如何解局？“买买买与卖卖卖”的华侨城抛210亿融资与文旅苦行

2020年03月04日 08:25 来源：中华网财经

据观点地产网报道，2019年斥资近500亿拿地后，华侨城开启了新一轮融资。

深交所3月2日消息显示，华侨城集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券状态变更为已受理。

该笔债券拟分期发行，首期不超过100亿元，期限不超过10年期(含10年期）。

时隔一日，3月3日，据上清所消息，华侨城集团有限公司拟发行2020年度第二期超短期融资券，发行金额15亿元，发行期限270天。

短短两日，华侨城集团便抛出210亿的大手笔融资计划，成为年内发债规模最大的房企之一。

华侨城表示，债券所募资金拟用于偿还金融机构借款、偿还前期发行公司债及利息、补充流动资金。

值得一提的是，受新冠疫情影响，以房地产和文旅为主业的华侨城可谓受到双面夹击。

除开发物业销售受到影响，1月25日，华侨城关闭旗下全国所有旅游景区，是全国第一个全面关闭旗下景区的大型企业，同时停止举办各类新春活动。

业内人士指出，此次疫情对纯旅游经营型企业影响最大，尤其是以经营主题乐园类为主的企业，企业不仅没有盈利，还要承受着设备和资产维护的费用。

或许为回应投资者和市场的质疑，2月27日，华侨城集团首次发公告公布2019年经营情况，包括销售额、销售面积、新增土储和拿地金额等等。

华侨城同时强调，将尽最大努力把疫情对公司经济发展不利影响降到最低，疫情对该公司2020年一季度业绩不会产生重大影响。

事实上，信息披露不充分一直是令华侨城A股东颇为不满的地方，导致华侨城在市值管理上的弱势。

“我就希望华侨城能够主动性披露一些信息。”去年在股东连番追问之下，管理层也曾表示未来将会加强信息披露的管理。

规模与融资

回顾过去的2019年，不断买买买和出售项目成为华侨城最显著特征。一路扩张与调整业务之下，华侨城的负债也水涨船高。

数据显示，2019年，华侨城A新增土地项目合计47个，权益建筑面积合计833.9万平方米，较上年同期下降约4.46%。土地总价款合计约747.75亿元，权益对价约492.67亿元，权益占比约66%。

据不完全统计，仅2019年10月单月，华侨城就斥资111.47亿元，在南京、江门、武汉等城市纳储超过39.56万平方米。其中，华侨城66.4亿元拿下武汉青山区综合地块，溢价率达21.88%。

与此同时，华侨城A2019年度主要销售项目合计53个，销售面积合计251.96万平方米，较上年同期增加22.05%，合约销售金额达862.42亿元，权益销售金额达641.55亿元。

以此计算，2019年，华侨城的拿地销售比达到77%，与行业一般的50%相比高出不少。

为此，华侨城在融资上也马不停蹄。

数据显示，最近三年及2019年9月末，华侨城集团的负债总额分别为1182.93亿元、2167.12亿元、3047.39亿元和3804.08亿元。最近三年末，有息负债金额分别为508.02亿元、1013.80亿元和1462.80亿元，占负债总额的比例分别为42.95%、46.78%和48.00%。

此外，最近三年及2019年9月末，华侨城集团的资产负债率分别为67.96%、67.22%、68.63%和71.81%，而扣除预收账款后的资产负债率分别为58.60%、57.15%、58.64%和58.90%。

为缓解资金压力，同时加快项目周转率，华侨城也不得不接连出售旗下项目股权。

2018年，华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包，是2017年的两倍多。

2019年，华侨城继续卖卖卖的节奏。据不完全统计，期内华侨城公布拟转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司股权，转让价格总计超过百亿。

其中，去年末华侨城22.28亿元转让上海苏河湾项目予赌王之女何超琼掌舵的信德集团；此外，华侨城还拟转让重庆悦岚房产100%股权，底价40.54亿元；拟31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%权益等。

尽管如此，短期来看，华侨城集团仍然存在偿债压力。

数据显示，最近三年及2019年1-9月，华侨城集团经营活动产生的现金流净额分别为9.73亿元、-152.44亿元、-173.21亿元和-127.96亿元，

此外，最近三年和2019年9月末，华侨城集团的短期借款、其他流动负债和一年内到期的非流动负债合计分别为188.90亿元、373.85亿元、442.21亿元和519.96亿元。

