再曝并购福晟40%股权 新晋并购王世茂甩出“王炸”

世茂重回规模前10，显然只是许世坛的“小目标”。

近日有媒体称，世茂欲联合东方资产收购福晟地产70%的股权，交易金额或高达2000亿。若消息属实，这次交易将是继融创（HK.01918）收万达文旅城之后，又一场“世纪大并购”。

凭借着频繁的收购，世茂荣升继融创之后的新一代“并购王”。在土地价格不断攀高，而市场又限价的背景下，不少房企将目光瞄向了并购市场，但“并购的项目都是不完美的”，房企并购市场上充斥着荆棘，吞的下、难消化的例子不在少数，两代“并购王”的并购史无疑极具研究意义。

凶猛并购，世茂成新晋“并购王”

对于上述消息，有报道称，世茂已经开始对福晟展开尽调。“目前，双方签订了合作框架，但合作大概率会成功。且此次双方合作或不仅限于项目层面，会涉及股权变动。”一位接近双方的人士透露。

据悉，合作框架下，双方会成立一个新平台，所有工地均将以此进行标注。未来，新的平台将会完善现有在建工程的施工建设和竣工交付，同时还会做好大湾区旧改项目。

此次，除了世茂进入外，还包括东方资产管理有限公司，甚至信达（SH.600657）。有消息称，世权比为4比3比3，世茂4成，东方资产、信达3成，福晟3成。不过该消息尚未得到官方证实。

事实上，今年以来，世茂密集开展了多起并购动作。据不完全统计，从年初至今，世茂已陆续收购了泰禾集团（SZ.000732）、粤泰股份（SH.600393）、明发集团（HK.00846）等多家房企的资产，累计斥资近200亿元，成为继融创之后的新一代并购王。

通过这些并购，世茂的土地储备得到了大幅提升。2019年上半年，世茂共获取60块宗地块，权益前货值约2500亿元，其中1800亿元是由收并购获取。而此次，据克而瑞披露的数据显示，截至2019年6月30日，福晟集团待售土地货值4771.4亿元，接近世茂货值的一半。

58安居客分析师张波向蓝鲸房产指出，并购案增多是行业集中度提升的重要表现。对于世茂而言，并购不但可以有效实现公司的规模化战略企图，还可以获得较低成本的土地储备资源，整体来看利大于弊。

不过，正如经济学家宋清辉所说，收并购亦是一把双刃剑。蓝鲸房产注意到，由于收并购增多，世茂房地产（HK.00813）的土储结构正发生着变化。数据显示，2017年至2019年上半年，世茂房地产新增货值区域分布中，一线城市占比由49%降至12%，三四线城市占比则由13%增至51%。

伴随着三四线城市的持续预冷，世茂是否会遇到去化方面的困难，进而影响到企业资金安全，这是世茂需要防范的风险。

两代并购王大PK

世茂之前，融创是业内名副其实的“并购王。”就两代“并购王”来看，其收购方式各有千秋。

其中，融创多以公司整体收购为主。如2014年，因相关官员涉案，佳兆业（HK.01638）深陷锁盘危机，其海内外债权人纷纷前来锁债，如今的“大湾区地主”一度岌岌可危。次年，“白武士”融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。

虽然这场收购最终以失败告终，但融创的收购风格可见一斑。据不完全统计，近年来，融创的并购名单上躺着绿城（HK.03900）、佳兆业、雨润、融科、万达等一众房企的名字，其胃口之大，可见一斑。

此外，被融创并购的项目，必须马上进入销售状态，保证项目很快能产生现金流。此前融创拿到绿城项目后，销售机器马上就开动起来。这样做融创只需要在并购过程中支付首付款就可以，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。降低成本压力，加快周转。

而在多年的摸爬滚打中，蓝鲸房产了解到，融创已组建起一支多大100余人的收并购团队，在保证收购速度的同时，其收购风格也越来越成熟。

反之，世茂并不全盘接手，而是挑单个项目收购。今年上半年，无论是泰禾还是粤泰地产，世茂的的收购多以资产包为主。同时，世茂也非常谨慎小心。世茂方面称，“并购中项目合作是个精挑细选的过程，把控风险是世茂的强项，多轮尽调必不可少。”许世坛年中时曾透露，“世茂对于土地并购也是有要求的，并购项目的税后利润（率）要达到10~12个百分点，毛利（率）接近30%。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，两种收购方式可谓各有优劣。融创整体收购的方式，速度上明显具有优势。不过在收购后，整合过程涉及的因素和流程、时间都比较漫长和繁琐。而资产包式的收购方式，前期流程较长，不过风险也小。

财经评论员严跃亦表示，融创整体收购的方式，可以助推企业迅速做大规模；而世茂的收购方式，则与市场行情有关。在行情不好的时候，选择优质项目的收购，有助于规避风险。他表示，房企应当根据自身情况和市场行情做出判断。

值得一提的是，虽然凭借着收并购，世茂实现了业绩的大幅增长，但其各地维权事件也逐渐增多，收并购的弊端正逐渐暴露出来。对于世茂来说，如何保证收购项目的品质成为其当下不得不思考的问题。