让楼市短期调控 让位于长效机制

　　深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　中央政治局近期召开会议，研究2018年经济工作，提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。此次有关住房制度的定调，信号意义很明显。除了继续强化短期楼市调控以外，更重要的是利用严厉调控创造出的宝贵“窗口期”，加快长效机制建设，深化住房制度改革，让调控与长效机制、制度改革共同发力。

　　始于2016年10月份以来的新一轮调控，目前来看效果显现。一线城市新房和二手住房价格指数同比涨幅均连续13个月回落，二线城市新房和二手住房价格指数同比连续11个月、9个月回落。今年1-11月，一线和二线城市新房交易面积分别下降了39%和25%。但是，尽管以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为核心的行政干预全面调控下，楼市“去杠杆”持续推进，首套房贷利率连续9个月上升，但近期楼市出现反弹。一是少数热点城市房价再次反弹；二是由于热点城市普遍限制高价新盘入市，新房和二手住房价格出现倒挂，新房被迫采取“摇号配售”，南京出现“万人抢房潮”，意味着市场对房价上涨的预期还很强烈。

　　更重要的是，居民“加杠杆”热情不减。2017年以来，采取严格的规模控制后，1-10月份中长期贷款(主要是房贷)规模为4.57万亿元，比去年同期4.69万亿元有所下降，但居民总贷款增加1.03万亿元，其中短期消费贷款增加是主因。2015年，居民部门消费贷款仅增长18%，2017年上半年的增速达33%，三季度升至41%，比年初的20%翻了一倍。截至10月，居民短期贷款新增1.6万亿元，接近去年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%，占比增加10个百分点。但社会消费品零售增速呈下行趋势，或许意味着部分消费贷转化为房贷。无抵押、期限短、利率高的消费贷款进入楼市，这是投资投机需求抬头的信号。

　　另外，鼓励租赁的政策在有些地方异化为投资需求的新模式。首先，由于新盘限价，部分开发商“惜售”情绪重，于是将商品房项目打包给租赁企业或银行，甚至转让数十年租赁权。此举符合政策导向，能获得税收优惠，甚至可能套取财政补贴。而且，还变相达到了“捂盘”的目的，人为减少商品房供应，加剧市场对房价上涨的预期。近期在深圳等城市，出现金融资本、投资机构携大手笔资金进场，借规模化租赁经营之名义，在楼市大宗“扫货”的案例，有的商务公寓一夜之间数百套新房销售一空。据悉，参与竞购的既有外地基金公司，又有本地私募资金。

　　不管是“抢房潮”，还是逆势“加杠杆”，以及借租赁通道炒作都说明，过去十几年来形成的“房价只涨不跌”和“屡调屡涨”等顽固预期并未缓解。根源在于，楼市空前分化、需要因城施策的背景下，决定调控绩效的地方政府，主体责任还未“落地”。由于土地和税收依赖未改，加上房价绝对水平并未明显回落，开发商粮草充足，降价动力不明显，市场存在政策松绑和房价反弹的预期。

　　目前，基于创造经济转型低成本环境，降低国企和地方平台债务风险和偿债成本，预防快速“挤泡沫”触发系统性风险，关系全局的房地产能否稳定具有战略意义。因此，基准利率暂不上调乃策略选择。目前，房贷利率上浮，但中长期贷款基准利率仅为4.90%，比2008-2009年金融危机时的最低水平5.94%还要低近1个百分点。近期，不管是住建部、央行和银监会发布的规范购房融资的215号文，还是三部委武汉会议，或是落实金融工作会议的五部委“资管新规”，均强调要落实地方主体责任，防止资金违规进入楼市。

　　之所以出现上述诸多问题，根源在于基础性制度、长效机制没有完全建立。目前，包括租购并举、租售同权、集体土地建租赁住房、调控机制化(发预警函)等，都带有长效机制建设的色彩，对土地财政、旧增长模式都有一些触及，但这些举措效果未明显显现，甚至因触及短期利益而受抵制，甚至政策走样。比如，有些地方在培育租赁上蜻蜓点水，让国企拿几宗地搞“面子工程”。这种做法很难持续，供应的效率也很难保障。因此，调控已进入“深水区”，要想挥别旧式调控，要严格落实地方主体责任，确保政策不打折扣，压住市场预期。同时，加快基础性制度和长效机制建设，如房产税明确时间表和执行路径；金融稳定委员会协调各监管部门，建立有效的资金疏堵渠道；加快形成多主体供应(集体土地、单位存量土地、盘活存量商办等)，缓解供求关系等。更重要的是，顶层上加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度，传递改革的信心和决心。