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坚守而非躺平,龙湖的股价攻防战

2022年11月11日 18:01 来源:风财讯
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2022年10月28日-11月7日,龙湖仅用了7个工作日,顺利完成交接班并迅速收复资本市场“失地”,这必将会是一个载入中国房地产行业史册的经典案例。

01

10日28日,一个寻常的周五晚上,龙湖发布了一则不寻常的公告:创始人吴亚军因年龄和身体原因,辞去董事会主席等职务,接替她的是公司执行董事、首席执行官、40岁的仕官生陈序平。

消息一出,业界哗然。随后,各种猜测不断。当晚,龙湖召开了合伙人大会,刚做完眼部手术的吴亚军戴着墨镜,出席了会议。在会上,她表示这一决定已经“准备了三年”,希望“龙湖真正成为一个机构化的公司,摆脱创业期的特征,完成深度机构化。”并告诉外界,此举是在效仿美的创始人何享健和董事长方洪波的交班模式。

不少投资者认为,吴亚军的退出将影响公司经营,即将等待新任董事长陈序平来处理的,似乎是一笔具有风险的资产。

在流动性风险传闻的刺激下,龙湖集团一度股债双杀。

“18龙湖06”、“21龙湖01”、“20龙湖05”、“G17龙湖3”、“G17龙湖2”等多笔债券,也多次出现盘中临停。

外界的嘲讽袭来,市场都在等待龙湖的答案。10月30日,龙湖召开投资者会议,CFO赵轶表示正在安排提前还债,明年到期的债务将为200亿元左右,上半年到期债务几乎为零。吴亚军也再次表达了对公司和资本市场一贯的看法,交班只是因“做空事件”延后而此时落实的事情。

然而,用脚投票的资本市场并不买账,看空的激烈情绪直接反映到股市上。周一(10月31日)早盘震荡,龙湖集团以11.16港元开盘,9点36分跌至6.65港元,跌幅一度超过40%,创60日新低。

面对质疑,如果只是一味解释显然难以让投资者信服,龙湖开始火速动作。

10月31日中午,龙湖即宣布当日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元;控股股东以平均价格每股股份9.53港元,增持300万股。

10月31日晚间,龙湖再次公告,控股股东Charm Talent当日于公开市场买入其发行的于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据,购入本金500万美元。

10月31日午间,花旗Griffin Chan等分析师在报告中表示,考虑到龙湖良好的购地节奏、三季度销售总额增速和强劲的资产负债表,投资者对其流动性的担忧“看起来过头了”。同时,给出了50港元的目标价。

与此同时,大摩也于当日早盘发表报告,并维持对龙湖“增持”评级。该机构表示,龙湖多年独立职业经理人经营良好,且公司股权结构无发生变化。

诚然,花旗、大摩并不会凭空发布报告,龙湖在用真金白银“验明正身”。

11月1日,龙湖宣布提前偿还2023年到期的部份银团贷款金额34.5亿港元。

11月2日,龙湖宣布增持100万股公司股份共计持有2,730,451,500股股份,相当于公司已发行股本的约43.47%;大股东Charm Talent买入本金500万美元的优先票据;公司买入本金100万美元的优先票据。

11月2日-6日,龙湖集团及大股东再次连续5个交易日增持股债。

11月7日,龙湖又出手购入500万美元公司发行的优限票据,龙湖集团亦购入300万美元优先票据。

11月9日,龙湖集团再次发布公告称,公司选择提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据,票面利率为3.9%。龙湖此次赎回之后,2023年已无任何到期的海外美元债。

截至目前,龙湖大股东增持股票的金额超过7000万港元,购入的优先票据达到2800万美元,龙湖集团则购买900万美元优先票据,合计共计购入3700万优先票据。而另一个数据是,10天之内,龙湖提前偿还的债务超100亿港元。

从10日28日宣布董事长交班,10月30日召开投资者大会,10月31日花旗、大摩维持“买入”投资评级,到11月以来一连贯的工作部署,提前还贷、股东增持、购入优先票据,一气呵成,龙湖对交班的后续反应看似早有预案。

龙湖的一系列操作,看似是防御之举,实际上“以攻为守”,甚至被视为“秀肌肉”,其实是以稳健基本面,特别是健康的财务状况,给市场传递信心,平复此前的恐慌情绪。

58岁的吴亚军为40岁的陈序平铺路,“龙湖成为一个机构化公司”,更像是给银行、券商、股东等发出的一个笃定的信号,坚定地看好龙湖,看好龙湖股票,抵御做空风险。

吴亚军也是快人快语:“买龙湖的债券和股票,就是对我的一种嘱托。”

