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漳州住建局:合同约定预售资金须全部直接缴入监管账户

2021年11月11日 14:49 来源:中华网财经
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中华网财经11月11日讯:近日,漳州市住房和城乡建设局关于印发《市直管项目商品房预售资金监管实施细则》(下称“细则”)的通知,要求县(区)、开发区(投资区、高新区)住建局结合当地实际,参照制定实施细则,并于2021年11月底前报送。

漳州住建局:合同约定预售资金须全部直接缴入监管账户

《细则》中,漳州市住房和城乡建设局提出,商品房预售资金指购房人依商品房买卖合同约定应支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部房价款。商品房买卖合同应明确约定预售资金全部直接缴入商品房预售资金监管专用账户。预售人应当按照施工完成节点及规定额度申请支取监管额度内资金。

预售人在申请商品房预售许可证前,应选择注册在漳州中心城区且有固定合法经营网点的商业银行设立监管账户。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付,不得开通任何形式的非柜台渠道业务。

市住建局对监管额度内预售资金实行重点监管,确保专款专用,专项用于支付预售项目取得预售许可证后工程建设产生的费用,主要包括工程款(含农民工工资)、甲供设备材料构配件款、依法应由预售人委托的工程质量检测费用等。预售人违法发包工程、违规指定分包单位等产生的费用不得申请预售资金。支出款项必须直接转入相关施工单位和供货单位,严禁用于支付任何借(贷)款本息,缴纳土地款、罚金、营销费用及预售人员工工资等费用。

下为《细则》原文:

市直管项目商品房预售资金监管实施细则

为进一步加强商品房预售资金监督管理,确保预售资金安全并专款用于工程建设,保障购房人合法权益,根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等法律法规和规章规定,结合实际,特制定如下实施细则。

一、本实施细则适用于由市住建局办理预售许可的房地产项目(包括住宅、商业、工业、旅游等房地产项目)商品房预售资金收存、支取、使用及监督管理。各县(区)应结合本地实际制定实施细则。

二、商品房预售资金指购房人依商品房买卖合同约定应支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部房价款。商品房买卖合同应明确约定预售资金全部直接缴入商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)。

三、预售人在申请商品房预售许可证前,应选择注册在漳州中心城区(芗城区、龙文区、龙海区、长泰区、高新区、台投区)且有固定合法经营网点(取得金融许可证)的商业银行(以下简称“监管银行”)设立监管账户,并与市住建局、监管银行三方签订商品房预售资金监管协议书(以下简称“监管协议”),明确各自的权利和义务并共同遵守。原则上一个预售许可申请只设立一个监管账户。

四、监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付,不得开通任何形式的非柜台渠道业务。在预售许可证办理后,预售人应第一时间在售楼场所的展示大厅、收费处、主要通道等显眼位置公开监管账户信息及市住建局的监督举报电话,并督促购房人将商品房预售资金缴入监管账户;市住建局通过官网、推送短信等方式公开监管账户信息;监管银行应采取多种形式公开监管账户信息,保证购房人知情权。

五、预售项目需变更监管银行的,预售人和监管银行先向市住建局提出申请。变更期间,市住建局暂停该项目网签。预售人应与原监管银行解除监管协议,重新选定监管银行,开立新监管账户,签订监管协议,并将原监管账户内资金全部转入新监管账户,撤销原监管账户;项目已销售并网签备案的,还应与应付款购房人签订补充协议,约定将后续购房款全部直接缴入新监管账户,同时通知按揭银行将后续按揭房款划入新监管账户。上述事项办理完成后,市住建局予以办理变更手续,并恢复该项目网签。

六、按揭贷款银行不限于监管银行,预售人可选择注册在漳州辖区内且有固定合法经营网点(取得金融许可证)的商业银行作为按揭贷款合作银行(以下简称“按揭银行”),按揭贷款必须全额缴入监管账户。按揭银行与购房人签订借款合同时,应将监管账户列为放款账户并将按揭贷款直接划入其中。

七、商品房买卖合同备案时,监管银行应在网签备案系统中确认“首期购房款由购房人直接缴入监管账户”,网签备案系统对预售人提交的商品房买卖合同备案申请信息自动核验通过后,市房产交易中心给予办理商品房买卖合同备案。

