上海土地格局重塑：招商蛇口独占鳌头外来房企崭露头角

今年上海首批集中供地6月8日落下帷幕，从成交来看，上海土地市场格局再次被重塑。

此次上海集中供地共推出涉宅用地36宗，最终全部成交，共获土地出让金834.7亿元。

自2020年以来，上海的土地格局就在不断发生变化。随着近几年地价攀升，拿地风格较为稳健的上海本土房企在土地市场上声音减少，外埠企业则积极进军上海，加上去年开始推行的集中供地政策，上海土地市场也逐渐成为国企、央企的天下。

今年受制于疫情影响，上海首批集中供地相比其他城市启动更晚，但在规则上做出调整，适当降低了参拍门槛，给一些外来房企和小房企留下了机会。

从出让结果看，央企、国企、混合所有制企业、民企以及地方国企均参与热情较高并且有所斩获，但拿地主力依旧为国企、央企和混合所有制企业。

招商蛇口领衔国企、央企成为此次上海集中供地的最大赢家，共斩获4块土地，成交总金额约169.4亿元；建发房产和中国铁建此次分别斩获3块土地，成交总金额分别为78.4亿元和69.3亿元；中铁诺德、中建八局、上海海港新城等房企均斩获2幅地块。

浙江钱江房产和大家房产组成联合体拿下浦东新区惠南地块成为此次上海拍地中的外来“新面孔”。小房企大名城亦如愿获得一宗地块。

相关研究机构人士认为，上海今年首批集中供地整体结果符合预期，在当前大环境下，热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

招商蛇口独占鳌头

6月8日上午，招商蛇口再下一城，拿下青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块。这已经是招商蛇口此轮上海土地出让中所拿的第4宗地块。

“招商天天见，案名都要不够用了。”一位长期关注上海市场的业内人士表示。

此次上海集中供地分为5个工作日进行，根据中国房地产报记者了解，在地块正式出让前，招商蛇口就对多个地块显示出兴趣，并报名了位于徐汇区、普陀区、闵行区、青浦区、松江区多个热门地块，几乎每个土地出让日都能看到招商蛇口的参拍身影。

粗略估计，招商蛇口拿下这4幅地块需要支付的土地价款约为117亿元。在感叹招商蛇口强大的资金实力的同时，也有不少业内人士认为招商蛇口能够在上海频频拿地“需要一些运气”。

实际上，从2020年开始，招商蛇口就成为上海土地市场上的常客。

此前，中海、万科、华润和融创是昔日上海土地市场的四大巨头。但2020年中海、华润、万科三家房企被曝出“围标”事件之后，虽然三家企业并未公开受到惩罚，但业内传言三家企业被禁止在上海公开土地市场拿地，从上述事件之后，这三家房企也确实再未出现在上海公开土地出让中。而融创则受制于自身的资金压力，最近两年也鲜少出现在上海的土地出让中。

从2017年，招商蛇口就制定了“重返上海”战略，但直到2020年，招商蛇口迎来发展契机。根据公开资料显示，2020年招商蛇口斥资约百亿元在上海拿地，拿地金额占到上海前三；当年，招商蛇口上海公司全年全口径签约额达到277亿元，操盘面积达到29.86万平方米，跻身城市排名前五。

此后，招商蛇口便开始纵横上海滩，领先优势也不断扩大。

据当时招商蛇口华东区域总经理透露，到2021年第一季度，招商蛇口的销售额已经位列上海首位，未来，招商蛇口也将在土地储备、产品打造、综合服务等方面，持续保持领先地位。

克而瑞数据显示，2021年，布局上海的房地产企业中，招商蛇口凭借约240亿元的销售额位居TOP4，销售面积为68.31万平方米，位居TOP2。

一位行业资深分析人士曾表示，招商蛇口重返上海不仅是要在销售额上做到领先，更重要的是要赢得应有的龙头地位与产品力量。

去年4月，招商蛇口上海公司发布了其在上海的高端产品系列——玺系，而在今年上海首批集中供地首日，招商蛇口拿下的徐汇区和普陀区两个项目根据其海报宣传显示，大概率也会被打造成玺系作品。

此外，同策研究院研究总监宋红卫表示，首轮出让的地块，开工速度快的房企在年底左右就可以入市。而据机构数据显示，招商蛇口今年前5月权益销售金额仅为32.73亿元，在上海房企销售排行榜上暂列第15位，招商蛇口在上海首批集中供地中大展拳脚很可能是希望地块尽快入市为公司贡献销售流量，巩固上海的市场地位。