一场教科书式的交班攻防战即刻打响。

02

此时的房地产行业正值凛冬,市场未见好转。11月1日,旭辉董事长林中在朋友圈表示旭辉并未“躺平”,但已经“蹲下”。当日,旭辉宣布,将暂停支付所有境外融资的所有应付的本金和利息。

市场情绪弥漫,龙湖的自救能否起效,谁也无法预料。

11月2日,伴随龙湖大股东持续购入股权及债券举措,龙湖股价迎来持续上涨,当日午市收盘,龙湖集团股价涨幅超过12%,最高涨幅达到12.75%。市场开始振奋。

11月7日,龙湖开盘即涨,截至收盘,涨幅达到5.48%,报收13.48元,股价超过管理层“交接班”之前。

值得一提的是,11月11日午间收盘,龙湖集团上涨24.82%,报17.60港元,月内累计涨幅76%,总市值重回千亿,达1101.7亿港元。11月累计上涨近80%。

有投资者说,“龙湖又回来了!”

经历一周的起起伏伏,至此,龙湖股价受市场情绪波动以及公司“交接班”影响告一段落,股价回归正常。

龙湖用最短的时间向市场释放出最强的信号,这场防守战打得的确漂亮。

美林证券报告认为,“龙湖积极偿还短期债务的动作让投资者对其流动性状况放心”。

与之相呼应的,龙湖在高能级城市持续拿地的消息也在同步释放。10月31日,龙湖以19.6亿元的价格,在苏州相城拍下一块土地。一个月内,龙湖在北京、上海、成都、合肥、西安等城市参与第三轮集中土拍,揽下11块地,合计投入超100亿元。

据克而瑞公布的1-10月房企新增货值TOP100中,龙湖以670.6亿的新增货值,排名第12位。

据安信证券的统计,在已完成三轮集中土拍的15个城市中,平均溢价率水平为2.1%,且第三轮土地供应普遍较为优质,是不错的拿地机会。而龙湖是少数持续活跃在土拍市场的头部房企。

海通证券则认为,“龙湖集团第三季度销售额同比转正,投资性物业租金收入贡献突出,9、10月份有较好的土地获取节奏,拿地积极运营稳健,年内已无偿债压力。”

03

谱不可以尽弈之变,法不可以尽战之奇。面临至暗的环境,龙湖成功防守,总结起来经验有三点:

一、前期:行动敏捷,立场坚定。公司及大股东持续增持股债,不惧股价被短期低估,对龙湖未来前景看好,将自己与公司更紧密地绑定在一起,向市场释放信心。

二、中期:打铁还需自身硬,稳健经营是根基。数据显示,2022年1-9月,龙湖集团累计实现经营性收入171.8亿元,平均每月为龙湖集团产生近20亿元的现金流。根据新任董事长陈序平的规划,未来5-10年,龙湖的经营性收入将会占到整个集团营收的30%,为公司贡献50%的利润。

经营性收入持续为龙湖提供稳定的资金来源,这也是龙湖得以在关键时刻拉自己一把的安全之索。

摩根大通报告认为,“龙湖仍然未表现任何压力信号。事实上,龙湖这月仍在持续买地,资产负债表仍是行业中最稳固之一。尽管短期股价可能承压,如果行业流动性的担忧缓解后,龙湖未来可能强劲反弹”。

三、后期:“草船借箭”,借力打力。11月8日,中国银行间交易商协会官网公布,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

央行“第二支箭”消息出来之后,首先受益的,无疑是包括龙湖在内的第一批被监管机构选定的“示范房企”。资本市场最为灵敏,内房股应声走高。11月10日当天收盘时,龙湖集团11月累计涨幅达到41%,其发行的多支美元债亦大幅上扬。

11月10日,交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行,中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

这意味着,龙湖有了境内融资的优先级。天时地利人和兼具,龙湖都一一接住了。承前,龙湖不仅能稳度交班的过渡期;启后,还将迎来筑底修复,提振市场信心。

事实上,不止于龙湖,大多数房企也都曾经历过大大小小的过山车体验,一些“躺平”的房企或许可以从龙湖身上借鉴内房股攻防战的经验。

(责任编辑:CF001)

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