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靠并购实现飞跃的福晟集团终被整合 世茂又将如何避免重蹈覆辙?

2020年01月15日 10:46 来源:蓝鲸房产
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原标题:世茂并购大案即将上演,“80后”吕翼操刀千亿旧改

来源:蓝鲸房产 张学新

世茂集团(以下简称“世茂”)与福晟集团的“世纪交易”,似乎才刚刚开始。

1月13日,世茂与福晟发布了新的合作平台——世茂福晟。世茂集团副主席许世坛透露,未来福晟集团所有的房地产项目均由世茂方面来操盘,并采用“世茂福晟”的新名称。

虽然世茂以“白衣骑士”的姿态飘飘而来,但新平台的持股情况仍未敲定。因此,福晟集团的资金问题能否得到彻底解决?在这场世纪大并购中,世茂又如何规避其中存在的问题?依旧值得研究。

世茂“答疑”

面对着数百家媒体和金融机构,世茂方面将这场发布会称之为“释疑”。

据此前媒体报道,1月10日,世茂集团和福晟集团进行战略签约。世茂、福晟、东方资产形成4:3:3(一说4:4:2)的股权合作模式,涉及福晟集团旗下87个项目。对此,许世坛表示,这种传言并不准确。他透露,世茂与福晟将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营、商业等领域内的合作。

除了地产板块外,福晟集团旗下的六建集团和福晟物业,均被纳入了合作资产包。但最受许世坛关注的,或许还是福晟集团旗下的旧改资源。在短短1小时的发布会上,许世坛曾不下5次提及这一点。

资料显示,福晟集团在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有的丰富旧改项目及城市更新项目。目前,福晟整体可售资源在1000多亿,而旧改的规模则在三四千亿。针对于此,世茂福晟专门成立了城市更新平台。

而旧改是似乎是世茂的短板。世茂拥有10500亿元货值,其中旧改占比不到1成。若将福晟集团的旧改资源纳入,世茂集团旧改货值将得到极大提升。同时,旧改项目多位于深圳等区域,世茂在大湾区的土储不足的现状,也得到改变。

而面对着新平台控股比例及出资额的提问,世茂和福晟双方均未能明确回复。虽然世茂福晟全面接管了福晟的项目,但世茂出资额是多少?原福晟集团董事长潘伟明在新公司里持股多少?话语权如何?依旧是个疑惑。据悉,世茂的尽调工作仍在持续。

此前,无论是收购粤泰股份(SH.600393)资产包,还是泰禾集团(SZ.000732)资产包,世茂在获取控股权的同时,原股东方依旧占有一定的股权。而面对着福晟集团这个巨无霸资产包,世茂是否也会如此操作?

在58安居客首席分析师看来,选择在适当的时机抽身,对于潘伟明而言,或许是件更为稳妥的处理方案,同时并购不代表福晟的大股东或控制人完全出局。而对于并购方而言,可以获得较低成本的土地储备,助力其规模的提升。

此外,福晟之前遇到的短期资金流动性问题如何化解,也是市场的一个关注点。许世坛称,现在需要做的是用长债来置短债换,把贵的融资的钱换成便宜的钱。目前福晟正在做债务重组,世茂会配合金融机构一起做这个事。许世坛还特别强调了品牌输出能力,他称,世茂会通过打造高溢价的产品,以期实现项目货值的提升。

吕翼“出海”

除了“男一”许世坛和“男二”潘伟明,本次发布会上,刚刚升任世茂集团执行董事的吕翼,无疑是另一位关键角色。许世坛给了吕翼两个任务:其一,做好世茂福晟这个平台;其二,便是经营好大湾区。

天眼查显示,1月7日,“世茂海峡企业发展(广东)有限公司”成立,吕翼出任执行董事兼总经理的职位。

据悉,世茂福晟的总裁一职将由吕翼来担任,他主管的世茂海峡也将成为与福晟合作的主要力量。接下来,世茂海峡会进入全面代管阶段,对福晟集团的管理构架进行调整和重建。同时,精简人员提升效率。据澎湃新闻消息,福晟将裁员近三分之二。

按照许世坛的计划,世茂福晟2020年的销售目标是300亿元。而世茂福晟是否能够算到海峡区域的业绩呢?许世坛称,从操盘方面来说,确实可以算进去。他表示,世茂海峡有希望做成全中国最大的区域公司。

事实上,去年世茂集团的大部分收购行为,均是由世茂海峡来推动和完成。2019年,世茂销售额2600.7亿元,其中世茂海峡销售额900亿元,其规模已与一家中型房企相当;而排名第二、第三的浙江公司、苏沪公司,销售额尚在300亿左右的水平。

蓝鲸房产获悉,2019年被世茂海峡代管的华南区域已被取消,成为继世茂中南区后,又一家被整合掉的区域公司。2020年1月,世茂集团新成立长三角、粤桂两家区域公司。据此,世茂旗下共有9个区域。这背后,或体现出许世坛做大区域的发展策略。

早在2018年,世茂集团就推出新的管理架构,即“充分授权+激励机制”。目前,世茂海峡的拼图实现了9省29市147盘。不过,由于各个区域事实上存在空间上的重叠,双方如何避免内耗,同样值得关注。

如今,世茂和福晟第一阶段的整合大戏已落下帷幕。依靠并购实现飞跃的福晟集团,最终没能摆脱被整合的命运。新晋并购王世茂,又将如何避免重蹈覆辙?

(责任编辑:吴伟 CF004)

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