“包租公”潘石屹愁租，SOHO中国出租率跌至80%

对于刚刚过去不久的2022年上半年，SOHO中国不太平静，其写字楼租赁受到冲击。回顾过去，SOHO中国用“值得记忆”四个字作为总结。

尽管经历了一些风波，但对于上半年的成果，SOHO中国仍然认为这是一份拿得出手的成绩单。8月18日，SOHO中国发布半年报，今年上半年，其获得营收和利润双双获得增长，其中，SOHO中国的营业收入全部来自于物业出租，录得约8.96亿元，同比增长约11%；实现公司权益股东应占净利润约2亿元，同比增长约63%。

不过，以写字楼为核心业务的SOHO中国难免受到疫情的影响。SOHO中国在半年报中坦言，上半年，国际环境更趋复杂严峻，国内疫情多发、散发，种种外生超预期突发因素给经济发展带来了一定冲击，写字楼租赁市场承压。

尤其是SOHO中国的物业均位于上海、北京两地，根据戴德梁行统计数据显示，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年上半年均有较大幅度下降。

市场的影响体现到业绩中，今年上半年，SOHO中国旗下9个核心项目中，仅北京丽泽SOHO和银河及朝阳门SOHO的出租率录得增长，其中丽泽SOHO的出租率由去年年末的80%增长至82%，银河及朝阳门SOHO的出租率较去年年末略微上升1%，至70%。

而前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO几个项目，出租率均出现不同程度的下滑。作为SOHO中国租金收入重要来源之一的古北SOHO，出租率更是在上半年大幅下降10个点，从去年年末的99%跌至89%。

多个项目出租率的下滑直接拉低SOHO中国的平均出租率，截至2022年6月底，SOHO中国投资物业平均出租率为约80%。要知道，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率长期维持在90%以上，只有在2020年上半年，SOHO中国平均出租率一度跌至78%，今年上半年80%的平均出租率是2020年以来的次低水平。

租赁业务难以回到巅峰时期，加之内地房企融资收紧，SOHO中国亦面临着一定的债务压力。据其半年报显示，截至6月底，SOHO中国净资产负债率约为44%，与其他高杠杆房企相比，属于较低水平。

但是，到6月末，SOHO中国的总借贷金额共计约167.3亿元，其中一年内到期的部分为约16.13亿元。反观其账面现金状况，上半年，SOHO中国限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款约2.22亿元，现金及现金等价物则为约4.615亿元。

半年报中提到，为了减轻资金压力及改善财务状况，SOHO中国已采取三项措施，包括获取新的融资、控制行政成本及节约资本开支，以及出售部分商业尾盘。

事实上，在今年3月，SOHO中国董事长潘石屹就在SOHO中国一次租赁表彰会暨优质房源推介会上宣布了散售物业的消息，表示将以7折的价格对外出售京沪两地总计3.2万平米物业，为了尽快消化这批房源，SOHO中国还开出4%的高佣金。

起初，SOHO中国称，这部分资产将全部在旗下“SOHO中国公开租售平台”上架，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目，资产类型包含写字楼、商业和部分商住公寓。

房源挂牌不久后，有小股东发现，SOHO中国还在陆续上架新的房源，甚至会在一天集中上架数十套房源。目前，SOHO中国公开租售平台展示的出售房源信息中，涉及的项目已增至11个。

此外，从SOHO中国公开租售平台显示的交易状态来看，到8月18日，SOHO中国已售出的房源有32套。不过，在SOHO中国此次公布的半年报中，物业销售的收入为0。SOHO中国向时代财经表示，平台中显示“售出”状态的房源均已签约，半年中未披露是因为尚未到会计准则要求的收入确认时点。