商业体投资金律 地铁优先

2016年，北京地铁全年客流总量达到36.6亿人次，成为全世界最繁忙的地铁。

地铁改变人们的出行方式，极大的缓解了地面的交通压力。同时，地铁作为城市的交通动脉和商业的人流动脉，促进了城市的商业有机发展和全面繁荣。可以说，凡是临近地铁的商办项目，都持续保持人气和增值。作为地铁商业中的翘楚——地铁上盖，更是完美诠释这一点。下面以北京的几个地铁上盖项目和商业区为案例，来进行深入剖析。

“西直门现代商务引领者”——西环广场

西环广场位于地铁西直门站，是附近区域最大的商业综合体，于2008年3.28日正式开放营业。在此之前，西直门附近最大的商业中心是动物园服装批发市场，地铁2号线和13号线分开运营，乘客换乘一度需购买“联票“人流混杂，十分混乱。西环广场建成后，一扫弊病，实现了北京地铁2号线、13号线的同站换乘，次年地铁4号线通车，”三轨合一“成为北京最大的地铁站。西环广场的建成，方便了人们换成地铁，同时三条线路地铁客流在西环广场内汇聚，随之而来的是巨量的消费可能，二者相辅相成，西环广场因此繁荣永续。

“年轻人的购物天堂”——西单

西单一直是北京的传统商业区，其历史可上溯到明朝时期，如大理寺、太仆寺、太常寺、都察院乃至刑部等衙署的采办，大都在此进行。改革开放后，西单百货商场、劝业场等商厦在此集群，此时的西单，仍旧以普通市民的购物需求为主。随着1992年地铁西单站的通车，2000年地铁1号线的贯通，西单大悦城、君太百货等地铁上盖项目入驻，主打青春时尚元素，西单成为全北京最繁华的购物中心，2009年地铁4号线通车运营之后，庞大的人流涌入，西单有了“年轻人的购物天堂“之美誉。西单的客群覆盖范围，也友原来的周边客群，触及到北京地铁延伸之处。

“通州地铁上盖综合体标杆”——龙湖·长楹天街

地铁6号线是北京第二条纵贯东西的交通大动脉，极大方便了覆盖区域市民交通的出行。随着地铁的延伸，地铁沿线土地开始受到商业资本的抢夺，地铁常营站上盖地块尤为激烈，最终由龙湖夺得，龙湖·长楹天街由此而来。该项目聚合住宅、商业、办公等多种业态，是超大规模的城市综合体，受惠地铁6号线带来的巨量人流，释放了区域内80万人口及地铁沿线居民不可估量的消费需求，大量资本纷纷流入。龙湖·长楹天街成为北京地铁上盖项目的经典之作。

以上项目和商业区，充分诠释了地铁对商业的强势驱动作用。地铁汇聚的客流量，因羊群效应再次扩大，形成巨大的虹吸效应，没有任何一个商铺经营者，能拒绝地铁商业的诱惑。这些成熟的商业体，现在可谓“一铺难求”。在北京地铁成熟发展的今天，抛却五环外的待发展空间，在主城区还有没有这样的地铁商业项目可进入？答案是有的。那就是现正火爆销售，位居西三环的西宸广场，这可能是大家进入主城区地铁商业的最后机会。

西宸广场位于地铁10号线与房山线延长线(规划中)的换乘站——首经贸站，依托丽泽商圈，是区域内首屈一指的时尚商业体。项目一、二层拥有100%餐饮条件，三至七层为办公区，整层面积约3600㎡，顶层配备超大露台，并以层层退台设计，给商务人士办公之余一个休憩空间。

地铁10号线是北京众多地铁线路中最繁忙的一条，日均客流量达150万人次，再加上规划中的地铁房山线，引发双重聚合效应，日均客流量更是冠绝京城。更难得的是，在项目周边1.5公里内，尚无同等规模的商业体，可谓填补周边10万常住人口的消费空白，西宸广场的未来溢价空间，十分可期！