利率飙涨抑制房价？鲍威尔：你们把房产定价逻辑想简单了

财联社6月16日讯（编辑史正丞）随着美联储今年以来踩下加息油门，美国楼市的按揭利率也水涨船高。在美联储打压需求抑制通胀的逻辑下，股市应声下跌，火热楼市是否会殊途同归也备受关注。在今天早晨美联储的发布会上，鲍威尔也提醒道：这种想法可能有些理想化。

作为背景知识，由于美联储的“零利率”政策，美国平均房价自新冠爆发后两年时间里从32万美元涨至43万美元。在此期间，美国三十年按揭固定利率最低曾摸到2.65%，不过从今年年初开始，随着无风险利率抬升，按揭利率也从3%一路拉升到6月中旬的6%。

（美国三十年按揭固定利率，来源：mortgagenewsdaily）

按揭利率的上升也意味着购房负担大大增加。按照40万美元房价，首付两成计算，三十年固定按揭利率从3%上升至6%，意味着包含房产税的月付从1678美元上升至2247美元。偿付利息的总额也从16.5万美元涨至37.1万美元。正因如此，市场一直预期美联储的快速加息能够压住房产市场的热火。

鲍威尔：这个事情可能没那么简单

具体来说，在今天早晨美联储发布会结尾，美国理财网站Bankrate的记者向鲍威尔提问道：这些年房价涨了这么多，同时近期按揭利率也出现显著提升，考虑到按揭利率上升是刺破次贷危机泡沫的诱因，请问美联储主席对房地产市场的前景怎么看？

鲍威尔表示，首先要强调的是，当时面对高达14%的失业率，实际情况可能会更糟，我们需要倾尽一切能力来支持经济，所以利率在很长一段时间里处于非常非常低的位置。利率低但需求很旺盛，特别是人们开始喜欢从市区房子搬到郊区独栋住宅后，需求突然之间变得格外高涨，接下来我们看到房价的连续上涨。

美联储主席强调，随着利率回升至更正常的状态，甚至高于平均水平，美联储注意到按揭利率已经涨了很多，房地产市场正在变化，我们也在关注后续会怎么发展。

鲍威尔强调，这些变化会如何影响住宅投资？我们并不确定；房价会受多大影响？我们也不确定。但眼下有许多甚至还没有完工的房子已经放在市场上供应，同时完工的房屋的库存正处于历史最低水平，如此紧张的市场可能会推动房价顶着高利率继续走高一段时间，所以目前的状况很复杂。

最后，鲍威尔总结道：“如果你是一个购房者，或者是想要买房的年轻人，你需要市场出现一点‘重置’，需要等到市场的供需重新融合，通胀重新回到低位，按揭利率也下降。但这会是一个理想的过程。美联储的工作方式是将房产市场安顿在一个新的位置，推动住房和信贷供应回到合适的位置”。

以史为鉴：借贷成本难以“摧毁”房价

随着美国通胀持续走高，许多经济分析将2022年与上世纪7、80年代的美国类比，除了高通胀、美联储（更）大力加息外，对于房价更关键的人口结构也相当类似。

对于美国楼市而言，30-39岁人群的绝对数量是重要指标。虽然美国20-29岁、以及25-34岁人群规模已经在三年前见顶，或将在明年前后见顶，但30-39岁人群将在未来十年里持续走高，这也是支撑需求的基础。

（2020美国人口普查结构数据，来源：worldpopulationreview）

从另一个角度来看，在1981年底时，陷入经济衰退的美国楼市按揭利率创下历史高点18.63%。虽然受到经济影响，当时平均房价从7万美元跌至6.6万美元，但下跌的斜率和持续时间也与次贷危机时期有着显著的差异。

（美国房价平均售价，来源：圣路易斯联储）