八、监管银行应将资金收付系统与市住建局预售资金监管系统对接联网运行,同时将监管账户的资金出入账明细逐日生成并导入预售资金监管系统,确保数据的真实性、时效性与完整性。监管银行发现预售资金未按时足额存入监管账户的,应及时将相关情况报送市住建局。

九、监管银行应严格履行监管协议,确保监管账户资金安全,并主动配合市住建局开展预售资金监督检查。发现监管账户异常如资金被冻结或扣划等情况,应第一时间报告市住建局。

十、预售资金监管额度(以下简称“监管额度”)以预售许可为单位设定,非全装修商品房按以下标准设定监管额度(全装修商品房项目在以下标准基础上增加1500元/平方米。全装修商品房项目以预售人与购房人约定的交付标准认定,包括购房人统一委托预售人进行二次装修的商品房项目,下同):

(一)18层以下(含)且建筑高度不超过54米(不含)为4200元/平方米;

(二)18层以上33层以下(含)且建筑高度不超过100米(不含)为4500元/平方米;

(三)33层以上或建筑高度超过100米为5500元/平方米。

十一、市住建局对监管额度内预售资金实行重点监管,确保专款专用,专项用于支付预售项目取得预售许可证后工程建设产生的费用,主要包括工程款(含农民工工资)、甲供设备材料构配件款、依法应由预售人委托的工程质量检测费用(地基基础工程检测、主体结构工程现场检测、建筑幕墙工程检测、钢结构工程检测、见证取样检测)等。预售人违法发包工程、违规指定分包单位等产生的费用不得申请预售资金。支出款项必须直接转入相关施工单位和供货单位,严禁用于支付任何借(贷)款本息,缴纳土地款、罚金、营销费用及预售人员工工资等费用。

十二、预售人应当按照以下节点及额度申请支取监管额度内资金(单独地下室的预售许可,其预售资金拨付节点设定参照共有地下室的地上建筑物工程进度节点执行):

(一)取得商品房预售许可证至下一节点前,累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的30%(全装修商品房项目不得超过监管额度的25%);

(二)地面主体结构工程形象进度达50%至下一节点前,累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的45%(全装修商品房项目不得超过监管额度的40%);

(三)主体结构封顶且屋面构架完成至下一节点前,累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的60%(全装修商品房项目不得超过监管额度的50%);

(四)外墙装修完毕(包括主体建筑的门窗、栏杆、外墙涂料等全部完成)、脚手架拆除至下一节点前,累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的70%(全装修商品房项目不得超过监管额度的60%);

(五)单体工程竣工验收(即五方验收)完成至下一节点前,累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的80%(全装修商品房项目不得超过监管额度的70%);

(六)取得《工程竣工验收备案表》,可申请支取监管额度内的剩余资金。2021年4月12日起新开工(以施工许可证发证日期为准,下同)的全装修商品房项目,装修分部工程未纳入施工许可的,不得支取监管额度内的剩余资金;2021年4月12日前开工的全装修商品房项目,待完成合同约定的全装修交付标准并验收后方可申请支取监管额度内的剩余资金。

(七)预售项目完成主体结构封顶以及之后节点,因销售等原因,累计支取的监管额度内资金比例远低于对应节点可支取的比例,预售人另筹资金支付工程款,后续在无抽离预售资金、无拖欠工程款和农民工工资的前提下,预售人可以按其筹资金额(若监管资金不足,则按余额)申请拨付至其基本账户,以缓解预售人资金压力。

十三、预售人申请支取监管账户资金时,应向市住建局房地产市场监管科提交下列材料,并在预售资金监管系统发起申请业务:

(一)在预售资金监管系统中生成打印的预售资金使用申请表;

(二)工程施工合同、工程检测合同、监理单位出具的施工进度证明、施工(检测)单位的用款申请、工程款发票;与设备材料供应商签订的购销合同、发票及经监理单位确认的采购清单;

(三)工程形象进度达到节点要求的,提交施工、监理单位的书面证明材料和施工现场照片;单体验收完成的,提交各方责任主体验收材料;完成工程竣工验收备案的,提交《工程竣工验收备案表》(全装修商品房项目《工程竣工验收备案表》未含全装修工程的,还需附上全装修工程竣工验收报告)。

十四、市住建局受理预售人提交的上述书面材料后,按下列程序办理:

