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机构:22城首轮集中供地收金4969亿元涉宅用地469宗 国央企主导拿地

2022年06月22日 15:23 来源:中华网财经
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中华网财经6月22日讯:郑州首批集中供地出让地块15宗,成交占地面积66万平方米,总规划建面206.76万平方米,成交总价107亿元,随着郑州一批次集中供地落下帷幕,至此,2022年首批次22城集中供地全部完成。

据统计,今年22城共计推出涉宅用地469宗,供应建设用地面积2135万平米,推出规划建面4713万平米。最终成交397宗,成交规划建面3907万平米,首批次共计成交出让金4969亿元。中指研究院就此分析称,回顾首批次集中供地,有以下几个特点:推出端集中供地增至四批次,首批次推出规模同比走低;成交热度稳重有进,库存量少城市回升明显;拿地企业依旧国央企主导,供给端有意降成本做出让利。

推出方面:集中供地增至四批次,首批次推出规模同比走低

2022年首批集中供地推出自北京1月7日公告开始,至郑州6月22日成交结束,历时5个月15天。其中环渤海区域城市北京最早于1月7日公告,2月17日完成出让成交;中部区域城市郑州5月19日发布公告,于6月22日完成出让,从公告到成交准备时间仅有1个月左右。

首批次集中供地期间,部分城市将全年推地时间调整为4批次,导致首批推出规模较去年降幅明显。22城首批共推出涉宅用地469宗,建设用地面积2135万平米,同比去年首批次下降58.5%;推出规划建筑面积4713万平米,同比去年首批次减少6707万平米,较去年集中供地推出减少58.7%。

推出宗数最多城市位于长三角区域城市杭州,推出地块60宗在首批次推出数量最多,其次成都推出50宗、上海推出40宗;东三省区域城市沈阳推出5宗、长春出让2宗涉宅用地,数量最少。

供应建设用地面积规模最大的城市位于长三角地区,杭州首批次供应建设用地面积257万平米,合计规划建筑面积581万平米,在22城中出让规模最大;其次为长三角城市上海供应建设用地面积211万平米,合计规划建筑面积446万平米;推出规模第三城市位于成渝地区,成都出让208万平米,合计规划建筑面积440万平米。

供应规模最少城市位于东三省地区,长春供应建设用地面积16万平米,合计规划建筑面积33万平米;沈阳供应建设用地面积18万平米,合计规划建筑面积33万平米。本次22城共计推出规划建筑面积4713万平米,较去年首批次推出下降余约60%,供应量明显收窄。

推出楼面均价最高城市位于环渤海地区,北京推出楼面均价29018元/平米;其次珠三角地区厦门推出楼面均价24863元/平米位列第二;位列第三的城市为长三角城市上海,推出楼面均价19075元/平米,与北京单价相差10000元/平米。

成交方面:稳重有进,库存量少城市市场热度回升明显

首批集中供地共成交397宗,总成交率84.65%,流拍及撤牌地块72宗,流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。受城市供应端影响,22城首批次成交规划建筑面积3907万㎡,较去年首批次减少6628万平米,同比降低62.9%;较去年三批次减少2058万平米,降低34.5%。成交出让金4969亿元,较去年三批次减少908亿元,占去年全年成交21.9%。此外,各城市成交差异明显,城市间土地市场热度分化显著,部分城市土拍市场回温加速。

本次成交触顶成交地块屈指可数,大量地块底价成交,市场热度分化趋势逐渐加大。深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多,深圳触顶成交地块占比100%,8宗地块全部触顶成交,是本次集中供地热度最高城市;合肥触顶地块占比62.5%,位列其次,成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。随后,杭州、上海触顶成交地块占比超过30%,杭州触顶地块占比达39%,上海触顶地块占比达33%。南京、厦门、重庆触顶成交占比均超过20%,分别为23%、22%、23%。

此外,从成交溢价看,部分城市在15%溢价上限条件下依旧保持较高热度,深圳、合肥在多宗地块触顶成交情况下,整体溢价率得到提升,深圳本次8宗成交平均溢价率为14.98%,合肥24宗成交地块平均溢价率为11.2%。其他城市也有推出大量优质地块,成交溢价率超过5%的城市有杭州、宁波、厦门、重庆等城市,溢价率分别为6.41%、5.92%、6.78%、5.4%。

另外有部分城市多数地块地价成交,土拍市场热度较为平静。2022年首批次集中供地底价成交地块占比较去年一、二批次均显著提高,较去年三批次有所回落。22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%,另外有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中,长春、沈阳两城市成交地块均地价成交,底价成交占比100%;无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比超80%,分别为88%、86%、88%、80%、82%、80%、83%。

也有部分城市略显冷意,出让地块流拍与撤牌占据主流。本次出让中天津土拍意外地块流拍宗数最多,出让30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍,流拍&撤牌率83%;长春仅出让2宗涉宅用地,成交前1宗南关地块撤牌,仅成交绿园区1宗宅地,流拍率50%;济南本次出让为组团用地,15个组团包含31宗涉宅用地,出让时14宗涉宅用地流拍,流拍率45%。此外,福州流拍6宗,南京流拍6宗,合肥流拍8宗,沈阳流拍1宗,流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

由此可见,各城市间土拍热度仍有较大分化,单个城市内部分化亦较为明显。首批次土拍中仅有深圳、杭州等市场基本面强劲的城市整体热度较高,合肥、南京等房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、溢价率提升等正向结果反馈,但或有本次土拍整体土地质量较好等客观因素存在,且大多城市底价成交率仍然维持高位,从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强,土拍市场整体回暖仍需时日。

企业方面:供给端有意降成本做出让利,企业拿地依旧国央企主导

从2021年二批次集中供地开始,土拍规则逐渐趋严,在企业端“三道红线”以及拿地自有资金等规则下,企业拿地能力骤然收紧,土地市场流拍也随之走高。2022年以来,房地产供需两端调控政策持续优化调整,涉及降首付比例、下调房贷利率、放宽限购及限售、提高公积金贷款额度等方面,稳定房地产市场发展及购房者置业预期。同时,供应端土拍规则也延续调整趋势,减少或取消竞自持竟配建部分,从降低成本到降低实际成本;在地块的利润空间方面,也有明显的提升,如此前流拍地块降低地价后重新挂牌,以及提高限售价格,都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。

拿地企业方面,拿地企业仍以央国企、地方平台为主,部分城市地方平台拖底明显。北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上,其中南京超9成。另外,2021年下半年以来土地市场走弱,民企拿地意愿下降,地方平台拿地比例逐渐提高。2022年首批次,天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成,无锡、天津、苏州均超七成。民企拿地积极性不足,南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取,北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右,仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

(责任编辑:CF006)

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