中海三季报：“消失”的溢利与逆市的投资

来源：观点网

在行业深度调整的下半场中，高利润这把悬在头上的达摩克利斯之剑，不断警醒着扩张的中海。

10月24日，“利润王”中海地产发布2022年第三季度业务回顾、经营情况及财务表现。

2022年首九个月，中海连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售额为人民币2013.0亿元，同比下降26.9%。截至9月末，中海的银行结余及现金为人民币1193.5亿元，净借贷比率为43.7%，负债率处于行业最低区间，财务依旧保持稳健。

相较于其他头部房企较为迅猛的逆市扩张，中海在第三季度扩储相较于去年明显放缓。今年第三季度，中海在全国7个城市新增10幅土地，总地价322亿元。去年同期，中海在全国14个城市新增28幅土地，新增总楼面面积455万平方米，总地价为人民币543.6亿元。

而在更受外界关注的盈利指标上，第三季度中海并未维持过往的优异表现：单季度营收、经营溢利同比分别下跌59.48%、77.50%，经营利润率更是降至10.27%。

或受结转低于预期影响，当天下午中海的股价进一步下跌，收盘时罕见录得10.42%跌幅。

“消失”的溢利

中海的三季报中显示，今年前三季度，该公司受行业下行影响依旧明显。期内中海实现合约物业销售额为人民币2013.0亿元，同比下降26.9%，第三季度合约物业销售金额为628亿元，环比下滑30.39%。

销售下降的同时，营业收入也同比下滑。期内中海实现收入为人民币1213.1亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为人民币258.1亿元。第三季度，这两项数据分别是175.2亿元及18.0亿元。

值得注意的是，中海在第三季度的经营溢利，已经达到近三年单季度低位，与去年同期相比更是下滑77.5%。第三季度的收入也较去年下滑59.48%。作为“利润王”的中海也迎来了利润上降温，高利润时代已然不再。

摩根大通在随后发布的研报中指，因物业交付显著减少，中海地产第三季度经营利润率同比跌13个百分点至10.2%。

其续称，中海地产所披露第三季数据欠缺细节，如未披露毛利等，而交付低于预期可能会引发市场对其今年保持收入正增长能力的质疑。

据观点新媒体对比，从去年三季度开始，中海地产经营溢利增速开始下行，虽然在今年一季度出现短时间上扬，但到了二三季度继续保持了下行趋势。

营业利润下滑的背后，是中海的毛利率的进一步下探。今年中报数据显示，该公司毛利率由去年30%下滑至23.54%，净利率也降至16.6%。

究其原因，上半年中海地产利润下滑一方面是由于经营成本较去年增长30.52%，至794.72亿元；另一方面还跟投资物业公允价值减少有关，该项数据在中期表现为25.04亿元，较去年缩水23.16%。

加之，中海地产销售集中于一二线城市，尤其是北京、深圳、广州、厦门、南京、杭州、济南及天津等，上半年这几个城市销售回款均超过30亿元。在这些城市布局，项目本身存在较高溢价空间，叠加行业下行导致的价格波动，房企去化需求和保交楼需求，也必然将会导致利润进一步下探。

回看中海第三季度盈利表现，投行目前难以达成一致意见。其中，中金指出，中海虽较近两年同期数据仍有一定差距，但在利润率及毛利率上领先同行，下半年充沛的可售货值也使得业绩具有韧性。

摩根大通则认为，由于第三季度交付量通常仅占全年交付量15%-20%，这可能不会导致市场盈利预测立即发生变化，但市场将对低于预期的交付量做出负面反应。

10月24日中午，中海股价报收19.10港元，跌幅6.60%；而在发布盈利数据后，该公司股价进一步下探，收盘时报18.32港元，跌幅10.42%。对于“利润王”而言，这样的跌势较为罕见，此前该公司年内跌幅最多是在3月15日，单日跌约9.79%。

逆市攻城略地

地产行业红利时期，国央企受制于利润红线要求，拿地策略上不及部分民企激进，彼时国央企以稳健著称。如今，在房地产行业下行周期中，局面出现扭转，民企扩储放缓甚至停滞，公开市场中充斥着稳健的央企们。

行业寒冬中，收缩战场几乎是当下房企的求生之路，但向来稳健的中海选择攻城略地。

今年第三季度，中海在国内7个城市新增10幅土地，新增总楼面面积195万平方米，权益面积182万平方米，总地价人民币322.0亿元，权益地价则是288.5亿元。

截至9月末，中海累计在国内13个城市合共新增31幅地块，新增总楼面面积553万平方米，权益面积528万平方米，总地价812.1亿元，权益金额735.2亿元。

今年以来，中海依旧在扩储节奏中持续发力。下半年多个城市集中供地现场，均能见到中海身影，特别是在销售主力的北方大区以及一线、强二线城市。

其中10月份，在天津三批供地中，中海以34.65亿元总拿地价获河西区2宗地块，拿地金额超过天津三批供地成交总额的三分之一。

天津以外，中海紧盯北京“粮仓”。9月23日，北京三批供地收官，中海以147.45亿元的总拿地金额夺得魁首。在本次出让的18宗土地中，中海报名参与7宗地块的竞买，并最终获3宗地块。

在今年这个市场整体承压的环境下，中海在扩张中还保持了投资广度。在收并购市场中，中海在上半年，累计投入超过百亿元用于并购位于广州、上海、成都等城市的相关项目股权。中海董事会主席颜建国谈公司未来时指，将会稳中有进，抓住危机中的机遇。

“一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化在主流城市的竞争优势，提升市场份额；二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。”