为此，华侨城依旧需要不断融资输血。

文旅苦行

与此同时，近几年文旅业务加速布局也是华侨城资金压力的根源之一。

此前，针对频繁的股权转让，华侨城就曾表示是公司围绕加快周转的具体举措，保证公司有更多精力和资源集中到文旅产业的开发建设中。

数据显示，在旅游业方面，华侨城旗下在北京、上海、天津、重庆、成都、武汉、南京等十余个城市共有景区18家，酒店24家，旅行社1家以及开放式旅游区2家，2019年累计接待游客5209万人次，同比增长12%。

业内人士指出，文旅项目都具有投资周期长、投资金额大，因此资金回收期较长，将加大公司资金周转的风险。

从数据来看，无论是营收还是毛利率，旅游业务的表现都远不及地产，因此，地产反哺旅游仍是华侨城目前做文旅的模式。

数据显示，2019年年1-9月、2018年和2017年，华侨城集团房地产业务收入分别为206.35亿元、280.79亿元和226.47亿元亿元，实现毛利润153.28亿元、194.81亿元和129.05亿元，毛利率为74.28%、69.38%和55.24%。

同期内，华侨城集团的旅游综合业务收入分别为151.99亿元、255.75亿元和226.47亿元，实现毛利润61.86亿元、103.46亿元、96.58亿元，毛利率40.70%、40.45%和42.65%。

尽管如此，华侨城也并没有减慢在文旅项目布局上的脚步。

据华侨城集团官网显示，仅在粤港澳大湾区，公司就计划要开拓文旅综合项目共计26个，未来预计投资总额超过1000亿元。

此外，2019年华侨城“云南大会战”一周年上，华侨城新增签约项目37个，新增投资490亿元，包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目以及6个美丽乡村项目。此前，华侨城已在云南签约项目60个，签约金额超过1000亿元。

显然，对于聚焦文旅华侨城似乎颇具决心，但在这条回报的漫漫长路上，华侨城仍需要不断苦行，才能迎来真正的春天。

（以上信息来源观点地产网）

对此，中华网财经收到华侨城的回应：

面对新冠肺炎疫情，华侨城集团经营损失如何？华侨城旗下上市平台“华侨城A” (000069.SZ)主营业务受影响情况如何？

在华侨城集团受疫情影响经营情况方面，华侨城表示，突如其来的疫情，给社会各行各业、人民群众的生产生活都带来了不同程度的影响，尤其给文化旅游等行业带来巨大冲击。对于在全国广泛布局、业务板块涉及文化旅游产业多个细分业态的华侨城集团而言，今年的经营和发展也将面临重大挑战。由于华侨城集团旗下文化旅游业务规模相对较大，地域和业态布局均较为广泛，从业态来看，景区、酒店、旅行社等板块的损失较为突出；预计2020年华侨城集团游客量、经营收入预计将有不同程度的下降，目前仍在根据疫情防控情况作具体评估。

另外，在华侨城A主营业务受疫情影响情况方面，华侨城表示，深圳华侨城股份有限公司（即“华侨城A”)为华侨城集团下属子公司。自疫情发生以来，为防止聚集、保证广大消费者的人身安全，从1月25日起，华侨城率先采取措施，关闭了在全国各地的景区，旅行社按照相关要求暂停营业，暂停了地产在建工程和线下销售。预计，华侨城A(000069.SZ)一季度接待游客和签约销售规模会因此受到明显影响。

华侨城A(000069.SZ)营收来源于旅游综合和房地产两项主营业务，一季度旅游综合业务因接待游客人次减少，预计收益会同比下降；而房地产业务因2019年末签约销售规模同比增长明显，考虑到结转因素，预计一季度确认收入会有适当增长。因此综合两项业务来看，华侨城A(000069.SZ)一季度各项经营指标同比变化程度预计不会达到交易所对预披露的要求。

目前，公司正在积极采取各项针对性举措努力降低疫情后续影响。截至3月2日，18家景区中，1家景区已开园营业，24家酒店中正常营业的有16家，2家开放式旅游区中，深圳华侨城欢乐海岸已开放营业。其余景区、开放式旅游区及酒店均完成了各项准备，待各地疫控综合评估通过后即可随时投入开业运营。此外，除湖北以外的地产项目公司均已复工。疫情结束后，公司旅游业务将通过产品创新、活动策划、市场推广等措施全面提升景区竞争力，增强对游客的吸引力；地产业务将力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短，进一步提升业务发展水平与质量。

中华网财经将持续关注华侨城下一步发展。

(责任编辑：CF004)