明势定行：跨越周期的长跑者——龙湖

中华网财经3月29日讯：2020年对各个行业来说都是一次全新的洗礼。在“房住不炒”的定位下，房地产市场不断趋于健康有序发展，行业调控也趋向精准。自2020年8月，为促进房地产市场长效机制建设、稳定房价，“三道红线”正式出台，对房企财务指标提出了更为具体的要求，明确限制了房企债务规模的无序增长。

连续5年保持“三道红线”绿档 

图为：龙湖集团2020年财报公告截屏

融资新规的出台，强化了行业降低杠杆率、控制有息负债的预期，利好高度自律的房企。3月26日，以稳健见长的龙湖交出一份可圈可点的答卷：在2020年，实现营业收入同比增长22.2%，其中物业投资业务收入同比增长31%；资产负债率（剔除预收款后）67%、净负债率维持46.5%的低位、平均借贷成本为年利率4.39%、现金短债比为4.24倍。资产负债率、净负债率、现金短债比均未超“三条红线”阈值，稳居绿档。

且整体数据表明，作为房地产行业财务最为稳健的企业之一，龙湖集团多年来保持着高度自律。数据显示，在2016年-2020年5个会计年度期内，龙湖集团均保持“三道红线”绿档水平。

值得注意的是，充裕的在手现金是保证财务指标健康的重要条件之一，近期备受行业热议的“两集中”政策，也促使整体资金实力成为企业发展中更重要的砝码。截至2020年末，龙湖集团现金及银行存款合计778.3亿元，同比增长28%，为笃行战略提供了充足的空间。

双引擎共同发力

在叠加疫情影响因素下，龙湖集团又是如何实现的？中华网财经带着这一问题翻阅龙湖集团2020年财报了解到，其收入主要来自物业发展业务收入、投资性物业租金收入、物业管理及相关服务及其他收入。

在龙湖看来，传统的物业发展业务构成其“开发引擎”，物业投资及物业管理等相关服务则构成其“服务引擎”。‘空间即服务’战略之下，龙湖开发+服务双引擎驱动的版图日渐清晰。

在物业发展业务方面：财报数据显示，2020年，面对充满挑战与不确定的市场，龙湖集团物业发展业务实现营业额1709.8亿元，交付物业总建筑面积1201.1万平方米。

据统计，过去六年，龙湖的销售规模保持着两位数的增长，其最新发布的年报显示，2020年，全年实现地产开发合同销售2706.1亿元，同比增长11.6%，超额完成全年2600亿元的销售目标。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

图为重庆龙湖金沙天街

此外，龙湖集团坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。全年新进入8座城市，布局范围延伸至最具经济活力与人群吸附效应的63座城市，获取121幅地块（总建面2567万方），合理的成本与均衡的布局，为盈利的持续增长奠定基础。

投资性物业方面：龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2020年实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

图为成都龙湖上城天街

2020年，龙湖集团商业通过扎实运营及快速应变直面疫情挑战，全年守时保质地新开10座商场，西安、济南首座天街开业运营，全国首个商圈高铁TOD（公共交通导向发展模式）城市综合体——龙湖重庆金沙天街开业。全国范围内累计开业商场达49座，已开业商场建筑面积达481万平方米，整体出租率96.9%。商业租金增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元，全年平均日客流151万人次。

图为北京龙湖长楹天街

跨越疫情，坚韧修复，团队通过紧抓线下消费回暖趋势，借力创新模式，打破空间界限，联动商户营造出多样化场景体验，令客流与销售迅速恢复，年底出租率达97%。20年的锻造与历练，确保龙湖集团在任何波动周期里都享有租金筑成的 “压舱石”，这正是龙湖商业自成立以来的孜孜以求。

除商场外，龙湖集团积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务龙湖冠寓坚持战略笃定，以匠心品质、暖心服务，在都市里为新世代青年提供扎根与筑梦的居所，迄今已陆续在全国30余个高量级城市开业运营。截至2020年底，冠寓累计开业房间数量达9.0万间，租金收入18.1亿元，同比增幅55%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。开业超过六个月的房源出租率为93.3%，品牌影响力稳居行业前三。

物业管理及相关服务及其他方面：作为龙湖品牌最富温情的一环，龙湖智慧服务始终以客户需求为导向，在有质量的规模拓展下延伸服务边界，从生活社区到商写、学校、交通枢纽等城市运营，传统的物业管理正在释放更大的能量与想象。

2020年，龙湖智慧服务基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现收入58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增长36%。深耕住宅20余年，龙湖智慧服务已覆盖13大业态，于过去一年加快了城市空间的探索。截至2020年底，龙湖智慧服务实际管理面积1.72亿平方米，业主满意度连续十二年超过90%。

2021年初，代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，应势升级为主航道业务，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。其中，塘鹅租售的前身为龙湖智慧服务租售中心，自2008年起，龙湖租售体系建立已逾10年。截至2020年底，塘鹅租售已服务超过10万用户，客户满意度达96%。

巩固融资端优势 平均借贷成本降至4.39%

不仅如此，2020年，龙湖集团进一步巩固在融资端的优势。截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年，境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内记录。

其中，2020年1月，集团成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。面对2021年的行业偿债高峰，龙湖集团债务结构稳定合理，一年内到期债务占总债务的比例仅为11.0%。

得益于此，2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪（Moody's）宣布，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；同年12月，国际权威信用评级机构惠誉（Fitch）亦将龙湖评级展望调升至正面，至此，龙湖集团亦成为中国全投资级房企中，2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

穆迪认为，龙湖的Baa2发行人评级反映了该公司强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。“龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持严格而审慎的财务管理。”穆迪强调，这将加强其现金流的稳定性，并巩固其在Baa2评级水平上的地位。

被纳入恒生指数 跻身蓝筹行列

龙湖集团的投资价值在二级市场获得积极的肯定，截至2021年3月25日收盘，龙湖集团总市值约为2761亿港元，在内房股中排名第二，对应动态市盈率位居行业首位，显示出资本市场对龙湖集团未来成长潜力的高度认可。

在3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数，成为55家成份股之一，正式跻身蓝筹行列。

对于未来，在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团将不断打磨与升级空间营造与服务的能力，为消费者和合作伙伴提供有生命的空间，有温度的服务，并将持续保持一贯的稳健与审慎，追求优质健康的发展与长期稳定的增长，提升在海外及香港资本市场的影响力，回馈广大投资者。

“明势定行，与时代同频共振”——跨越周期的长跑者——龙湖。

（中华网财经综合 文/丁一）