专家：中国将全力避免房地产市场过热风险

富兰克林实质资产顾问董事总经理 雷蒙德·雅各布斯

　　针对投资者关心的中国房地产市场是否已经过热、未来是否会推出房地产税以及全球房产有何投资亮点等诸多热点问题，中国证券报记者日前独家专访了富兰克林实质资产顾问董事总经理雷蒙德·雅各布斯（Raymond J.Jacobs）。

　　雅各布斯指出，展望未来，中国政府方面将尽全力避免各种潜在的房产风险，最终将推出房产税来帮助国内楼市更为健康地运行。目前在住宅市场已经吸引大量资金的背景下，投资者也可以关注一下相对冷门的投资领域，例如其团队就通过在意大利米兰购买昂贵地段的房屋，改建并转型为高级零售店铺，达到了“点石成金”的效果。

　　中国将积极引导楼市健康发展

　　中国证券报：现在不少观点认为中国房地产市场存在潜在的风险，你对此是否认同？

　　雅各布斯：实际上你会发现所谓泡沫都是等到破了以后才会被称之为泡沫，在此之前则均是一片繁荣的景象。正是基于这个原因，不能说中国房地产是否已经存在泡沫，但我可以告诉投资者，中国政府目前已经在尽一切可能全力防止房地产风险，积极引导这个行业向着更为健康的一面发展，具体的措施包括限购、限贷等。

　　其实市场也不用过于担心，因为目前中国政府对于房地产市场的关注度要远高于一般市场参与者，楼市无疑已经成为了中国经济最为重要的一环。

　　中国证券报：有部分悲观的投资者把中国当前的楼市与日本上世纪90年代初时的情景相比较，因而非常担忧，你认为二者之间的相似点多吗？

　　雅各布斯：其实我更加关注的是二者的不同点。首先，中国政府对于经济、行业、产业的“掌控力”都要更强，这点与当年的日本就不太一样，日本政府对于经济的“掌控力”并没有那么强。其次，当年造成日本楼市泡沫破裂的一大主因是贷款过剩，而中国目前这个问题应该也没有那么严重。当年日本投资者运用巨大幅度的贷款，不仅在国内投资房地产，还到全球各地买下各类不动产，而目前中国在楼市投资上运用贷款的比例不及当年的日本，因此风险也就相对较小。

　　中国证券报：你预计中国未来会否推出房地产税？

　　雅各布斯：具体的时间不好预测，但我认为中国最终将推出房地产税。除了能够达到稳定房地产市场的作用外，房产税还可以给政府带来比较稳定的收入来源。现在主要的发达经济体均有较为稳定和成熟的房地产税收体系，以美国为例，大量的税收无疑成为支付社会福利的主要手段，欧洲的房地产税整体略低于美国，但也是国家财政收入的主要组成部分之一。

　　但目前对于中国征收房地产税也存在一个问题，那就是发达经济体房价相对较为稳定，因此如果税率确定的话，具体的征税金额也就比较稳定。但中国楼市相对波动有些大，具体的金额可能没有那么确定。因此这还需要政策制定者能够进一步完善制度。

　　关注优质物流办公物业

　　中国证券报：目前中国国内的房地产投资还有什么机会？

　　雅各布斯：正如大家都知道，中国国内投资者都很喜欢购买住宅，大量的资金涌向住宅，因此目前可能这方面的投资空间有所收窄。我们现在更加关注具有长期潜力的物业。比如由于看好电子商务行业的发展前景，我认为部分好的物流相关物业值得投资。此外，比如在上海，我们会青睐一些地点特别好，位于市中心地段的，建于1990年左右的，条件较好的二手办公楼，对于这些物业希望租和买的人都不在少数。

　　要知道对于房地产市场的投资，你最需要关注的问题之一就是谁会“接盘”。这些地点非常好的，或者是具有行业潜力的物业，你永远不会发愁谁会是下一个买家。

　　中国证券报：作为全球性的投资者，富兰克林在各地的投资策略有何区别？如何能够更好地投资当地市场？

　　雅各布斯：的确是有区别的，一些新兴经济体的主要城市处于不断扩大、加速城市化的进程之中，对于这些城市我们可能会重点关注一些新区。但一些已经建成的发达经济体的城市策略就不一样。以意大利米兰为例，通过购买昂贵地段的住房，改建并转型为高级零售店铺则是一个不错的选择。

　　房地产投资对于当地市场的了解至关重要，因此我们会选择与当地的运营商合作，当然当地的运营商需要保证一定的投资回报率。