宏观 华财讯 证券 产经 消费 科技 房产 酒业 银行 保险 智慧家

优质房企终等到这一天:预售资金可凭保函置换

2022年11月15日 08:15 来源:北京商报
分享: 微信

房企一直吐槽的预售资金监管过紧有了“好转”的可能。11月14日,住建部、银保监会、央行等三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》),明确允许商业银行按市场化、法治化原则,在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务,算是走出了“难得的一步”。但对于《通知》中明确的“银行与房企保函置换预售资金比例不得超30%”部分业内人士仍存争议:符合这一标准的企业能有多少?在各地首付比例不一的情况下,30%的统一比例是否合适?此外,一部分房企直言,未来严格按建设到达期放款、严格监管置换金用途也是摆在住建、金融部门的两个考题。

80%的首付与30%的置换金

此次松绑预售资金置换,三部门设置了一系列定语:商业银行按市场化、法治化原则在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于上述一系列要求下的保函,中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近房地产各种宽松政策越来越多,相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者,降低购房者入市压力,最近很多政策都开始宽松房企,稳定房企的现金流,政策开始救助房企的资金链,这种信号是好的。

但强调保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%,置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时,保函金额相应下调,确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金,保函金额不得调整。

对于这一数据,易居研究院智库中心研究总监严跃进给记者算了笔账,根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系,此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模,这也意味着能为房企增加“房屋销售款×10%”的资金额度,其改善流动性的意义是积极和显著的。

但在房企端也有不同意见。

“全国30%一个标准,这对于像北京、上海这样首付比例高的城市效果是很有限的。”某十强房企北京公司总裁直言,为了保交付,目前全国大部分地区的预售资金都是收到首付+定金后,地方住建部门开网签;给开发商放款则是按照建设的节点,分几次发放。

“以北京为例,现在市场基本都是改善入市,80%的首付跟全量也差不多。”上述总裁给记者算了笔账,以一套1000万的房源为例,按照目前的拿地与限价比例,其中地价占比不会低于500万,如果是二套置换需求,800万首付款进入监管账户后,自己大概在最快拿地后6到8个月才能够分批取出这800万,如果算上融资成本,那么实际上开发商这一套1000万房子的资金成本现在往往要超1500万。

“其实单平米建安成本即便是高标准住宅,5000元也足够,但现在监管的范围本身就超过了建安成本的范围,这是贷款以外,导致流动性受限的首要原因。”

此前,旭辉集团总裁林冲在对内发布公开信的时候也提到,旭辉账上尽管有300亿的现金,但可以提取的非常少,主要就是因为预售资金监管。

张大伟也坦言,只允许30%的资金波动,而且必须是银行担保,所以符合的企业数量不会太多。预计大部分集中在央国企和少数民企。

不能用于拿地

严格的限制置换比例外,对于置换资金的用途,三部门也同样划定了“红线”:确保房企要按规定使用保函置换的预售监管资金,优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等,不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务,确保项目建设资金充足。

“此次被置换出来的预售资金,在使用方面已有非常大的创新,通俗说‘可以盖楼也可以还债’。”严跃进指出,过去有些地方比较僵硬,只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务,有助于债务风险的更好化解。

但也有房企负责人指出,地方如何落实“到点即放款”、监管部分企业置换用途,同样是门考题。

“比如,北京在这一点做得就不错,设定系统,触发节点自动放贷,需要人工审核也明确周期,这对于多一天就多好几个小目标利息的我们来说无疑是值得推广的。”上述十强房企负责人呼吁。

监管评级4级及以下银行不可

也不是所有银行都能够为开发商提供保函。按照《通知》的标准,两大类银行不得开展保函置换预售监管资金业务,分别是:监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。此外,企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

根据央行此前披露的银行业金融机构评级结果,2021年四季度,境内4398家银行中,评级1、2、3级的银行分别为1家、44家、308家,换句话说,能够为开发商开具保函置换预售资金的,只有这353家银行。

