机构预计“认房不认贷”将促进一二手房联动

住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。

（资料来源：贝壳研究院整理）

而“认房不认贷”会有什么影响？

贝壳研究院指出，回顾我国2010年以来到当下的两轮完整的房地产市场调控周期，当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策出台从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度；反之，当市场低迷时，优化首套房认定标准会激活市场。

例如深圳在2010年重启双认之后，房价涨幅持续收窄，2011年12月二手住宅成交均价同比涨幅由前两年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房价基本走平，2016年重启双认之后，2017年底及2018年底同比涨幅持续收窄至7%和1%，而此前两年房价同比涨幅分别为54%和20%。

北京在两次启动双认之后，二手住宅成交均价均经历了约1年的下跌期，是历次周期中最长的下跌期，且房价累计跌幅均达到15个百分点的水平。

（图注：“认房又认贷”对房地产市场的影响示例

资料来源：贝壳研究院整理）

今年二季度以来市场修复受阻，其实主因在于市场预期较弱。经济下行压力加大，居民预期收入降低导致风险偏好下降，购房意愿降低。“认房不认贷”则可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。

（图注：部分城市不同首二套房认定标准下首付及房贷利息情况（单位：万元）

资料来源：贝壳研究院整理）

从已取消认房认贷城市的实际效果看，2022年3月1日郑州新政公布后，3月当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的贡献最大。

从区位分布看，改善属性较强的金水、惠济、经开及郑东新区二手房合计成交量环比增长159%，在全市的占比为44%，较2月提高9个百分点。从房源看，120平以上、总价150万以上的改善房源成交增速分别为115%、147%，超过其他户型房源；成交占比分别提高1.1个、4.4个百分点。4月政策效果相对减弱的情况下，120平以上、总价150万以上的改善房源成交环比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相对而言刚需板块和刚需房源成交回落较明显。

一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。

（图注：部分重点城市首二套房认定标准及首付比例情况

注：以上为调研信息，不能确保及时更新，以官方认定为准。）

事实上，前期部分城市在降低信贷成本方面已有所调整，对于首置和改善需求释放发挥了积极作用。

据贝壳研究院统计，今年上半年全国重点城市二手房商业银行贷款成数较去年有所提升。未来，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。一方面，改善客群换房会增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。