弘阳地产四年来毛利率几近腰斩 子公司弘阳服务盈利偏弱却大举并购

中华网财经4月23日讯：“三条红线”下房企融资增幅受控于其自身债务的增长，拆分物业平台上市成了众多房企的必选项，而通过并购快速扩大物业平台规模又是其实现收入快速增长的手段。据统计，2020年共有17家物业公司成功上市，远超2019年的12家，创下了物业上市以来的最高峰，而弘阳服务也是其中一员。

据年报数据显示，2020年末，弘阳服务在管项目数量为159个，合约面积3990万平方米，在管建筑面积为2701万平方米，同比增长71.4%。尽管在规模上仍处于行业中等偏下位置，但近年来增速迅猛。

填补汽博城物管领域空白 附三年业绩承诺收购高力控股子公司80%股权

图片来源弘阳集团官微截屏

最新据弘阳服务发布公告称，该公司拟以7353.6万元的代价收购高力集团旗下负责家居港及汽博城物业管理服务公司的80%股权。

图片来源弘阳服务公告截屏

公告显示，4月20日，弘阳服务的间接全资附属公司弘生活物业管理、高力控股及目标公司订立股权转让协议，据此，弘生活物业管理同意7353.6万元收购而高力控股同意出售高力物业及江苏高力美家（即目标公司）各80%股权。

目标公司作出三年业绩承诺，其中2021年承诺营业收入4240万元，承诺利润881万元；2022年承诺营业收入4876万元，承诺利润1013万元；2023年承诺营业收入5607万元，承诺利润1165万元。倘目标公司在业绩承诺期内任何财政年度未能达到承诺营业收入及/或承诺净利润，高力控股须以现金逐年向弘阳服务作出补偿。

资料显示，目标公司共拥有12项物业管理服务项目，签约总建筑面积约为119.47万平方米，并就彼等所有签约项目共享相同的管理团队。收购事项完成后，目标公司将各由弘生活物业管理及高力控股分别持有80%及20%权益，目标公司及高力物业的附属公司于2020年12月31日的未经审核合并资产净值约为人民币2202.09万元。

对于此次收购，弘阳服务表示，此次收购填补了集团在汽车博览城物业管理细分领域的空白，在后疫情时代宏观经济复速的背景下，汽车产业园及汽车博览城物业发展潜力巨大，该公司有望在此新的细分赛道取得新突破。同时，目标公司作为总部位于南京本土的物业管理公司，此次收购事项将有利于达致该集团于该区域内的规模经济效应，并扩大该集团在江苏省、吉林省、湖南省等区域的业务的规模和覆盖范围促进本公司的增值服务及其他业务的发展，进而为公司带来新的增长机会。

营收利润大增难掩盈利能力偏弱

对于弘阳服务的业绩状况，中华网财经获悉，此前弘阳服务发布的2020年财报显示，期内，弘阳服务实现了规模与收入双增长。其中，社区增值服务收入增长超300%尤为突出，对整体毛利率提升起到有效助推作用。业绩发布会上，弘阳服务财务总监贾杰表示，2020年，公司整体增值服务收入占比在整个收入的占比较2019年有显著的提升，大约提升了10个百分点，特别是社区增值服务提升了11.4%，使得整个收入结构也得到改善。

值得注意的是，尽管弘阳服务2020年营收利润均有超过50%上涨，但盈利能力仍然是其一大弱点。年报显示，公司2020年净利润率9.55%，同比下降1.8个百分点，这一指标在物业服务行业中属于较低水平。

数据显示，作为物业龙头碧桂园服务净利润位列行业第一，净利率为17.83%。而净利率位居行业第一的祈福生活服务为30.58%，净利润在行业内垫底的是华发物业服务净利率仅2.23%。

超一半收入依赖母公司

不仅如此，年报数据显示，弘阳服务来自母公司的收入为2.71亿元，占比超过一半。据往期数据显示，2017年-2019年的数据，弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%，可以看出弘阳服务对于母公司的依赖程度仍然较高。

