扣非净利连降3年至千万 老牌房企中洲控股“增收不增利”困局待解

来源：《投资者网》/郑小琳

8月20日晚间，中洲控股发布了一份“增收不增利”的半年度报告，上半年，收入增长超四成，归母净利润下降两成。

回顾过去三年，中洲控股营收、扣非后净利润一直在走下坡路，从2017年的5.7亿元逐步下降至2019年的8948万元。进入2020年，一季度受疫情影响，中洲控股扣非后净利直接录得亏损。

多年来，由于拿地、去化缓慢等原因，公司业绩规模一直在百亿徘徊，但房地产行业的“马太效应”愈发明显。未来，如何从多数中小房企中突围，扭转当下“增收不增利”局面，成了摆在中洲控股面前的一道难题。

资料显示，中洲控股于1984年创立，1994年在深交所上市，主业为房地产开发，其业务大多分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，其他业务包括酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。

扣非净利连降3年至千万

从今年上半年的业绩来看，中洲控股营收35.16亿元，同比增47.16%；归属母公司股东净利润1.55亿元，同比降23.17%，扣非后归属母公司净利润1.47亿元，同比降18.87%。

回顾过去三年，中洲控股经营表现并不亮眼，甚至一度出现利润下滑态势。2017年至2019年，公司营收分别为86.5亿元、79.4亿元、72.13亿元；同比增速为6.5%、-8.2%、-9.18%。

2017年至2018年，公司扣非后归母净利润依次为5.6亿元、3.78亿元，到了2019年该数据却下降至8948万元；仔细研究，主要原因为2019年出售子公司中洲控股香港100%的股权，形成处置收益9.53亿元，该收益占公司净利润总额的比例为95.28%。

也就是说，如果将出售子公司的收益扣除，中洲控股的净利润显然将录得下滑。这也反映公司盈利水平正在逐步下滑，扣非后净利从2017年的5.6亿元下降至2019年的8948万。

2020年一季度，受新冠疫情影响，中洲控股的利润直接录得亏损，扣非后净利润同比降128%，收入亦录得6.8亿元，较上年同期下降51.88%，毛利率录得21.4%，较2019年的39.96%下降近18个百分点。

对于收入下降的原因，中洲控股在一季度财报中解释：“主要为本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入，与上年同期竣工结算项目相比，竣工结算收入减少所致”。

针对公司利润持续下滑的原因，中洲控股董秘办相关负责人向《投资者网》表示：“近几年，随着国家对房地产行业的宏观调控，房地产市场日趋稳定、健康发展，房企高毛利的时代已经成为过去，房企项目毛利率下降属于正常现象。公司将稳健经营，加强销售、回款及现金流管理，做好成本管理和严格管控产品质量，努力提高自身盈利能力。”

而继2019年出售子公司后，今年6月份，中洲控股公告称，“将以2.4亿元对价向深圳达克斯科技有限公司出售其所持深圳建工集团有限公司19.9%股权。”中洲控股表示，此次出售目是基于聚焦主业、优化公司产权管理的目的，对损益不产生影响。

拿地、去化缓慢背后

自2016年销售额突破百亿后，中洲控股一直在百亿元门槛徘徊。2016年至2019年，其销售金额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元。今年上半年，公司房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.1亿元，较上年同期下降2.4%。

事实上，公司规模一直止步不前，与其拿地、去化缓慢不无关系。众所周知，持续稳定的土地储备量是房企规模发展的“压舱石”，而加速去化能换取业绩和现金流。

新增土储上，2016年至2019年，中洲控股分别新增土地20.73万平方米、98.78万平方米、24.49万平方米、13.62万平方米；在公开市场上拿地的动作正在逐步放慢，今年唯一拿地的动作是在8月17日，中洲旗下子公司宝丽房产以底价2.16亿元竞得惠州一宗商住地块，楼面价5327.8元/平方米。

对于上半年拿地仅一宗的疑问，上述中洲控股相关负责人向《投资者网》表示：“通过公开招拍挂的方式获取土地只是房地产公司获取项目的途径之一，公司也会通过并购、合作开发等多样化方式获取项目。同时，根据公司战略，公司将会继续以深圳总部为核心，聚焦粤港澳大湾区，深耕成渝都市圈，稳固大上海都市圈，夯实青岛区域。”

来源：中洲控股

去化方面，截至今年6月30日，中洲控股累计总占地面积86.62万㎡，总建筑面积为210.79万㎡，剩余可开发面积为210.79万㎡，具体来看，其24个主要开发项目中有21个项目本期竣工面积为0，15个项目累计竣工面积为0，且大部拿地来自两年前，这反映公司整体去化较慢。

与此同时，在新开工建筑面积上，2016年至2019年，中洲控股新开工建筑面积依次为59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米；同比增速为-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。

截至今年上半年，中洲主要项目中新开工项目有两个，一是1月15日开工的惠州云睿府项目，土地面积2.54万平方米，完工进度为5%；另一个为4月3日开工的惠州云悦府项目，土地面积4.19万平方米，完工进度为3%，总体来看，上半年受疫情影响，中洲新开工项目较少，面积约2527平方米。

或许意识到项目去化缓慢不利于其长远发展，2020年中洲控股强调称，销售和回款仍是全年工作的重中之重。2020年，公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。

目标下调至2018年水平

上半年，中洲控股销售额为60亿元，按照今年133亿的销售目标计算，其已完成全年销售目标的45.1%。在新冠疫情扰动下，房企目标完成率大多不及四成来看，中洲控股上半年跑赢多数同行。

仔细来看，中洲控股今年的销售目标并没有增长，反倒是较去年的155亿下调16%至133亿元，为2018年左右的水平。对此，《投资者网》就目标下调背后的原因，向中洲控股求证。

上述董秘办相关负责人直言：“公司根据市场行情适时调整业绩指标属于正常的管理行为。”

广东省房地产研究会执行会长、广州知名地产专家韩世同向《投资者网》称，在行业受疫情影响处逆势的背景下，小房企下调目标是可以予以理解的，逆势扩张对中小房企而言，具有较大风险，在拿地成本、资金成本较高的环境下，保持扩张，无疑整体销售压力将骤升，因此，中小企业此时选择“收缩型”发展而非“扩张型”对企业未来经营发展具有积极意义。

不过，对于中小房企的未来展望，韩世同则直言，“规模扩张显然已经错过时机，除非他们另辟蹊径。”

在他看来，伴随着地产行业马太效应凸显，中小房企被兼并、收购的现象也频现，如碧桂园早些年也一直收购中小房企以扩充体量，恒大今年在疫情下亦并购了许多小房企项目。实际上，对于中小房企而言，这也是个归宿。（思维财经出品）