据了解,央行评级每季度开展一次。评级等级划分为11级,分别为1-10级和D级,级别数值越大表示机构风险越高。

“一般来说银行的这个分级前5级都是绿区,这一次保函的范围没有覆盖全部绿区银行,而是只放到了前三级,说明监管还是很慎重的。”某总部在上海的20强房企融资部负责人直言,这个门槛大概率一方面考虑到了此前保交付的问题频发,倒排查发现预售资金被挪用,部分银行监管能力不足;另一方面,包括盛京等城商行受到爆雷房企拖累出险也是监管部门将保函面扩大的原因。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,《通知》对商业银行开具保函提出明确条件限制,评级低或资产规模小的银行不得开展业务,不得给有关联的房地产企业出具保函等,同时明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施,防范保函业务风险。

北京商报记者王寅浩

(责任编辑:CF013)

推荐阅读 相关文章

三亚元旦假期旅游持续回温

1日截至17时,三亚景区景点、乡村旅游点共接待游客7.07万人次。...

来源:新华社

元旦假期全国5271.34万人次出游

经文化和旅游部数据中心测算,2023年元旦假期,全国国内旅游出游5271.34万人次,同比增长0.44%。...

来源:新华社

发改委喊话 民企参与重大战略提速

国家发改委副主任赵辰昕日前在接受央视新闻采访时表示,2023年,我国将继续打破各种形式的市场准入不合理限制和隐性壁垒,推动民营企业参与国家重...

来源:北京商报

全面恢复通关在即 香港准备好了吗

1月1日,香港特区政府政务司司长陈国基表示,努力争取最早在1月8日实施香港与内地首阶段“通关”。...

来源:北京商报

提速复苏 北京消费迎来开门红

2022年12月31日-2023年1月2日,北京,疫情政策优化后的第一个小长假,也是历经感染高峰后的第一个小长假。...

来源:北京商报

人民币汇率的2023年展望

人民币汇率三大指数在2022年最后一个交易日均以升值收尾后,2023年的走势备受关注:双向波动、温和回升、逐步趋近长期合理区间或将成为今年人...

来源:北京商报

金融部门针对房地产密集发声 楼市吃下定心丸

11月以来金融部门针对房地产行业密集发声,随着相关支持政策陆续落地,在地产金融端打出一套政策组合拳。...

来源:财联社

证监会:恢复上市房企和涉房上市公司再融资

允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改...

来源:证监会网站

国有银行密集授信房企后,股份行、城商行迅速跟进

​继六大国有行之后,股份行、城商行亦紧跟其后为房企提供多元化资金支持。...

来源:蓝鲸财经

房地产市场迎5项股权融资政策优化 推动解决存量问题

允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。...

来源:新华社

百强房企前11月销售仍在筑底 千亿俱乐部成员同比锐减16家

中指院数据显示,2022年1-11月,百强房企销售总额为67268.1亿元,同比下降42.1%,降幅较上月收窄1.3个百分点。...

来源:财联社

AMC参与房企纾困,不良资产处置迎机遇

金融资产管理公司(即AMC)频频晒出参与房企纾困“成绩单”。...

来源:北京商报

茅台进军房地产!斥资超10亿拿地,面积约40个足球场

近日,茅台集团旗下子公司斥资超10亿元拿地的消息引发市场关注。...

来源:时代周报

曾宣称五年内年薪百万,如今收入腰斩,地产人艰难转型

随着地产行业深度调整,房企收缩减员,无论是“天之骄子”管培生,还是打拼一二十年的职业经理人,当被迫离开这个行业时,都需要拾起重新开始的勇气。...

来源:时代财经

统计局:1—11月份全国房地产开发投资下降9.8%

1—11月份,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%;其中,住宅投资94016亿元,下降9.2%。...

来源:统计局网站

金融部门适度控制去杠杆节奏 2022年房企融资“柳暗花明”

直至11月,为支持房企融资,金融部门三箭齐发,打出一套政策组合拳,一定程度改善了房地产企业的资金面,行业融资政策迎来转折点。...

来源:财联社

联系方式

中华网新媒体 财经频道
互动/投稿邮箱:
finance@zhixun.china.com
网上不良信息举报电话:010-56177181
财经频道联系电话:(010)56176102