业绩发布会上，就有关弘阳地产及其关联方与第三方占比计划上，弘阳服务透露，2020年是50:50，2021年争取外拓第三方占到60%，关联公司提供占比40%，2022年第三方提供项目是70%，这也是未来三年的目标和实施的方向。

四年来毛利率几近腰斩

而母公司弘阳地产2020年业绩有怎样呢？中华网财经翻阅弘阳地产2020年年报获悉，2020年，弘阳实现营收201.6亿元，同比增长32.9%；归母净利润同比增长13.2%至16.61亿元；毛利则同比增长18.2%至45.1亿元，毛利率22.36%，同比下降2.78个百分点。

虽然毛利增长，但弘阳地产毛利率仍没有摆脱下跌趋势。数据显示，2017年至2020年年报中，弘阳地产毛利率分别为40.58%、31.25%、25.14%、22.36%，四年来毛利率几近腰斩。

毛利率仍远低于上半年行业平均水平

此外，据克而瑞数据显示，在经历新冠疫情影响下，2020年上半年，行业179家样本房企毛利率中位数为31.3%，同比下滑2.4个百分点；净利率中位数为9.7%，同比下滑2.6个百分点，且与历年相比，净利率中位数降至2015、2016年水平。

而在2020年弘阳地产毛利率、净利率分别为22.36%、9.2%，而经历了下半年市场复苏的弘阳，毛利率仍远低于上半年的平均水平，同时净利率也低于行业中位数。

曾焕沙“百店千亿”失策

从弘阳地产主要业务板块看2020年业绩，年报显示，物业销售收入196.16亿元，同比增长33.3%；商业经营业务收入5.05亿元，同比增长22.8%；酒店经营则同比下降5.3%为3763.2万元。

资料显示，弘阳地产董事长曾焕沙曾在2017年7月提出“百店千亿”的三年发展规划，即在2020年，弘阳房地产业务要实现千亿销售额，弘阳广场则须开业100座。

很显然，2020年弘阳地产给出的数据印证了曾焕沙的失策，与其计划的“百店千亿”相差甚远。年报显示，2020年内，弘阳开业了6座弘阳广场，另有9座正在筹备，加上2019年开业的4座，弘阳在建及运营的弘阳广场仅有19座。此外，2020年，弘阳地产合约销售额仅为865亿元，与千亿目标尚有135亿元的差距。

三道红线企业“归绿”

另，在财务数据方面，值得注意的是弘阳地产增长的少数股东权益与下降的少数股东利润颇为蹊跷。2020年，弘阳地产少数股东权益122.23亿元，同比增长近194%。而公司同期的少数股东的应占利润为1.94亿元，同比增长仅约15%。

“三道红线”方面，截至2020年末，弘阳剔除预收款后资产负债率为69.4%、净负债率为50.3%，现金短债比为1.6倍，企业归“绿档”。

仔细查看，弘阳地产年报，截至2020年，其账面货币资金为185.3亿元，除去受限资金28.6亿元及质押存款约为32.5亿元，弘阳地产实际可用的现金数额将缩水至124.2亿元。而弘阳地产一年内到期的债务数额为114.39亿元，很显然账面资金勉强能够应付短期借款。

业界：寄希望物业收入大增短期内收效有限

有金融人士对中华网财经表示，“在政策收紧的今天像弘阳这类房企不在少数，由于此前习惯了高债务扩规模，遇上政策“刹车”后，日子并会不好过，这也是对房企自身盈利能力与融资能力的考验，前者更是关键。就拿任泽平的观点说吧，“中国房地产还有十年...”，其实不然，也就3至5年的窗口期，后续更多的是房企们大鱼吃小鱼，要不转型、被并购或倒闭。像弘阳这样的房企自身盈利近年来急转直下，当然盈利空间收窄，这也是行业大势所趋，后续更考验房企的“耐力”，在管理与运营上更要精益求精地扩大盈利基本面。而对于弘阳寄希望于物业平台通过收并购扩大规模带来收入大增长，短期来看收效有限。为什么这么说呢？看看弘阳服务最新年报，它账面上可用的钱并不多，在收并购选择上也就有局限，其中风险也蛮大。”

（中华网财经综合 文/散水）