业界：房企销售回款回升，市场信心恢复还有多久？

2022年9月16日，国家统计局公布2022年前8月房地产行业数据，1-8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。单月来看，8月商品房销售面积和金额均实现了同比降幅收窄。

在此背景下，8月单月房企到位资金呈现同比降幅收窄，环比微涨态势，其中，8月销售回款（个人按揭款+定金及预付款）6218亿元，环比上升了3.9%，个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升3.1%和4.3%。

与此同时，据央行披露，8月住户贷款增加4580亿元，其中短期贷款增加1922亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加2658亿元，相比7月有明显改善。

在房企外部融资仍处于冰冻状态的当下，内源资金取决于销售端的复苏态势，我们相信随着相关政策持续跟进深入，市场信心的逐步回归，未来房地产市场也有望企稳回升。

国家统计局数据显示，2022年8月房地产开发企业到位资金为12047亿元，环比略有提升，约1%，同比降幅为21.7%，相较于7月同比降幅收窄了4.1个百分点。

累计来看，前8月，房地产开发企业到位资金为100817亿元，同比下降25.0%，与前7月的25.4%相比略有收窄，但整体规模依然处于历史较低水平。

据国家统计局公布，房地产开发企业到位资金统计范围为：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款及其他。我们将“个人按揭款”与“定金及预付款”的累加值作为“销售回款”参考。

从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为48962亿元，同比下降32.5%。单8月销售回款为6218亿元，环比上升了3.9%,同比下降了23.6%。

其中，8月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别上升了3.1%和4.3%，同比分别下降18.3%和26%。

中国人民银行最新披露的2022年8月金融统计数据报告显示，2022年1-8月，人民币贷款增加15.61万亿元，同比多增5540亿元。其中8月份人民币贷款增加1.25万亿元，同比多增390亿元。

分部门看，住户贷款增加4580亿元，短期贷款增加1922亿元，中长期贷款增加2658亿元。较7月有明显改善，但与6月峰值仍有一定的差距。

累计来看，2022年前8月，住户部门新增中长期贷款19741亿元，同比下降53%，较前7月降幅有所收窄。

这主要是由于，2022年2月及4月两月居民房贷接连两次负增长，住户部门新增中长期贷款分别减少459亿元和314亿元，这在历史上实属罕见。

从全年来看，6月居民房贷曾出现过筑底迹象，但7月居民房贷再度走弱，进入8月，住户新增短期及中长期贷款再次出现增长。

我们认为，若以按揭房贷为主的中长期贷款按揭能够就此重回增长轨道，那市场或将真正回稳。

虽然8月房地产开发企业到位资金有所提升，但国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，仍在历史低位。

国家统计局数据显示，2022年前8月到位资金中国内贷款为12280亿元，同比下降27.4%，降幅较前7月收窄约1pcts。单月来看，8月国内贷款为1250亿元，环比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅较7月收窄了19.3pct。

2022年5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。2022年6月2日人民银行、外汇局在新闻发布会中称，要及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。

就目前来看，6月房企国内贷款出现回暖迹象，但7月未能延续增长趋势，8月表现持续疲软，可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。

值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。但近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企，且发行规模有限，目前来看政策信号意义仍大于实际拉动作用，未来房企发债是否有所改善，仍需时间观察。

总体来看，2022年8月房地产行业到位资金依然艰难，虽然同比降幅明显收窄，环比出现一定增长，但其主要受各省市的调控放松政策“应出尽出”影响，一部分购房者结束观望入市，整体提升效果有限。

值得注意的是，房企外部融资目前仍处于冰冻状态，尤其是包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，单8月实现了同环比的双下降，规模达到了2022年的最低点。房企融资压力依然较大。

我们认为，在中债增对房企发债提供全额担保的助力下，未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善，并在企业乃至项目层面做好类别区分，央国企及优质民企或将明显受益，问题房企仍需将负债率逐步调降至相对合理的水平。长此以往，问题房企或将有序出清，央国企及优质民企则将收获销售业绩份额持续提升的良机。