地产股债大涨背后：近万亿元资金支持待落地

来源：中房报

连续3日，房地产股市债市双双上演“大反转”剧情，走出久违的股债双涨曲线。

11月11日开盘不到半日，滨江集团、新城控股、天地源、广宇集团、三湘印象、金地集团全部涨停；截至当日收盘，绿地控股、保利发展、华发股份、建发股份、金地集团、万科A均涨停。

港股房地产板块亦大涨，截至当日收盘，旭辉控股集团涨超72%，新城发展涨超53%，大发地产涨超43%，龙光集团、碧桂园、合景泰富均涨超34%，时代中国、中国金茂、宝龙地产、龙湖集团、雅居乐均涨超27%。富力地产上涨17.46%。

11日上午，龙湖、旭辉、金科等多只债券亦延续涨势。其中，“21旭辉01”涨20%，“20龙湖06”涨近20%，“21龙湖05”涨超18%，“21旭辉03”涨超16%，“20金科03”涨超15%，“20时代02”涨超10%。

因涨势过猛，上交所一度发布《关于“21旭辉01”盘中临时停牌的公告》，恢复交易后如该债券交易再次出现异常波动，该所可实施第二次盘中临时停牌，停牌时间持续至当日15时27分。

此前两日，金科、碧桂园、旭辉、龙湖等多只地产债券就已上演了连超20%行情，并一度触发盘中临时停牌。

11月9日、10日、11日3日，A股房地产开发板块单日涨幅分别为1.64%、0.21%、6.25%，港股房地产开发板块分别上涨1.44%、0.39%、4.76%，均创下难得的三连涨行情。这样的行情出乎意料又在情理之中。

自2022年开年以来，政策部门累计已宣布投入超万亿元资金支持房地产及企业，包括超1000亿元并购贷款、2000亿元保交楼专项借款、四大银行新增6000亿元房地产贷款，以及近日约2500亿元民营企业债券融资。

相比2008年的4万亿元规模千亿元资金并不算多，但它又是那么重要，股债双涨行情就是市场面的反馈。

“预计还会有后续资金支持民企债券融资。”浙商证券分析师杨凡分析称，交易商协会和中债增公司接连释放供给端融资利好，显示出民企融资支持力度在年底有显著加大趋势，2022年房地产供给端政策“救项目不救企业”的风向或有转变。

股债双涨市场信心重振

从近日房地产股债双涨行情看，旭辉、碧桂园、龙湖等表现最为突出，这几家企业也恰好是近期被做空最厉害的房企。在此轮行情之前，房地产股市债市还在上演“双杀”局面，一场提振信心的实质性利好降下。

11月8日，交易商协会官网发布消息称，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

紧接着11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向民营房地产企业可提出增信需求，中债增进则会在收到邮件后的3个工作日内予以邮件反馈。

从通知内容来看，信息充分公开，且未规定需求表接收时间，这说明支持房企没有名单限制，也没有时间限制。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，继原有的提供“国家队”外部增信和创设风险缓释工具已对民营房企发债融资实现信用加持措施之外，央行又射出了救市和救房企的重量级工具“第二箭”，也就是央行直接出手和入市认购房企发行的债券，以此为房企与房地产行业提供流动性，这一重磅措施更加直接有效，自然激发了市场信心并刺激地产股板块大幅反弹。

另一个提振市场信心的好消息是，富力地产已将境内外债券全部展期。11月10日，富力地产公告称，整体展期事项已于9月22日获得债券持有人会议通过，展期后8笔135亿元境内公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。

除此次展期的8笔境内债之外，富力地产在7月11日已完成10只美元债整体展期，总计金额约49.43亿美元。

这次境内债展期是内地房企首次尝试境内债券整体大规模成功展期，不仅为房地产行业纾困提供新思路，同时也为其他房企债务展期提供了样本。11月11日截至记者发稿，富力地产股价上涨了16.67%。

还有一个利好消息，就是11月11日国务院联防联控机制综合组发布了《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施，科学精准做好防控工作的通知》（业内称为“优化防控20条”），对密切接触者将“7天集中隔离+3天居家健康监测”管理措施调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”，将高风险区外溢人员“7天集中隔离”调整为“7天居家隔离”等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，恰是房地产“不动产”的属性，对于防疫政策会比较敏感。社会经济活跃，对于住宅市场交易、商业办公和零售业务交易、文旅地产和酒店业务等都会产生非常直接的影响，所以从基本面改善角度看地产股容易提振。随着社会经济基本面恢复，地产股反弹空间非常大，各类资金也会加快进入地产股。

资金有望进入出险房企

这次纾困资金的落地速度也比往常更快，且规模更大。

11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。200亿元发债规模是之前示范性房企发债规模（10亿元左右）的20倍。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析称，储架式注册发行意味着企业可在注册有效期内结合需求分次发，该模式可便利企业、投资人把握发行窗口，提升市场投融资效率。还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，预计后续将有多家民营房企增信发债迅速落地。

据一位机构人士称，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的最终配额将高于50亿元，具体额度正待交易商协会及中债增进公司审批结果。

不过，此次民营房企增信发债仍有着不低的门槛，即列出5种风险缓释工具条件要求，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。也就是说，申请增信发债的民营房企需要具备一定的资金费用、资产、信用资源等，这也意味着仅部分企业符合条件申请支持。

“我们正在积极准备，同时也谨慎对待。”一位民营房企人士称。

“如果其他出险房企能够复制富力债务重组成功经验并实现自身债务重组，则在企业基本面恢复和行业流动性向好情况下，以及救市救企政策力度不断加大下，市场资金重新进入行业而并非仅仅进入龙湖这样的少数优质头部房企就是有可能的了。”柏文喜表示。