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利率飙涨抑制房价?鲍威尔:你们把房产定价逻辑想简单了

2022年06月16日 13:58 来源:财联社
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财联社6月16日讯(编辑史正丞)随着美联储今年以来踩下加息油门,美国楼市的按揭利率也水涨船高。在美联储打压需求抑制通胀的逻辑下,股市应声下跌,火热楼市是否会殊途同归也备受关注。在今天早晨美联储的发布会上,鲍威尔也提醒道:这种想法可能有些理想化。

作为背景知识,由于美联储的“零利率”政策,美国平均房价自新冠爆发后两年时间里从32万美元涨至43万美元。在此期间,美国三十年按揭固定利率最低曾摸到2.65%,不过从今年年初开始,随着无风险利率抬升,按揭利率也从3%一路拉升到6月中旬的6%。

利率飙涨抑制房价?鲍威尔:你们把房产定价逻辑想简单了

(美国三十年按揭固定利率,来源:mortgagenewsdaily)

按揭利率的上升也意味着购房负担大大增加。按照40万美元房价,首付两成计算,三十年固定按揭利率从3%上升至6%,意味着包含房产税的月付从1678美元上升至2247美元。偿付利息的总额也从16.5万美元涨至37.1万美元。正因如此,市场一直预期美联储的快速加息能够压住房产市场的热火。

鲍威尔:这个事情可能没那么简单

具体来说,在今天早晨美联储发布会结尾,美国理财网站Bankrate的记者向鲍威尔提问道:这些年房价涨了这么多,同时近期按揭利率也出现显著提升,考虑到按揭利率上升是刺破次贷危机泡沫的诱因,请问美联储主席对房地产市场的前景怎么看?

鲍威尔表示,首先要强调的是,当时面对高达14%的失业率,实际情况可能会更糟,我们需要倾尽一切能力来支持经济,所以利率在很长一段时间里处于非常非常低的位置。利率低但需求很旺盛,特别是人们开始喜欢从市区房子搬到郊区独栋住宅后,需求突然之间变得格外高涨,接下来我们看到房价的连续上涨。

美联储主席强调,随着利率回升至更正常的状态,甚至高于平均水平,美联储注意到按揭利率已经涨了很多,房地产市场正在变化,我们也在关注后续会怎么发展。

鲍威尔强调,这些变化会如何影响住宅投资?我们并不确定;房价会受多大影响?我们也不确定。但眼下有许多甚至还没有完工的房子已经放在市场上供应,同时完工的房屋的库存正处于历史最低水平,如此紧张的市场可能会推动房价顶着高利率继续走高一段时间,所以目前的状况很复杂。

最后,鲍威尔总结道:“如果你是一个购房者,或者是想要买房的年轻人,你需要市场出现一点‘重置’,需要等到市场的供需重新融合,通胀重新回到低位,按揭利率也下降。但这会是一个理想的过程。美联储的工作方式是将房产市场安顿在一个新的位置,推动住房和信贷供应回到合适的位置”。

以史为鉴:借贷成本难以“摧毁”房价

随着美国通胀持续走高,许多经济分析将2022年与上世纪7、80年代的美国类比,除了高通胀、美联储(更)大力加息外,对于房价更关键的人口结构也相当类似。

对于美国楼市而言,30-39岁人群的绝对数量是重要指标。虽然美国20-29岁、以及25-34岁人群规模已经在三年前见顶,或将在明年前后见顶,但30-39岁人群将在未来十年里持续走高,这也是支撑需求的基础。

利率飙涨抑制房价?鲍威尔:你们把房产定价逻辑想简单了

(2020美国人口普查结构数据,来源:worldpopulationreview)

从另一个角度来看,在1981年底时,陷入经济衰退的美国楼市按揭利率创下历史高点18.63%。虽然受到经济影响,当时平均房价从7万美元跌至6.6万美元,但下跌的斜率和持续时间也与次贷危机时期有着显著的差异。

利率飙涨抑制房价?鲍威尔:你们把房产定价逻辑想简单了

(美国房价平均售价,来源:圣路易斯联储)

(责任编辑:CF011)

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