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AMC参与房企纾困,不良资产处置迎机遇

2022年12月02日 09:32 来源:北京商报
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金融资产管理公司(即AMC)频频晒出参与房企纾困“成绩单”。12月1日,北京商报记者从中国东方资产管理股份有限公司(以下简称“东方资产”)获悉,东方资产配合地方政府深度参与房企纾困,截至2022年10月末,已落地房地产风险化解项目29个,投放金额137.47亿元。除东方资产外,中国华融、中国信达在房地产风险化解方面也有所行动。在分析人士看来,房地产业务本身就是AMC主营业务的重要构成,AMC深入参与房企纾困能够结合各方优势资源,加速推进“保交楼”进程,同时也有助于自身业务结构的优化和升级。

AMC频晒“成绩单”

北京商报记者从东方资产获悉,该公司配合地方政府深度参与房企纾困,截至2022年10月末,已落地房地产风险化解项目29个,投放金额137.47亿元,推动保障1.98万套房产按期交付,协助解决2.32亿元农民工工资和23.92亿元上游材料供应商欠款支付问题,实现74.7亿元房地产企业理财产品兑付,带动935.79亿元房地产项目复工复产。

今年以来,AMC频频参与房地产风险化解工作,除东方资产外,中国华融、中国信达也有所行动。中国华融发布公告显示,该公司支持房企纾困保交楼,截至10月末,正在推动中的房企纾困项目16个,预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿,并保障约2.25万套商品房按期交付,带动256.89亿元项目复工复产。

另一家AMC中国信达截至8月末已落地房地产风险化解项目20个,投放金额102.85亿元,保障约1.23万套商品房按期交付,实现186户上下游供应商11.75亿元工程款、材料款欠款顺利清偿,解决1.08亿元农民工工资偿付问题,兑付房企公开市场违约债券2.41亿元,带动326.29亿元项目复工复产。

AMC参与房企纾困与政策导向联系紧密。今年1月,金融监管部门曾召集几家全国性AMC开会,研究AMC按照市场化、法治化原则,参与风险房企资产处置、项目并购及相关金融中介服务。2月8日,央行、银保监会召开专题座谈会,会上研究AMC聚焦不良资产处置主业、发挥独特功能优势、助力化解金融风险相关政策措施。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,AMC以化解不良资产、发挥逆周期救助性功能、服务实体经济为定位和导向,从实际过程看,AMC的专业度高,确实是当前化解烂尾楼问题和促进保交付工作的一支重要的市场力量,AMC的参与有助于化解问题楼盘的风险,促进房地产市场的健康发展。

多途径助房地产风险化解

据了解,目前AMC房地产风险化解工作主要运用“债权+股权”的业务模式,通过风险隔离、重组纾困、资源整合、并购出清等方式来盘活地产项目。

例如,中国华融牵头推动某重点受困房企风险项目化解,在争取政府支持的基础上,该公司通过“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”“诉讼保全+以诉促谈”等方式化险,终于使93%以上的项目实现了风险隔离,目前项目公司逐步恢复正常经营。

再如中国信达,针对流动性困境房企,提供债权收购及重组、附回购条件的收购反委托、市场化收并购等纾困救助方案,帮助其恢复正常造血功能,促进良性循环;针对出现严重危机房企,采取重整重组、项目收并购等方式进行风险处置。通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式,落地原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目,扫清存量债务障碍、提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营,确保项目顺利复工复产,完成保交楼、稳民生任务。

“房地产业务本身就是AMC主营业务的重要构成,部分地方AMC甚至部分股东就是房地产公司。”金乐函数分析师廖鹤凯表示,几大AMC长期以来形成了高效专业的业务团队和业务模式,既可以作为当下的化解房地产市场和金融市场风险、协助房地产行业软着陆的重要手段;同时借助自身较低的融资成本,也可以作为跨周期业务积累的重要方向,为未来经济繁荣周期盈利打下坚实基础。

对双方发展均有利

11月23日,央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》),其中提及,鼓励AMC、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力,与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式,推动加快资产处置。鼓励AMC与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作,提高资产处置效率。支持符合条件的银行、AMC发行房地产项目并购主题金融债券。

严跃进认为,此类政策下,一些房企的问题资产项目可以获得更好的接盘,这有助于促进房企、银行和AMC机构的更好合作,对于后续房企项目的处置、银行机构金融风险的化解、AMC资产收购业务的开展等都有积极作用。

AMC参与房企纾困,不仅有利于房地产市场稳定,也有利于自身业务的发展。近年来,AMC正在逐步“瘦身”,回归不良资产主业。不过,受资本市场持续波动、宏观经济及房地产行业下行等因素的影响,多家AMC业绩出现了不同程度的下滑。上半年,中国华融实现收入总额147.42亿元,同比减少55.8%;归属于本公司股东的亏损为188.66亿元,去年同期则为盈利1.58亿元;中国信达实现收入总额412.58亿元,同比下降0.3%;实现归属于本公司股东净利润45.08亿元,同比下降32.6%。

在廖鹤凯看来,AMC深入参与房企风险化解、并购处置等工作,可以结合各方优势资源,完成房地产行业的上下游整合,加速推进“保交楼”进程,同时也有助于自身业务结构的优化和升级,在行业洗牌的过程中,加速优胜劣汰,进一步提升行业集中度和专业度。

北京商报记者李海颜

(责任编辑:CF013)

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