务。此后，魔方凭借在长租公寓管理和运营方面长期积累的多年经验和专业知识，扩展到其他城市，包括在2013年扩展到上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。截至2022年6月30日，共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市394个地点经营。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

魔方生活服务运营租赁公寓的模式有两种：一是直营模式，在该模式下，整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营，及加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

招股书显示，魔方生活服务旗舰品牌包括2009年推出的魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；以及在2016年推出的9号楼公寓，主要为蓝领人员提供宿舍类住宿解决方案。

数据显示，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于人民币3000元至人民币6000元，或在其他城市月租介于人民币2000元至人民币4000元之间。

其中，截至2022年6月30日，在一线城市拥有38609个直营公寓，在其他城市拥有11465个直营公寓。租金方面，截至2022年6月30日，旗下白领公寓月均租金为3002元，蓝领公寓的月均租金为3723元。

实控人为华平投资

魔方生活服务创始人为。该公司经历E轮系列融资。招股书披露，PeridotGemInvestment、MordeniteGem及PeridotGemGroup各自由华平投资管理的若干投资基金控制。截至最后实际可行日期，PeridotGemInvestment、MordeniteGem及PeridotGemGroup分别持有本公司已发行股本总额的44.16%、5.81%及3.99%。

具体来看，华平投资持股情况：华平投资通过PeridotGemInvestment、MordeniteGem及PeridotGemGroup持有本公司股份。截至最后实际可行日期，华平投资(i)通过PeridotGemInvestment持有38,959,981股普通股、243,670,700股B系列优先股及9,608,500股C系列优先股；(ii)通过MordeniteGem持有38,420,705股E系列优先股；及(iii)通过PeridotGemGroup持有26,380,368股E系列优先股。

中华网财经从招股书获悉，股权构成方面，前期持股比例4%以上的股东分别为Peridot Gem Investment、CDPQ (Asia)、HangFang Investment、Mordenite Gem、DT MF Investment，持股比例为42.25%、16.80%、12.50%、5.56%、4.28%。

董事成员方面，郑南雁任非执行董事兼董事会主席；柳佳女士任执行董事兼首席执行官，负责集团业务营运的整体管理；PERLMANJeffreyDavid、吴凯盈、张其奇、张昱诤、李晓梅、LIMMengAnn6人任非执行董事。

收入复合年增长率为24.7%

业绩方面，于往绩记录期间，魔方生活服务收入由2019年的9.47亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%；2022年上半年，其收入同比增长24.1%至8.5亿元。净利润由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率为115.6%。

2022年上半年净利润同比减少99.7%

2022年上半年净利润微薄，仅为41万元，而去年同期为1.62亿元，同比减少99.75%。

值得一提的是，此前国内长租公寓方面因资金问题相继“暴雷”的青客公寓和蛋壳公寓也曾在遭遇现金流困难时相继赴美IPO。

如今魔方生活服务财务方面有怎样呢？据招股书披露，魔方生活服务2019-2021年流动负债总额逐年增长，分别为13.04亿元、21.65亿元和26.74亿元。截至今年6月末，公司流动负债总额为27.21亿元，共有10.49亿元的银行贷款及其他借款须在一年内或按要求偿还，同期公司拥有的现金及银行结余仅为6.92亿元，不能足额覆盖短期债务。

中华网财经从招股书获悉，有关风险因素中，魔方生活服务坦诚披露称，我们的流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及影响我们拓展业务的能力。

截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年6月30日，我们的流动负债净额分别为人民币703.1百万元、人民币1,340.8百万元、人民币1,506.4百万元及人民币1,543.1百万元，我们的流动租赁负债分别为人民币387.8百万元、人民币425.9百万元、人民币717.8百万元及人民币925.8百万元，分别占截至同日租赁负债的7.8%、8.7%、9.4%及12.2%。此外，截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年6月30日，我们的租赁负债分别为人民币4,994.9百万元、人民币4,923.1百万元、人民币7,603.2百万元及人民币7,596.1百万元。

对此，魔方生活服务称，流动负债与流动资产之间存在实际错配。有关错配连同我们的借款、应付款项及应计费用，导致我们的净流动负债状况。流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及对我们拓展业务的能力产生不利影响。我们可能需进行额外股权融资（此可能导致阁下的股权被摊薄）或寻求债务融资（该等融资可能无法按对我们有利或商业上合理的条款获得，或根本无法获得）。倘我们在需要时难以满足或未能满足流动资金需求，则可能对我们的前景造成重大不利影响。展望未来，我们无法保证我们将不会继续处于流动负债净额状况，这将使我们面临流动性风险。我们未来的流动资金及作出营运及业务扩张所需的额外资本投资的能力将主要取决于我们维持从经营活动产生充足现金及取得外部融资的能力。

同时，招股书中披露，截至2022年6月30日，魔方生活服约65.7%的公寓以直营模式经营。在相关公寓开始产生收入前，一般会产生大量前期资本开支。

至此，有关魔方生活服IPO进展中华网财经将持续关注其进展。