新力控股港交所上市 过半土储集中于江西存经营风险

11月15日，新力控股(HK:02103,下简称“新力”)成功登陆港交所，发售价每股3.98港元，全球募集约19.64亿港元，成为“最年轻的上市房企”。截止发稿前，新力控股估计为3.93港元/股，下跌1.26%，总市值约138.71亿。

新力控股起源于江西省南昌市，2010年3月江西新力置地成立，并收购了第一幅地块，这是新力的首个项目—南昌帝泊湾。为了实现可持续增长，新力控股于2016年开始策略性的拓展至江苏、惠州及武汉等城市以巩固位于长三角地区、粤港澳大湾区及华中华西核心城市等区域。

截至目前，新力总土地储备1500万平方米，其中江西的土地储备占比达到49.4%，这是新力不得不警惕的风险。此外，外拓的三大区域中，重仓的是粤港澳大湾区，土地储备77.5万平方米，占比23.2%。

在新力控股成立的9年中，净利润、销售规模都实现了倍数增长。招股书显示，2016—2018年净利润分别为1.3亿、2.78亿和5.55亿;合同销售额分别为161.3亿、428.1亿、887.3亿;毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%。

对于不断增长的毛利率，亿翰智库分析认为，这代表了新力控股的成本控制能力，如标准化的经营程序有助于控制其开发和建设成本。2016年至2018年，新力控股的平均土地成本分别为1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米，与万元的销售均价相比，拿地成本控制的较好。

然而，几乎与所有房企一样，新力控股的债务也大幅增加。数据显示，2016—2018年新力控股流动负债分别为137.6亿、366亿、595.5亿，截至今年3月底已升至640.6亿，同样实现了倍数增长。新力控股净负债率更是高达285%，2018年中国上市房企净负债率榜单中，平均净负债率仅为78.4%。而2016—2018年各年末，新力控股的现金及银行结余则分别为10.33亿元、42.83亿元和100.65亿元。

不过，数据显示，从2017年至2019年8月31日，新力控股的长短期债务结构在不断的优化，短期债务占总债务的比重分别为55.5%、41.7%和38.2%，截至2018年年末其现金短债比为1.1，处于安全边际以内。

来源：蓝鲸房产 石青玲