“大礼包”落地后深圳首场土拍揽金53亿

10月13日，受台风影响发出暴雨预警的深圳没能阻挡房企参与土地竞拍热情。10余家开发商代表在交易门口早早候场，等待下午3点开始的竞拍会。

这是“国庆”收假后深圳首场土地拍卖争夺战，也是深圳经济特区迎来40周年“大礼包”、支持土地制度深化改革后首场土拍。人才安居集团、中海、金茂、金地、龙光、保利、招商蛇口、平安不动产、建发等17家房企亮相现场。

一个小时的角逐，5宗土地悉数出尽。除了宝安新桥1宗物流用地被顺丰以3.86亿元底价摘得，其余4宗居住用地以最高限价被中海、龙光、安居集团斩获。整场土地拍卖成交总额53.3亿元。

4宗“触顶”地块中，最早进拉开竞拍序幕的是位于南山南头、龙岗宝龙的2宗人才住房用地，人才安居集团与中海地产两两对决，最终由才安居集团以总价8.55亿元全部收入囊中。其中，南山南头T503-0063地块以3.9亿元封顶价格、配建只租不售人才房3800平方米的条件出让，建成后人才房限售单价不高于4.85万元/平方米，且有一年禁售期；龙岗宝龙G02302-0022地块以4.64亿元、配建只租不售人才房面积18000平方米的条件出让，最高销售单价不高于2.43万元/平方米；2宗地块均达到最高限制地价，建成后售价将远低于同片区二手房的均价。

后续出场的商品房用地，坪山G11341-0137地块经过10余轮竞拍，由龙光以总价10亿元、配建1.53万平方米只租不售人才住房的条件收入囊中，可售楼面价2.46万元/平方米，限销售均价不得高于3.9万元/平方米。

龙华民治A808-0020地块掀起的热度最高，开场3分钟达到最高限价后即进入竞配建人才房环节。最终，中海地产击败华发、金地、保利及龙光等14家竞拍对手，以总价30.85亿元、配建4.16万平方米的人才房面积的条件摘得，溢价率高达44.97%，楼面价4.16万元/平方米，最终销售均价不得高于6.72万元/平方米。

值得一提的是，龙华民治地块曾于2016年流拍，彼时要求商品住房预售时销售均价须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，且不高于5.67万元/平方米。对比之下，本次出让条件明显放宽。据安居客显示，目前龙华民治片区二手房价格均价为5.2万元/平方米—8.7万元/平方米，中海此次竞得该宗地块仍有利润空间。

事实上，本场土拍中表现积极的中海地产近期对全国土储布局动作频频。“公开市场更加勤奋、以频率换概率”，已成为其今年业绩会上对外公开的拿地策略。

相关研究机构数据显示，今年前三季度，中海地产以950亿元总额额位居房企拿地榜单第一。另据公司年报，中海地产的华南地区土储占比已从2015年的14%提高至2019年的21%。就深圳地区而言，中海今年计划入市的项目便包括中海万锦熙岸华庭、中海龙华项目（A816-0068地块）、中海地产光明区A510-0151地块项目3个项目，涉及27.7万平方米、2974套住宅。

在业内人士看来，有着“福田后花园”之称的龙华区域，历来系开发商必争之地。中海地产此次以30.85亿元价格再度补仓龙华地块，则避免了后续在深圳无房可卖的窘境。

作为深圳经济特区建立40周年“大礼包”落地后的首场土地竞拍，当天触达最高限价的4宗地块无疑延续了以往激烈市场竞争表现。根据近期国务院释放的土地改革试点方案，深圳可进一步放开用地规划自主权、实现存量土地转换。而在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，一方面这对开放商积极入市心态起到刺激作用，另一方面，其本质上属于“扩权不扩容”的土地改革方案，短期内难以解决深圳土地供求关系矛盾。

“作为地少人多、未来房价上涨空间巨大的一线城市，深圳土地市场竞争向来激烈，不论是最高限价还是竞配建，都不影响开发商抢购。可以说未来10年至20年，深圳仍将是开发商抢滩的热门区域。”谢逸枫接受采访时表示。

对于把握每一场土储机会的房企而言，深圳楼市无疑具有的巨大未来购买力。中原地产数据显示，截至今年9月底，深圳新房住宅成交4755套，环比上升16.7%，新房成交已经连续4个月回升。

另据今年4月深圳市住建局透露，2020年将大幅增加住宅用地供应，全年计划供应约293.2万平方米。此次出让完成后，今年深圳已累计出让19宗居住用地，总建筑面积约242万平方米，总地价约336.7亿元，已接近完成年度目标。

“不过，近期备受关注的深圳在用地规划上获得一定自主权，属于‘扩权不扩容’，短期内对深圳土地市场和楼市影响不大。”谢逸枫解释称，“不论是接下来存量土地性质的转变、二三产业用地置换或是新增住宅比例提高到25%，近期都难以解决深圳的土地稀缺问题，因为当地工业用地红线、耕地保护等政策限制严格。相比之下，未来深圳通过深莞、深惠及深汕都市圈建设，以及存量市场改造、城市更新来缓和供地矛盾的可能性更大，但这需经历一段缓慢的过程。”