(一)核对预售人提交的书面材料和支取额度,现场复核工程形象进度节点;

(二)经核对复核符合规定,同意拨付商品房预售资金的,在申请表上签署同意拨付意见并加盖公章,并在预售资金监管系统中予以确认。不符合的签署不予同意拨付意见及理由。

(三)监管银行收到市住建局同意拨付且加盖公章的申请表后,应及时在预售资金监管系统中予以复核。复核无误后,应及时为预售人办理监管账户资金拨付手续。不得以存款指标等理由,推迟或延误办理拨付手续。

十五、对超监管额度的资金,即监管账户资金(含已审批未发放的按揭贷款)超出对应节点监管额度的资金,在无拖欠工程款和农民工工资的前提下,预售人可以申请拨付至预售人的基本账户,具体拨款手续按第十三条规定办理。

十六、购房款缴入监管账户后,预售人因故依法与购房人解除购房合同(认购书)的,预售人可提交购房人缴款凭证及解除购房合同(认购书)证明材料等向市住建局申请退回相应购房款。退回购房款直接划入购房人账户。

十七、项目竣工验收备案且经公示无拖欠工程款和农民工工资的,在恢复项目周边因施工破坏的市政设施等并拆除施工围挡后,可申请撤销预售资金监管;项目需代征代建市政道路、绿地等市政配套工程的,还应提供相关配套工程已通过核验移交的相关证明材料,并按下列程序办理:

(一)预售人持《工程竣工验收备案表》及预售资金监管系统中生成打印的撤销监管申请书和意见书向市住建局提出申请;

(二)市住建局审核后同意撤销监管的,在意见书上签署同意撤销监管意见并加盖公章,同时在预售资金监管系统中予以确认。

(三)预售人凭市住建局出具的同意撤销监管意见书向监管银行申请办理结算手续。监管银行收到市住建局同意撤销监管意见书后,应及时在预售资金监管系统中予以复核,复核无误后,撤销商品房预售资金的监管。

十八、预售人存在下列情形之一的,限期整改,整改期间,暂停拨付监管账户资金,并暂停办理预售人其他预售许可、现售备案:

(一)因违法违规行为导致工程停工的;

(二)工程存在严重质量问题的;

(三)未按期交房或存在逾期交房风险的;

(四)未按规定使用已支取的监管资金;

(五)蒙骗或诱使购房人将购房款缴入非监管账户的;

(六)提供虚假资料套取监管账户资金的;

(七)商品房买卖合同网签后超期限(30日内)未备案的;

(八)在建工程抵押、预购商品房抵押未依法办理备案的;

(九)其他违反商品房预售资金监管规定的情形。

十九、监管银行有下列第一、第二情形之一的,由市住建局责令其限期整改,整改期间,不得承接新的预售资金监管业务;有下列第三、第四情形之一的,应承担相应责任并由市住建局通报人民银行漳州分行、银保监分局,同时停止其监管银行资格两年,两年内不得承接预售资金监管业务:

(一)未严格履行监管协议规定的监管责任;

(二)未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的;

(三)未经市住建局同意擅自拨付监管账户资金的;

(四)因工作失职导致监管账户资金被骗(套)取的;

(五)其他违反预售资金监管规定的行为。

二十、按揭银行未按规定将按揭贷款转入监管账户的,由市住建局责令整改并承担相应责任,同时通报人民银行漳州分行、银保监分局。按揭银行因上述行为被市住建局第二次通报的,停止其监管银行资格两年,两年内不得承接预售资金监管业务。

二十一、本实施细则自发文之日起施行,《漳州市住房和城乡建设局关于印发<漳州市商品房预售资金监管实施意见>的通知》(漳建房〔2019〕16号)同时废止。2015年9月1日前已办理预售许可的项目,预售资金仍由各商业银行负责监管;发文之日前办理预售许可的项目原则上按漳建房〔2019〕16号文执行;发文之日后办理预售许可的项目按照本实施细则执行。

附件:1.漳州市直管项目商品房预售资金监管协议(范本)

      2.关于设立商品房预售资金监管账户通知书

      3.漳州市直管项目商品房预售资金使用申请表

附件1

漳州市直管项目商品房预售资金监管协议(范本)

甲方(主管部门):   漳州市住房和城乡建设局  

乙方(监管银行):                            

丙方(开发企业):                            

