环北京房价下跌，楼市拐点已到来？

作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”（jiguantx）

燕郊的房价近期出现下跌，引发了人们的关注讨论，大家讨论的是，究竟这种房价下跌的现象是一个地方的个别案例，还是说在将来会逐渐蔓延，成为一种普遍现象。假如房价出现下跌的地方不止是燕郊，而是普遍出现在很多地区，那么可不可以说，中国的楼市拐点已经来到了？

所谓的楼市拐点是个太大的概念，全国城市这么多，市场情况复杂，并非三言两语可有定论。不过，如果从燕郊以及其周边的楼市情况来看，确实能够窥见全国大城市周边楼市普遍面临的问题。

一，不断限购的环京楼市

据新闻报道，燕郊的房价在最近一个月内下跌了17%，一个月内成交均价下跌4100元。造成成交价下跌的主要原因在于，该地多套房产的持有者实际上并没有充足的资金供楼，加上大幅提高的二手房交易税费，造成二手房实际成交价不升反降。

以一个典型的多套房持有者为例：之前，业主原本打算高价变卖持有的一套房产，用这笔钱来供另外两套楼的按揭。但事与愿违，他挂出的价格过高，导致拖了很久也迟迟没有交易，最后迫于另几套房的按揭压力，只能降价售房。

很多人原本以为在北京实行限购以后，资金会纷纷进入燕郊这样的周边地区买房，于是不惜高杠杆在燕郊买了多处楼盘。但残酷的现实却是，只要当地政府将燕郊等地区的交易税费提高，房屋交易的量价马上齐跌。结果，这些投机者是自己把自己套进去了。

我们要追问，在燕郊以外的其他类似城市，是不是也有类似现象呢？

5月中旬，河北省统一了限购政策，在环京地带购买房屋，需要缴纳三年所得税或社保，非本地户籍人士进一步限制购房，并且对于二手房同时上调了交易税费。

这一政策的结果就是，环北京小城市的楼市量价齐跌。下跌的幅度比一二线城市要明显得多。距离北京很近的廊坊，住宅交易量环比下跌40%，价格也下跌了3-8.5%不等。其余的环京地带，基本情况差不多，只是量价下跌幅度有所不同。

这些三线以下地区对于楼市调控的敏感度比一线高太多，只要政策稍微一缩紧，量价马上应声下跌。或许有人还会反驳说，现在环京地带的某些地区新房销售依然火热，价格还在增高，似乎并没有市场萧条的迹象。

但这其实就是房价达到临界值以前的疯狂。只做一锤买卖的开发商在为去掉库存做最后的努力，不断人为制造市场繁荣的景象，吸引人去买房。等你向开发商付了款，接了房，到时候看还有人管你不？

二，保房价政策保得住三四线楼市吗

有人又会问了，国家现在不是要保房价，那么在保房价的政策基调下，楼市即使有下跌，也仅仅是在做周期性调整，绝对不会出现所谓的楼市拐点。事实真是如此吗？

中国楼市有两大主题：一是保房价，主要针对一二线城市而言。二是去库存，主要针对三四线而言。显然，保房价这件事根本就和三四线城市没有多少关系。

为何保房价的主战场是在一二线？答案很简单，因为一二线城市是中国房价最高的地方，这些地方的地产，是人民币资产类别当中的优质资产。

大量持有这类优质人民币资产的人是谁呢？持有者主要是中资和外资企业。这些企业大部分还是非房地产企业，但是其名下的优质房地产，在过去这些年成为了企业最保值的资产类别。

当我们说到一国货币的时候，有一个基本盘是：当一国的经济向好，货币升值的时候，该国货币资产的价格也会大幅升值。这将会吸引更多的投资者持有该国货币资产。具体而言，过去十多二十年来最优质的人民币资产就是中国一二线城市的楼盘。不管你爱不爱听，这个事实是无法改变的。

