滨江集团：激进扩土储之下 回款恶化、杠杆走高

　　滨江集团在回款率走低的同时，还面临负债水平升高、杠杆较高等问题。

　　2018年，滨江集团在房企销售额中的排名为37名，销售额为850亿元。但其近三年的回款情况却逐年恶化，2016年至2018年回款率分别为66.24%、32.38%、25.91%，2018年回款率甚至不足30%。

　　在此之下，滨江集团仍在加杠杆，其2018年资产负债率较2017年上升5.1个百分点至77.9%，但其2018年预收账款规模却与2017年基本持平，为252.5亿元，同比下降1.3%。

　　值得关注的是，滨江集团2018年的资产受限之困开始显现。虽然从货币资金储备和短期借款及一年内到期流动负债的规模来看，滨江集团短期偿债压力并不大，但其2018年度受限资产期末账面价值高达282.06亿元，较去年同期大幅上涨1108.69%，总资产受限率达27.06%。

　　具体受限资产包括货币资金1217.5万元、固定资产963.9万元、存货266.3亿元、投资性房地产15.2亿元、无形资产3133.7万元，除货币资金外的资产受限原因均为“为借款提供抵押担保”。

　　值得一提的是，8月6日，滨江集团刚公布了“关于为控股子公司签署共同承担债务协议”的公告，对其控股子公司19亿元的债务按50%的控股比例承担共同还款责任。

　　高杠杆之下，滨江集团冲击千亿目标的拿地热情也十分高涨。据记者不完全统计，2019年上半年，滨江集团一次拿下杭州西湖两宗商地、杭州江干区彭埠单元商住地、浙江金华婺城区商地、浙江金华永康宅地、义乌台州温岭市商住地，其中浙江金华永康宅地溢价率高达83.1%。而滨江集团2018年经营现金流转负，也是因为在扩充突出的过程中支付的土地出让金及契税额度显著增加，从而使“购买商品、接受劳务支付的现金”大幅增加所致。但从滨江集团近三年的回款率来看，其激进扩张土储规模后的开发及去化压力并不低。

　　此外，由于滨江集团大本营位于浙江杭州，其项目分部也主要遍布在长三角一带的热点城市，受一城一策调控影响较大。公司公告显示，2018年房地产调控继续从紧，坚持房子是用来住的、不是用来炒的政策基调，同时强调因城施策、分类指导，夯实地方主体责任。2018年公司项目所在的杭州、上海、湖州、平湖、义乌、温州、宁波、温岭等区域市场先高后低，上半年各地市场成交火爆，下半年行情有所回落。

　　在2019年以来楼市调控政策及房产金融政策双双收紧的背景下，滨江集团的业绩是否会因市场波动受到更大的影响仍是未知数。