中骏拿地不手软债务快增长少数股权及体外投资占比高

来源：新浪财经房产|大眼楼管

近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，中骏集团及CFO李少波整体的财务成绩得分80分，整体表现相对较好。李少波于2008年加入中骏集团，之前曾任其中一家国际执业会计师事务所的经理，目前任中骏集团的财务总监兼公司秘书，负责财务汇报、股权及债权融资及公司秘书工作。

首先，从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示（下同），今年上半年，中骏集团的短期债务达到207.2亿元，长期债务达247.88亿元，总债务规模相较于去年同期增长12.77%，增速相对较快，且其中的短期债务占比达到45.53%的较高水平，债务结构有较大的改进空间。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达247.74亿元，超过两百亿的资金储备可以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为1.2，若扣除受限制资金，账面资金仅够偿还短期债务。在现金短债比这一指标方面，中骏集团好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

其次，从房企杠杆率方面来看。

中骏集团的资产负债率为81.39%，而在剔除344.02亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达76.36%，仍超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年为68.95%的水平，低于100%的红线。

中骏集团上半年的财务数据尽管只踩了1条条红线，但其短期债务占比及偿债能力能有较大的提升空间。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为81.39%，没有变化。

再次，从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年，中骏集团的少数股东权益占比达到38.29%的高水平，而上半年少数股东损益达到4.02亿元，占净利润25.17亿元的15.97%。低于2018年中的少数股东权益占比22%，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为0.72。

此外，中骏集团账面对合、联营公司的股权投资分别为123.31亿元、10.84亿元，合计134.15亿元，占总资产的8.3%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。中骏集团的平均融资成本不算低，达到6.7%，相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年中骏集团的财务费用率达到1.65%的水平，此外报告期内利息支出16.24亿元，其中资本化利息13.75亿元，资本化比例达到84.67%的水平。

不过，由于较高的少数股权占比及体外投资等缘故，中骏集团上半年的盈利能力表现较好，加权ROE仅为11.7%，在行业处于上游水平。

最后，从量入为出的拿地政策来看。

中骏集团的土储建面达到3303万平方米，相较于2019年632万平方米的销售面积来说，可以满足未来5年左右的销售，土储相对过于充裕。其中处于一二线城市的土地储备占比达到77%。

此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。中骏集团上半年的拿地均价为5853元/平米，销售均价为14680元/平米，地价与房价之比为0.4，处在合理略高的水平。不过，公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有1.7%的较低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对踩了1条红线、少数股权占比及体外投资占比较高、土地储备相对过于充裕的情况，中骏和李少波在拿地方面仍不手软，李少波在业绩发布会上表示今年的拿地预算是250亿元，相比之下2019年中骏的拿地支出为173亿元。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。