刘洪玉：房企由单一角色向开发商、资产运营管理者和基金管理者转变

中华网财经5月22日讯：昨日（5月21日），由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。

图为TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉（资料图）

TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉就国内当前房地产金融环境分析表示，大家知道我们国家现在资本市场政策环境，首先我们说主要的特点叫做货币政策灵活稳健金融风险管理越来越严格，因为我们现在防范风险，其中最重要的风险是金融风险，现在大家越来越多的人认为金融风险里面的房地产金融风险是非常重要的方面，实际上金融风险的管理对我们这个行业的影响越来越重要。

整个的政策框架没有什么变化，而且在疫情的影响以来我们一直在强调要不急转弯，要保持连续性、稳定性和可持续性，主要是加强宏观审慎管理，强化综合的监管。

房地产金融的政策环境我们叫做监管环境。

从银行信贷这个渠道房地产贷款增速还是比较快，我过去做过一个研究，历史上房地产贷款，银行信贷渠道贷款的增速始终快于，或者大部分时间快于房地产行业，房地产开发投资的增速。传统来说这个金融支持对行业的发展起了非常重要的作用，实际上过去房地产贷款有点过快，相对于其他贷款有点发展的过快，结构开始有点不合理。所以现在开始放缓房地产贷款增速，从信贷渠道来看有这样一个特点。

公司债的发行规模，跟2019年相比有所降低，这个跟“三线四档”的概念应该是有影响的，规模降低的还不是非常的明显。票据这块的发行规模同比大增，这是一个新的结构的变化，票据发行的规模大幅度的增加，但是发行的成本，发行的利率在下降，这是过去来说是一个有利的因素。

海外债的融资规模和成本都下降，大家看境内公司债和海外的海外债，这一块都受到了调控的影响。

信托的规模有所下降，主要是关于“去通道”政策的执行和影响。我们看到房地产资金信托余额去年年底有2.28万亿，大家看这应该是我们这个行业里主要的资金来源。

资产证券化的规模上升了，这里面最主要的部分是供应链的资产证券化，供应链的ABS这块占的比重最多。

股权融资在香港的证券市场上应该是有突破的，刚才介绍了房地产服务类的企业，房地产开发投资类的企业也有很多的操作，但基本上都是在香港的资本市场上。

另外，在国内的房地产企业资本融资更多的是体现在引入战略投资者，改善自己的资产负债的结构。

另外，我们研究过程当中发现绿色金融可能会成为新的融资渠道。因为我们的目标是碳达峰、碳中和的目标已经说了，我们行业对实现这个目标是有很大的影响，绿色金融现在我们也在研究，这里面的绿色金融渠道融资基本上还是境外的渠道总结的，而且这些渠道的成本好像利率也非常高，境外是提供一种可能性，实际上国内绿色金融，包括公司债，包括我们现在研究的贷款，我们要支持房地产企业向绿色低碳转型，通过金融的支持、优惠条件的金融支持来鼓励企业，来向这个方向转变。要想这么做有一个大的问题是什么呢？绿色过去是设计认证，现在改成运行认证，需要钱支持的时候是开发阶段，建成以后才知道建成的是不是绿色的，这里面有一个时间差，我们现在希望做一些制度性的安排，能够确保企业能够做成，做成之后是绿色的，就可以提前获得优惠条件的绿色金融，不管是用债券还是信贷方式的支持，中间可能要有一个保证的制度。

这块大家可以多关注，因为又符合国家的发展支持方向，又有利于我们这个行业的高质量发展。

放在最后总结还是落到房地产行业开发资金的来源构成上，大家看刚才说的这些渠道，信贷渠道是最顶上，2020年占资金来源的13.9%，各种权益和公司债等等一些渠道的融资，投入到房地产开发投资来的钱大概占三分之一，还有50%多是跟我们的预售相关，所以实际上我们这个行业有人说为什么那么低的利润率，大家还要愿意做呢？我们可能也得益于有这样一个预售的安排。当然还可以有一些开发方案上的挖潜和增加提升价值的方面。

我们发现通过这次集中供地可以看到，卖的价格限制住了，所以过去我们想房地产行业很重要的能力就是创造价值，基本上销售的价格限制死了以后，买地的时候已经承诺了，往控制成本的角度来看，成本越来越收窄，利润水平也在下降。营业收入规模长的速度还是挺快的，但是净利润并没有相应的增长，我们在这个环境下如果融资借了钱，有很大的一笔钱给资本市场当做财务成本、财务利息费用支出了，我感觉可能我们要改变探索一种新的融资方式，或者说促进行业的结构性的转变，这种转变我感觉和怎么样增加房地产企业直接的融资。过去开发商单一的角色向开发商、资产运营管理者和基金管理者这三个角色去转变，在这个过程当中我们把财务成本当做投资的收益如果分配出去，可能会对我们这个行业未来的发展有一个新的探索空间。

（中华网财经综合 文/卫东）