德必文化创业板IPO提交注册申请：短期偿债压力较大 边理财边融资

中华网财经讯，据证监会消息，近日，证监会按法定程序同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必文化”）创业板首次公开发行股票注册，德必文化及其承销商将分别与深圳证券交易所协商确定发行日程，并陆续刊登招股文件。德必文化公开发行新股不超过1347.10万股，拟募集资金5.71亿元，保荐机构为民生证券。

资料显示，德必文化作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。其经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营。与集拿地、建设、运营为一体的国内传统园区开发企业不同，德必文化更多的是扮演“二房东”角色。截至2019年年底，旗下共运营了包括德必易园、德必WE”、德必运动LOFT、德必经典在内的4大板块41个文创产业园，服务客户包括美团点评、滴滴出行、虎扑体育、言几又书店等。

中微子持有德必文化1750.50万股股份，持股比例为43.31%，为德必文化的控股股东。贾波、李燕灵为德必文化的实际控制人，二人系夫妻关系。贾波持有中微子79.90%股权，通过中微子控制德必文化43.31%的股份;贾波为长兴乾元、长兴乾森的普通合伙人，通过长兴乾元、长兴乾森分别控制德必文化3.71%、1.76%的股份;贾波、李燕灵合计持有长兴乾润100.00%出资额，二人通过长兴乾润控制德必文化7.27%的股份。贾波、李燕灵夫妻合计控制德必文化56.04%的股份。

德必文化拟在深交所创业板公开发行新股不超过1347.10万股，占发行后总股本比例不低于25%，本次发行全部为公开发行新股，德必文化原股东在本次发行中不公开发售股份;发行后总股本不超过5389.60万股。德必文化拟募集资金5.71亿元，2.50亿元用于“园区智慧精装一体化升级项目”，4572.75万元用于“星光德必易园项目”，5035.70万元用于“德必岳麓WE"项目”，5460.96万元用于“研发中心建设项目”，1.70亿元用于“补充流动资金项目”。

业绩呈逐年上涨趋势，短期偿债压力较大

2017年-2020年上半年，德必文化营业务收入金额分别为60,597.32万元、77,156.05万元、91,003.16万元及39,538.64万元，整体呈现逐年上涨趋势。报告期内，发行人净利润分别为2,185.84万元、5,516.46万元、12,105.37万元及5,134.44万元，净利润率分别为3.61%、7.15%、13.30%及12.99%。

报告期内，发行人租赁服务收入系主营业务收入的主要来源，分别为49,035.93万元、62,435.96万元、73,157.91万元及31,930.97万元，占主营业务收入比例分别为80.92%、80.92%、80.39%及80.76%；会员服务收入分别为11,151.72万元、14,021.39万元、15,964.81万元及7,044.19万元，占主营业务收入的比例分别为18.40%、18.17%、17.54%及17.82%。

公司流动负债占比较高，报告期各期末，流动负债分别为53,121.91万元、56,326.15万元、52,341.51万元和49,614.31万元，流动比率分别为0.53、0.97、1.27及1.37，速动比率分别为0.45、0.85、1.13及1.23，短期偿债压力较大。

报告期内各期，公司综合毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71%及30.12%。公司主营业务毛利率变动受公司的成本特性、园区的招商进程情况的影响。

报告期内，公司的研发投入规模分别为699.85万元、535.31万元、514.98万元和250.44万元，占同期营业收入的比例分别为1.15%、0.69%、0.57%和0.63%。

公司根据实际经营环境，预计2020年度实现营业收入83,000.00万元-85,500.00万元，较2019年度预计下降6.05%-8.79%；归属于母公司净利润9,200.00万元-10,600.00万元，较2019年度预计下降6.90%-19.19%；扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润6,300.00万元-7,800.00万元，较2019年度预计下降10.03%-27.33%。

“二房东”模式藏风险？

从运营方式上来看，德必文化主要通过“承租运营”和“受托运营”两种模式经营文创产业园，这一商业模式也被业内称为“二房东”模式，而这类模式最大的风险则来自于项目所在土地的使用性质是否合规。

所谓“承租运营”，简单来说就是取得某栋建筑的经营权后，将其重新定位包装，打造成符合办公或经营需求的垂直产业园，再找到目标客户分销出去以获取租金收入。“受托运营”即接受物业方的委托对产业园进行运营，运营方式与“承租运营”类似。

招股说明书显示，德必文化目前在运营的41个文创产业园中，有超过半数园区所在的土地存在使用与规划用途不一致的情况，另外还有部分园区的租赁房产存在权利限制等风险。至于是否有信心消除发审委在相关问题上的顾虑，德必文化暂时未做更多披露。

深交所指出，根据国土资源部等六部委联合颁布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》要求：传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策……现有建设用地过渡期支持政策以5年为限，5年期满，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理……本文自下发之日起执行，有效期八年。

对此，深交所要求其说明17个使用划拨土地的园区，是否享有5年的过渡期政策，若使用划拨土地的园区不再享有5年过渡期政策，重新办理用地手续，是否会对公司经营构成重大影响。

德必文化回复表示，公司承租运营的使用划拨土地的园区目前暂未获得该等确认或认定备案。在公司承租运营使用划拨土地的园区中，五年过渡期期满且国家和地方未出台新的用地政策的不影响租赁合同的有效性，园区未办理租赁备案手续的情形不影响租赁合同的有效性。

同时，德必文化称因租赁运营划拨土地园区的房屋所有权人上缴土地收益并将此成本部分转由公司分担而产生额外成本，占营业成本、利润总额的比例比较小，控股股东、实际控制人已出具补偿承诺，该等情形不会对公司的生产经营构成重大影响。

4.26亿元理财，仍募资1.70亿元补流

报告期各期末，发行人流动资产金额分别为28,297.06万元、54,682.64万元、66,412.35万元及68,151.69万元，流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款及其他流动资产构成。

报告期各期末，发行人货币资金余额分别为11,523.00万元、26,392.90万元、57,523.99万元及58,615.92万元，占流动资产的比例分别为40.72%、48.27%、86.62%及86.01%。

据招股说明书披露，截至2019年9月底，德必文化的总资产为13.96亿元，其中银行理财产品为4.26亿元，报告期内，德必文化从银行理财获得的收益分别为162万元、495万元和990万元。

而德必文化本次IPO拟募集资金5.71亿元，其中1.70亿元用于“补充流动资金项目”。一边理财一边融资有何内在逻辑？