国企、央企占主导

除了招商蛇口表现突出，在此轮上海集中供地中，其他国企、央企也依然是拿地主力。

根据36宗土地出让结果显示，有28宗地块被国企、央企背景的房企拿下，数量上占比超过七成。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然融资端口有所松动，但是民营房企似乎还是比较难获得资金支持。就算有资金，企业可能会准备“过冬“，不用来拿地。国企、央企在资金方面的受限制程度要好于民营企业，加上竞争不像以前那么激烈，价格相对可控，因此成为主力是自然而然的事情。

此外，中国铁建仅次于招商蛇口斩获3块土地，合计约69.25亿元；建发房产也斩获3块土地，合计约78.443亿元；中建八局和上海海港新城等企业也均斩获2块地块。

卢文曦认为，国企、央企成为拿地的主导力量，从消费者角度出发，或许是好事，从眼下市场来看，民营房企抗风险能力相对薄弱，容易出现暴雷现象，如果无法交房，对买家而言是很大的损失。另外，从质量底线来看，国企、央企还是有保障的。

“不过从市场成面来看，长期以往不见得是好事。都是国企央企拿地，民企生存空间越来越小，最后会被淘汰。市场需要多元化，一来防止垄断，二来可以提供多样的产品满足不同需求。而且从企业角度来讲，长期让他们兜底，也有资金上的压力。”卢文曦表示，这一点从此次国企、央企组成联合体拿地也能看出。

利润空间充足外来房企崭露头角

在国企、央企之外，上海此次集中供地调整了竞拍规则，让竞拍房企有充足的利润，这也为部分外来房企和小房企留下了拿地空间。

在土地出让规则方面，首先是取消招挂复合打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人，这意味着只要报名，所有交了保证金的开发商都有出价资格，在一定程度上降低了企业的参拍门槛。其次，此次土地出让调整了竞拍资金监管额度，土地监管资金由最高的130%下调至110%，减轻了参拍房企的资金压力。在此基础上，地块溢价率仍然以10%为上限。

在这些规则下，最终36宗地块全部出让，但地块之间的分化也很明显，19宗地块底价成交，17宗地块溢价成交，溢价成交地块的平均溢价率约为7.33%。

其中，青浦、松江以及闵行的部分地块热度较高，例如位于青浦赵巷镇的地块和松江中山街道地块在正式开拍前均有9家房企显示出报名意向，闵行古美地块也有7家房企显示报名意向；反之，16宗地块仅有一名竞买人参拍，尤其是位于临港区的多块地，最终都是由地方国资出面托底。

此次成交的36宗土地中，成交价格最贵地块为普陀长风社区地块，由奥林匹克花园和宸嘉发展联合体以63.7亿元底价斩获。溢价率最高的地块为徐汇区斜土街道地块，溢价率约9.6%，由招商蛇口、香港置地及徐汇城投联合体斩获，成交价格为47.3亿元。

从利润方面看，上海首批集中供地的地块利润差异比较明显，但利润空间整体优于去年。

宋红卫表示，市区地块地价房价比整体偏高，基本在60%左右，外环区域五个新城的地价房价比基本在50%左右，外围非核心区域基本在40%左右。房价地价差也从核心区域位置的4.5万元逐渐下降至1.7万元左右。

“这批地的地价房价比平均在50%以下，而去年地价房价比平均值超过50%。从房价地价差的角度来看，因楼板价的差异，该值介于1.7万元至4.5万元，因此每一块地都有一定的利润空间，也说明上海土地市场和楼市都比较健康稳定。”

正是因为地块利润有保障，此次上海集中供地中还出现了一些新面孔，例如来自杭州的大家房产，还有宸嘉发展等，能为上海楼市注入新鲜血液。

降低的门槛和一定的利润空间也给了一些小房企机会。

最后一宗地块，即青浦区重固镇地块就被大名城拿下。据接近大名城的人士表示，此次上海拍地，大名城目的明确，就报名了重固镇这块地，因为其去年12月底在重固镇也拍了一块地，这次再下一城，也是出于深耕的考虑。据该人士表示，这块地日后大概率为大名城单独开发，不会再引入合作方。

卢文曦表示，土地市场顺利交易对楼市快速回归是信心推动。今年以来楼市宽松政策不断，但市场反应似乎并不理想，一些关键指标还在下行，说明信心不足。市场层面需要有一些先行表态的指标，土地就是最好的一个细分市场。

从楼市趋势来看，宋红卫预计上海楼市会在8月份以后明显反弹，预计全年商品住宅成交规模在790万平方米至840万平方米之间。下半年红盘的概率不会降低，预计中心区域的红盘分数仍然比较高，下半年供给量的增加给低积分的人群增加了购房的机会，但是不是网红盘中签的机会，这些项目竞争仍然会比较激烈。