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《市直管项目商品房预售资金监管实施细则》(   )等规定,为确保预售资金安全并专款用于工程建设,保证工程建设顺利进行,切实保护购房者权益,经甲、乙、丙三方充分协商,就商品房项目预售资金的收存使用订立如下协议并共同遵守:

一、丙方商品房项目及拟预售楼栋概况

1、商品房项目              ,工程规划许可证号:           ,施工许可证号:            ,总建筑面积      平方米。

该项目土地使用权(在建工程)(已、未)设定抵押,抵押权人为:           。

2、丙方本次拟申请预售许可证的楼栋:       ,面积        。

二、丙方在乙方开立银行账户(开户银行:                       ,账号:              )作为拟申请预售许可证的商品房预售资金专用监管账户,并保证将所收取的预售款(包括定金、预付款、首付款、分期款,公积金按揭贷款、商业按揭贷款等)全额直接存入。

三、丙方应在商品房买卖合同中明确约定购房人购房款(含非乙方按揭贷款)全额直接缴入监管账户并督促执行到位。乙方发现购房人未将购房款直接缴入监管账户的,有权要求丙方及时纠正,并将有关情况通报甲方。丙方承担由此产生的一切法律责任。

四、丙方应及时向甲方如实报告预售项目抵押状况,否则,甲方有权暂停受理丙方预售资金拨付申请。

五、乙方应将资金收付系统和甲方预售资金监管系统对接并联网运行,同时将监管账户的资金出入账明细逐日生成并导入预售资金监管系统,确保数据的真实性、时效性与完整性。

六、乙方应当完全独立履行商品房预售资金监管职责,不得将监管职责委托或指定给其他机构;应当配合、协助丙方做好收存使用监管资金的相关工作,并按银行业务的有关规定,提供高效优质金融服务。

七、乙方收到甲方同意拨付且加盖公章的申请表后,应及时在预售资金监管系统中予以复核,核对资料及金额无误后,方能办理拨付手续。乙方应在收到申请表之日起5个工作日内办结拨付手续,不得以存款指标等理由,推迟或延误办理拨付手续。

八、乙方存在未经甲方同意擅自拨付监管账户资金、因工作失职导致监管账户资金被骗(套)取等情形的,应承担相应责任。甲方有权终止本监管协议,并通报人民银行漳州分行、银保监分局,同时停止乙方监管银行资格两年,两年内不得承接预售资金监管业务。

九、丙方存在因违法违规行为导致工程停工、预售项目有严重质量问题、未按期交房或存在逾期交房风险、未按规定使用支取的监管账户资金、蒙骗或诱使购房人将购房款缴入非监管账户、提供虚假资料套取监管账户资金、商品房买卖合同网签后超期限(30日内)未备案、在建工程抵押和预购商品房抵押未依法办理备案或其他违反商品房预售资金监管规定的情形,甲方有权责令丙方限期整改。整改期间,甲方有权暂停受理丙方预售资金拨付申请,并暂停办理丙方项目其他预售许可或现售备案。

十、《市直管项目商品房预售资金监管实施细则》(   )为本协议不可分割的部分,协议各方应共同严格遵守。

十一、本协议一式肆份,甲方壹份、乙方壹份、丙方贰份。本协议自乙、丙方的法定代表人(或授权代表)签字并加盖公章,甲方加盖公章之日起生效。

甲方:漳州市住房和城乡建设局(公章)

乙方:(公章)            法定代表人或授权代表(签章):   

丙方:(公章)           法定代表人或授权代表(签章):

                                    年   月   日

附件2

××银行关于

设立商品房预售资金监管账户通知书

                    (住建行政主管部门):

经审核,同意             公司开发建设的          商品房项目,在本行开设商品房预售资金专用监管账户。该账户详细情况如下。

开户名称:

帐    户:

开户行名称:

本行承诺:严格遵守《市直管项目商品房预售资金监管实施细则》(   )规定,以及《漳州市直管项目商品房预售资金监管协议》约定,严格履行监管责任。否则,愿承担相应的法律和经济责任。

银行盖章

                                 年   月   日

监管银行联系人:           ;联系电话:          ;联系地址:                            。 

开发企业联系人:           ;联系电话:          ;联系地址:                            。

附件3

漳州市直管项目商品房预售资金使用申请表

(责任编辑:CF006)

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