保利41亿广州巨无霸地块动工地头蛇也要拉来金茂与招商

相比于北上深的房地产市场，开年之后的羊城显得有些落寞，成交低迷、零供应、土地流拍，真实地发生在这座一线城市身上。

风平浪静之下，一片浮叶荡起的波澜也会引来关注。

2月23日，一纸白云钟落潭巨无霸地块的建筑工地施工许可证出现在广州住建局官网，涉及11栋单位，意味着项目动工在即。

这宗地块曾在去年6月引来一众房企两个小时的厮杀，最终由“地头蛇”保利以总价41亿元+52340平方米配建夺得。而后，仅过了一个月，保利拉来了中铁华南、金茂、招商一同开发地块，四者均持有项目25%的股权。

时隔一年，这个建面超30万平方米的项目即将进入开发程序。而于原主人保利而言，在负债红线之下，将大本营的优质土储分一杯羹予他人的行为，日后或许会愈来愈多。

抢夺巨无霸

该宗白云钟落潭健康城融资地块包括A3-A12以及地下室，由两宗地块组成，占地16.97万平方米，计算容积率建筑面积达31.29万平方米，挂牌起始总价34.36亿元，最终保利成交价41.16亿元，折合楼面价1.58万元/平方米。

地块本身推出就引来关注，这是白云北部钟落潭镇近年来首次推出的商品住宅用地，钟落潭板块一手住宅项目目前还处于欠缺状态。

物以稀为贵，该地块竞拍条件带有一定严苛性，除起拍总价高之外，地块要求采用装配式建筑，且约六分之一建筑面积需用作回迁房和商业服务设施等。此外，竞得人还需配建商业服务设施建筑面积2500平方米，配建18班幼儿园，另外AB0808009地块用作环卫设施用地及AB0808023地块用作服务设施用地。

值得一提的是，地块处于云白大健康生物医药产业基地连片规划内，该宗地正是基于产业园建设的住宅用地供应。

资料显示，白云大健康生物医药产业基地连片规划约2400亩用地，主要引入医药制造龙头企业，目前包括广药集团生物医药城白云基地物流项目在内的多个项目确定入驻，总投资额预计有望超过200亿元。

“健康产业城属于产城结合的实践，以这样概念打造的产业园区在房地产发展过程中会越来越受到关注，而且政策上会有一定倾斜，交通也会相应完善。”中原地产项目部总经理黄韬说道。

虽规划的蓝图诱人，地块所处的健康产业城仍未打造成熟。黄韬就指出，健康产业城的概念已经提了好久，但目前整个规划区的发展还处于起步阶段，还有许多配套要建设，附近的住宅也没有连片发展起来。

“假以时日吧。”黄韬对观点地产新媒体说道。板块尚未成熟，但胜在是个潜力股，这种时间换空间的游戏规则对于精明的房企们来说并不会陌生。

去年6月27日竞拍当天，吸引了10家房企参与竞拍，其中保利、招商、金茂、五矿更是轮流开价，竞争十分激烈。

最终，历经2个小时69轮鏖战，保利以总价41.16亿元+52340平方米配建夺得地块，楼面价为15795元/平方米。

虽金茂、招商与地块失之交臂，但在1个月后，剧情出现了反转，保利拉来了这两位曾经的对手以及中铁一起参加地块开发。

保利的“引援”

合作消息是由招商局置地披露出来的，去年7月21日，招商局置地发布公告称，间接全资附属公司广州招商与广东保利、广东金茂、中铁（华南）及项目公司广州市穗云置业订立合作协议，以通过项目公司开发广州市白云区钟落潭镇五龙岗村地块。

公告显示，招商、保利、金茂及中铁须按其各自于项目公司的股权比例25%、25%、25%和25%承担地价41.16亿元及初步注资4000万元。

对于此次合作，业内多将此认为是房企抱团取暖的行为，降低成本、扩大规模、分散风险这是显而易见的好处。黄韬就称，近几年房企合作拿地已经成为常态，而且保利竞得的广州白云地块成本较高，企业间抱团取暖可以强强联合，降低风险，这在国企间就更加容易实现了。

不过，于地头蛇保利而言，年销售超4000亿、重仓广州27年且连续九年蝉联销冠，是否真的吞不下这巨无霸地块呢？对于以往多是别人引援对象的保利，为什么在自己的地盘也要拉来帮手？

事实上，不止是大本营广州，在其他区域更能观察到保利逐渐加大了引入合作方共同开发的力度。如去年9月，保利以总价42.37亿摘得佛山禅城商住地，但在事后披露公告时实际上保利仅拥有项目50%权益，支付权益价款21亿元。

去年4月，保利以41.79亿摘得的上海杨浦纯宅地，虽持有项目100%权益，但在后续公告中表示拟引入合作方共同开发。

从保利土储权益比例也可看到，这一数据从2015年76%降至2019年上半年65.3%。

而近几年，这一趋势在如同保利这样拥有央企国企背景的房企身上也可窥见，在规模追逐的同时它们的权益销售、权益土储比例也在下调。

背后原因则与那道“负债红线”有关，如保利，于2013年，基于国资委对央企降负债的相关要求，保利开始主动降低杠杆，随之投资拿地力度、销售规模增速趋于回调。

这时候，为了实现规模增长与负债良好这一天平的平衡，最简单直接的方式便是增加合作项目比重，减少投资成本，同时又能增加企业账面销售，扩大总盘子。

硬币总有正反面，另一面，这对保利归母净利润增速及占比产生了影响，大股东权益占比从2013年90%左右下降到2019年三季度的72%。

这一比例的下降也在去年底的股东会上被股东质问，对此，宋广菊直言是为了保持整个盘子一定增长，所以加大了与小股东的合作，保证在负债率下降时保持不错的市场张力。”但宋广菊也称，公司正在有意识地回调大股东权益比。

最新的财报尚未披露，不过从前两周披露的1月份拿地数据可以看到，在全月百亿的拿地中，除了济宁、淮安地块持股比例在50%左右，其他地块基本都在100%。

这是保利的有意为之还是偶然事件？鼠年才开篇，许多事情还尘埃未定。

来源：观点地产网