中骏下调冲千亿目标至930亿 黄朝阳称2025年要布局100座购物中心

来源：观点地产网

受疫情影响，原本计划要在2020年冲击千亿的中骏选择下调了这一目标。

3月31日，在线上举行的业绩沟通会中，黄朝阳坦言，“本来今年定的目标是1050亿。”

其表示，2月份全国疫情得到控制后，中骏仍计划按照这个目标来，但3月份欧美开始爆发，所以内部适当调低了目标至930亿元，同比2019年的805亿增长约16%，维持行业中上水平的增速。

不过，出于对内地政策将有所放松的判断，黄朝阳和中骏对千亿依然抱有冲击的希望。

“内部的开发计划还是按照千亿来判断。”为此，年内中骏推出的可售货值达到1700亿元。

作为成立31年的老牌闽系房企，中骏素来颇为稳健，过去三年公司销售额的年复合增长率56%，从其自身基数来看，这一增速并不算突出。

2019年，中骏正式提出一体两翼战略，即以地产主业，同时通过购物中心和长租公寓进行勾地和规模扩张。

从过去一年的表现看，黄朝阳这一战略似乎颇为认可，“目前一体两翼的战略开始起到作用，预计未来中骏大概还是会有20%-30%左右的增速。”

另据管理层介绍，2019年中骏并表部分有450亿已售未结金额，其中270亿会在2020年入账，合联营项目中已售未结规模约460亿，有280亿在2020年入账。

考虑重仓大湾区

从2019年交出的成绩单看，中骏各方面的运营指标依旧保持四平八稳。

数据显示，2019年中骏实现收益增长约20.2%至约213.69亿元，而毛利则减少约4.1%至2019年的58.91亿元，同时毛利率也下降7个百分点至27.6%，面临增收不增利的问题。

此外，年内中骏母公司拥有人应占溢利增加约3.7%至约35.1亿元；母公司拥有人应占核心溢利增加约20.5%至约26.5亿元。

而在最重要的拿地上，2019年中骏则表现得更为进取。

据管理层介绍，2019年全年中骏新增46个项目，新增土储约980万平方米，总计货值1100亿元，其中中骏的权益比为63%，应占土地成本为301.55亿元。

截至2019年底，中骏拥有土地储备约3209万平方米，应占土地储备总规划建筑面积约1852万平方米，权益占比约57.7%，有待进一步提高。

因此，对于2020年拿地计划，黄朝阳将更多依赖购物中心和长租公寓的勾地。

“这是我们今年主要投资的途径，计划拿20个购物中心，长租公寓30个（包括轻资产），一季度拿了三个购物中心，今年完成这个目标应该是可行。”

据了解，2019年中骏共买入12块购物中心和长租公寓地块（新增7个购物中心和8个长租公寓），应付金额128亿，新增土储330万平方米，其中72%为住宅，28%（约92万平方米）为商业，而中骏的权益占比达84%。

至于公开市场，黄朝阳认为，近期招拍挂的溢价还是比较高，公开市场的不确定因素较多，中骏会更为谨慎，但也会继续参加。

此外，他提出，2020年中骏将考虑重仓粤港澳大湾区，布局广州和深圳等城市的旧改项目。

2019年，大湾区仅为中骏贡献约6%销售，而长三角、海西、环渤海则分别贡献33%、22%和20%。

值得一提的是，随着行业大鱼吃小鱼的情况加剧，黄朝阳却并不看好当下的并购机会。

“并购二手地，在经过前几轮的洗牌，现在留下的质量也不太好；并购企业的话，过去两年企业拿的优质地块也不是很多。”

2025年100座购物中心

尽管2019年中骏才正式提出一体两翼战略，但对购物中心和长租公寓未来的规划，中骏却野心不小。

黄朝阳称，2025年中骏将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。

同时，到2025年，中骏计划布局20万间长租公寓，方隅资本的管理规模超过600亿元。管理租金规模达100亿。

事实上，通过商住地进行政府勾地，获取便宜的土地，用住宅覆盖商业前期的投入，并用商业获得稳定的现金流，这一模式早已被万达和新城运用地十分娴熟。

去年3月，黄朝阳还曾带领中骏集团高管们拜访新城控股，并坦言希望通过学习研究新城高速成长、跨越千亿的发展路径。

数据显示，2019年中骏实现租金2.84亿元，同比增长117.3%，期内中骏共布局的世界城数量仅有14个，分布在北京、福州、泉州、南昌、南安、莆田、泰州、河源、张家港、昆明、平顶山等十余座城市。商业总建面98万平方米，其中已开业3座，其余将在2020-2022年间陆续开业。

为此，中骏未来五年需要每年增加20个购物中心的布局。

对于完成目标，黄朝阳透露了信心，“2020年中骏计划拿20个购物中心，长租公寓30个（包括轻资产），一季度疫情影响下就已经拿了三个购物中心，相信今年完成这个目标应该是可行。”

另外管理层续称，未来中骏世界城的净收入回报率预计可达8%，目前购物中心里商铺的租约一般为3年，到期续约租金上涨的幅度可达到15%-20%。

长租公寓方面，目前中骏共拥有20000间长租公寓，已开业8个项目，预计2020年底开业数超过8500间。

尽管地产商们对长租业务的热情已逐渐降温，不过中骏对这一领域仍持着看好态度。值得注意的是，新冠疫情后，不少国内长租公寓品牌都出现退租等各类问题。

对此，方隅行政总裁陈坚回应称，“长租公寓一直都是比较抗周期性的存量物业类别，对我们长期来看是好事，因为我们的产品是偏高端的。”

另据其介绍，2020年3月，方隅与中东主权基金Proprium Capital Partner设立5亿美元投资基金，首期规模2.3亿美元。

显然，在中骏的规划中，无论是购物中心，还是长租公寓未来都将为公司提供稳定的现金流。

不过，从目前的规模来看，中骏仍有很漫长的道路。另一方面，当万达和新城已经将这一模式玩透，留给中骏还有多少呢？