一个老牌房企的5个涨停和未解困局

来源：中房报

5月11日，广州老牌房企——广州珠江实业开发股份有限公司（600684.SH，以下简称“珠江股份”）的股价振幅超过了17%。投资者的心情就像坐上了过山车，从涨停的高点瞬间滑落到了下跌7%的谷底。自4月27日发布营收、利润暴涨的一季报以来，珠江股份已经收获了5个涨停。

市场的情绪似乎太过乐观了。在大半个月前，珠江股份刚刚发布了近20年来的首份亏损年报，归属上市公司股东的净利润同比暴跌369%，主要原因是对外投资失利、拆借的资金无法如期收回。据了解，截至5月11日，该公司有11.13亿元的对外拆借资金已到期未清偿，6月份还有11.66亿元的非委托贷款到期，存在不能按期清偿的风险。

珠江股份的相关人士也直言，第一季度业绩不具有可持续性，全年的利润表现无法预测。

过往的投资失利令珠江股份背上了沉重的负担，也推动了公司的策略转变。珠江股份表示，不会盲目追求规模，将主动拓展潜力区域，退出低效市场。目前，该公司已经更新了自己的朋友圈，引入越秀地产、雅居乐等更具实力的合作伙伴。

一季度业绩同比增长734.5%股价跳涨

地产股最近很不景气，一路阴跌的龙头地产股不在少数，珠江股份可谓是万绿丛中的一点红。4月28日-30日，该公司连拉了三个涨停，5月7日、10日再次涨停，5月11日也曾一度冲高到5.56元的涨停价。虽然5月11日、12日两日最终回吐了近10%的涨幅，但累计的涨幅也已达到了50%。

在启动涨停模式的前一天，珠江股份发布了第一季度报告，各项盈利指标大幅改善。其中，实现营业收入17.6亿元，同比增长734.5%，归属上市公司股东的净利润3.67亿元，相较去年同期的净亏损7976.47万元，表现颇为突出。经营活动产生的现金流量净额约1.3亿元，去年同期则是-0.84亿元。

面对股民们的热情，珠江股份连续发了两次风险提示公告，强调第一季度业绩增长主要是由于颐德大厦销售所致，销售收入已基本完成结转，如果剔除这块收入，第一季度实现的净利润为-0.64亿元。

颐德大厦是珠江股份2017年自建取得，总成本约为9.89亿元，2020年9月份，该公司将这栋大楼以约16.22亿元的价格卖给了自己的控股股东。2021年第一季度，颐德大厦销售已结转收入约15.4亿元。

此外，珠江股份还提醒投资者要关注自己的持续经营风险。2020年，该公司实现营业收入约24.8亿元，同比减少16.04%，归属母公司股东的净利润约-5.9亿元，同比减少369%。而且，归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润已连续两年为负数，2019年、2020年分别为-1.73亿元、-8.88亿元。

投资失败20多亿元或收不回来

珠江股份成立于1985年，1993年便已在上海证券交易所上市，是广州历史最悠久的房地产企业之一，也是广州第一批上市公司之一。

上市28年，珠江股份错失了房地产业的黄金发展时期，没能成为行业巨头，2020年仅录得32亿元的合约销售额。在投资方面也没能做好风险把控，最终导致了如今的被动局面。

据了解，2020年，珠江股份归属上市公司股东的净利润为亏损，主要是因为计提了5.14亿元的资产减值准备。其中，对东湛公司、亿华公司投资款计提减值准备及确认公允价值变动损失占了大头。东湛公司计提了约1.44亿元的减值准备，亿华公司计提了约3.37亿元。

这两家公司是珠江股份对外投资的合资公司，现在看来都是失败的投资。截至2020年底，珠江股份对东湛公司的债权投资款的账面本息约为3.4亿元，而东湛公司于2018年第四季度开始出现资金占用费逾期支付的情况。2018年1月，珠江股份收购了亿华公司41%的股权，并提供了约11.1亿元的委托贷款和8.4亿元借款。但亿华公司自2018年第三季度便出现利息逾期支付的情况，11.1亿元的委托贷款于2021年1月18日到期也未获清偿。

根据珠江股份披露的最新数据，截至5月11日，其对外资金拆借投资余额为24.30亿元，其中11.13亿元已到期未清偿，3.35亿元及8.31亿元非委托贷款将于2021年6月到期，存在不能按期清偿的风险。也就说，有将近23亿元的资金可能收不回来。

中金公司表示，考虑到公司后续仍有对上述项目的风险敞口，此后的盈利状况仍不容乐观。

因为这些问题项目的拖累，2020年，珠江股份除了现金短债比达标外，其余两个指标都踩了红线，剔除预收款的资金负债率87.5%，净负债率达141.7%。

在业绩压力面前，该公司开始反思过往的投资策略，表示要加快妥善解决历史遗留问题，缓解资金压力，同时清晰战略布局，贯彻落实“精准投资、精准定位、精准合作、精准测算”的经营理念，不盲目追求规模，努力挖掘存量，主动拓展潜力区域，退出低效市场。吸取教训后，2020年，珠江股份新增的土地储备都集中在大本营广州，一宗是自主开发，一宗则与资金实力较为雄厚的越秀地产合作。5月12日，该公司又联合雅居乐拿下了广州坑口村的旧改合作资格。