反过来说，当一国经济增速走低，货币出现贬值的时候，持有该国货币资产的人就要想办法卖掉这些资产，换成更保值的国际货币。

中国的房价，从2008年时开始走向疯狂，该年中国GDP增速为9.7%，此后逐渐降低，到去年，GDP增速降为6.7%。与此同时，人民币的价值，在之前经历了大幅的升值之后，迎来了多年的贬值。

2008年美元对人民为6.85，之后人民币持续升值到2013年，来到6.05。这是近年来人民币和人民币资产最值钱的时候，之后人民币持续下跌，越来越不值钱，到今天又跌回了6.85，回到2008年水平。接下来的走势，根据很多机构的预测，依然是缓慢下跌。

这个趋势说明什么呢？对国内而言，经济放缓意味着企业利润减少，经营难度增大。但是企业持有的不动产价格则翻了好几倍。那么，卖掉持有的不动产，获得外币现金流便成为了中资和外资企业的共同选择，并且，如果不及时卖，那么未来如果人民币对外继续贬值，这些不动产将更不值钱。

真正的限卖并非最先发生在普通投资者层面，而是发生在企业层面。在今年初，我们不断读到新闻上出现了外资企业甩卖持有的不动产的新闻，据说有一家知名跨国企业想在要卖出在中国持有的不动产时，还被勒令不准卖，由此闹出矛盾。

至于中资企业，据今年不完全统计，出售旗下不动产的知名上市企业就有十余家，更有一口气卖五十套楼的极端案例。

三，无人接盘的小城市楼市

值得注意的是，这些企业甩卖的物业，80%以上分布于一线和二线城市，基本就没有三四线城市的物业。其物业集中于深圳、广州、上海、北京、成都、武汉等等城市，有不少企业卖了不动产以后，马上获得资金血液，起死回生。

这说明一个基本事实：也就是说一二线的楼市之所以是“刚性泡沫”，原因在于其主力持有者是中资和外资企业，有不少还是上市的大公司。其资金实力雄厚，主导了许多大手笔交易，因此这个泡沫由于有充足的资本支持，没那么容易破灭。现在的“保房价”，其实本质上是要进一步限制企业卖楼。

为啥要这么做呢？你看看中国外汇储备走势就知道。去年，中国外汇储备连跌8个月的事实历历在目，今年1月甚至跌破三万亿的关口。靠着这几个月以来的严格外汇管制以及央行的一系列汇率措施，加上2017年一季度外贸顺差的4500多亿美元，中国的外储才好不容易又回升到三万亿以上，人民币价格也暂时企稳。

可见，一二线楼市之所以令国家紧张，令全民沸腾，其原因在于它集中了全国极大的资金量。这些天量资金如果不能稳住，而是到处乱窜，伺机离开，那么对于经济会有极负面影响。

相反，在小城市里，当务之急却是忽悠人来买房，去掉库存，之后开发商拍屁股走人，根本没人理你。请记住以下的事实：企业和机构不会来这些地方为你接盘，能为你接盘的肯定是比你还穷的人，试问比屌丝更屌丝的人能出得起高价吗？

在三四线的楼市，尤其是环京地区以及东北、部分中西部地区等等，目前基本上是楼市散户自己和自己玩，这就使得类似于燕郊、廊坊这类地区的楼市会出现一个资金后继无力的问题。越往后买卖，你会发现接盘的人越穷，那么就会出现越卖越卖不动，越卖价格越低的情况。

归根结底，真正的大资本不会进入这些地区，也就意味着这些小城市的楼市泡沫不是刚性的，而是软性易破的泡沫。笔者的意思不是说这些地方的二手房价会跌，但是很有可能未来会半死不活的涨价或者基本不涨价。你要知道，如果你按揭了一栋楼，结果未来它没有涨价或者涨价很少，以现在这么高的利率，那么你的这笔投资肯定是亏钱的。

中国的楼市结构正在悄然发生调整，一二线的房价仍然在硬扛着，但在去库存的重点城市，业主们正在为库存买单。燕郊的房价下跌不会是个案，未来还将会有n个燕郊出现。