北京商业地产市场出现分化

2023年下半年拉开序幕，北京经济正在修复至正常增长的进程中，商业地产市场表现略有分化。二季度，办公楼市场租赁需求转弱，全市整体租金再度下探。餐饮租赁需求的提涨在二季度推动零售地产市场整体进入温和复苏态势，租金止跌企稳。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“尽管当前商业地产市场挑战仍存，但在货币政策的先行刺激后，愈多的政策积极信号有望带来市场整体信心的改善。”

一方面，随着租赁需求走弱，全市甲级写字楼整体租金进一步下探。今年年初以来的市场复苏趋势并未延续，二季度租赁需求显现疲软态势。仅有的部分搬迁需求受到了租户方低预算的限制。当前业主与租户方的谈判期拉长，尤其是1000平方米以上的大面积租赁需求。二季度，租赁成交的行业分布呈现更加多元化的趋势。源自TMT行业的租户贡献了租赁成交总量的四分之一，其中游戏企业增长趋势更加显著。从全市角度而言，即使在先前表现稳定的CBD区域，问询与带看数量也呈明显下降。区域业主正持续提供更灵活的策略以吸引潜在的租户。

全市整体空置率略微收缩至10.3%，净吸纳量与一季度相比减少了三分之一。虽然二季度办公楼市场退租趋势有所缓解，但租赁需求的疲软仍然导致全市范围内的净吸收量十分有限。由于回填速度慢于预期，业主面临较大空置压力。全市甲级办公楼平均租金持续处于下行通道，环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前的市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。“近期市场需求复苏仍然受限，全市租金调整期或将持续至2024年。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，“租金下行将进一步推动租户方借助有利市场环境与业主进行谈判，有望争取更加优惠的租赁条款。”

另一方面，在优质零售地产则是，租赁需求复苏，得益于大面积餐饮租赁成交。5月，社会消费品零售总额同比增长29%，零售商对扩张的预期得到改善。其中，餐饮业态积极响应消费需求，以最快速度推进新店落地，第二季度新租面积达到全市增量的49%。而此前退租的儿童娱乐与教育业态也开始复苏，逐步吸纳空置面积。

郊区市场迎来2018年至今最大体量新增供应。2023年第二季度郊区市场录得三个新项目，总体量高达30.2万平方米，成为2018年以来的季度供应峰值。得益于新项目开业率高且市场需求持续复苏，市区和郊区市场空置率均有所回落，分别录得6.2%和8.0%。新项目由大悦城控股、远洋集团和华润集团等市场头部房企所开发，规划合理的市场定位与业态组合使这些购物中心都取得了可圈可点的运营表现。

全市租金进入止跌企稳转折点。客流量与消费的共同复苏显著增强了业主信心。部分头部项目的业主已从新租餐饮成交中实现涨租，另有其他业主计划将租金恢复至2021年水平，并积极上探涨幅空间。第二季度，市区市场租金环比增长0.7%，郊区市场租金环比增长0.6%。在经历长达三年的下行震荡周期后，北京零售市场租金或迎来转折点。

“据预测，核心及市区市场租金将在2023年底达到1.5%和2.0%的同比涨幅。全市租金预计将在2024年底回涨至2021年水平。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。