正荣地产毛利率仅20%出头仍在解决老存货问题

来源：新浪财经房产|大眼楼管

近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，正荣地产及CFO陈伟健整体的财务成绩得分76分，整体表现相对一般。陈伟健于2018年获委任为正荣地产的财务总监，此前分别在新城控股、时代中国、金轮天地等地产公司任财务相关职位。

首先，从债务规模及结构来看。

据Wind数据显示（下同），今年上半年，正荣地产的短期债务达到190.63亿元，长期债务达444.91亿元，其中短期债务占比达到30%的水平，总债务规模相较于去年同期增长20%，增速较快，债务规模扩张需有效控制。

而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达393.87亿元，近4百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为2.07，短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面，正荣地产好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

其次，从房企杠杆率方面来看。

正荣地产的资产负债率为82.73%，而在剔除465.14亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达77.22%，仍超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年升为72.71%的水平，低于100%的红线。

正荣地产上半年的财务数据尽管只踩了1条红线，高杠杆率的风险较小，但其债务规模的扩张速度较快。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为82.73%，没有变化。

再次，从或有的隐性债务方面来看。

对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

今年上半年，正荣地产的少数股东权益占比达到49.45%的高水平，而上半年少数股东损益达到3.99亿元，占净利润12.75亿元的31.29%。与2018年中的少数股东权益占比较为接近，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为1.16。

此外，正荣地产账面对合、联营公司的股权投资分别为25.87亿元、346.4845.34亿元，合计71.21亿元，占总资产的3.7%。

而从债务对于利润表的影响来看。

平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。正荣地产的平均融资成本较高，达到7%，相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年正荣地产的财务费用率达到2.11%的水平，此外报告期内利息支出33.98亿元，其中资本化利息30.9亿元，资本化比例达到90.94%的水平。

不过，由于较高的财务费用、公司毛利率在20%到25%的较低水平等缘故，正荣地产上半年的盈利能力表现一般，加权ROE仅为5.28%，在行业处于中下水平。

最后，从量入为出的拿地政策来看。

正荣地产的土储建面达到2740万平方米，相较于2019年8445846.3万平方米的销售面积来说，可以满足未来3年左右的销售，土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到76%。

此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。正荣地产上半年的拿地均价为7472元/平米，销售均价为15321元/平米，地价与房价之比为0.49，处在较高的水平。此外值得注意的是，公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有0.65%的低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

面对踩了1条红线、少数股权占比及体外投资占比较高、土地成本较高的情况，CFO陈伟健表示公司在通过严控成本提升毛利率，如发债的成本、开发成本等，但结果仍不乐观。

陈伟健认为，在解决老存货的问题的同时，再降低开发融资的成本，正荣的毛利率应该会维持在22%到25%的区间，能够在一到两年内实现目标。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。