新希望溢价47.8%23亿再入佛山夺得金沙洲最贵地 能否消化好？

来源：观点地产网

虽然最终夺得这一占据地理优势的地块，但片区最贵地价的压力新希望能否消化？

4月开始，数十家房企围猎一宗地块的现象又开始频繁起来。

在17组房企的报名下，佛山南海区里水镇一宗71亩商住地于4月22日上午10时开拍，吸引了万科、恒大、保利、中梁、新希望、招商、龙光、中海、华发、金地、时代、美的、卓越等房企参与。

其中，万科是该地块的前期整理商，在2017年10月以“增值收益奖励比例”50%竞得。即代表着，万科若摘得该地块将享有一定的成本优势。

出让地块位于里水镇洲村社区居民委员会（土名）“边带路”地段，属于金沙洲片区。该宗地属商住用地，地块面积5.63万平方米，容积率≤3.0，建筑面积14.15万平方米。地块挂牌起价15.99亿元，楼面起价11306元/平方米。

早在正式开拍前，报价显示总地价已到17.05亿元，楼面价超1.3万/平方米。

金沙洲夺地

10点竞拍正式开始，多家房企接连报价，甚至在20轮有房企将竞价幅度一下从1500万提到了6000万，楼面价超1.5万/平方米。

激烈竞争之下，该宗地已接连超过去年末正荣、时代在金沙洲片区拿地的楼面价。最终经过两小时报价，新希望地产子公司广州新希望置业有限公司以23.65亿元摘得地块，扣除配建后折合楼面价约1.83万元/平方米，溢价率达47.8%。

该楼面价格已赶超时代1月份拿下的时代水岸三期地块地价，成为片区最贵地块；同时，也仅次于保利2018年3月份以49.8亿元、楼面价1.88万/平方米摘得的南海桂城地块，位居佛山楼面价第二。

地块为何引得十余家房企争相抢夺？最大原因便是地块所处位置金沙洲片区紧挨着广州。

据悉，金沙洲是广州连接佛山的交界区，为广佛同城重要枢纽，几乎可以说与广州无缝对接。随着连接洲外的大桥贯通，这片昔日被人们称为“西伯利亚”的区域早已不再是一个孤岛，开发商抢地、广州客置业成为常态。

“金沙洲里水紧挨广州，是开发最早、最邻近广州、最受广州买家认可的区域，现在广州荔湾、白云的很多买家其实都是在里水这边买房的。”业内人士邓浩志表示。

合富辉煌佛山分公司研究部曹绍林也表示，虽然地块在地理区位上属于佛山南海里水，但实际上面临客户群体是广州，即在楼市板块上属于广州。

据了解，基本上，广佛交界板块尤其金沙洲的每一次推地都引来了不少房企报名与竞拍。

“（金沙洲）已经是开发商兵家必争之地了。”曹绍林称。

除了首次杀入的新希望，不少房企已在该片区扎根许久。

如时代在金沙洲已布局有时代天境、时代水岸、时代家·星荟，其中时代天境已发展了三期项目。时代佛山公司市场部经理王海昕就曾对媒体表示，公司拿金沙洲项目主要是因为看好广佛同城这样一个大的城市背景。

新希望入粤

虽然最终夺得这一占据地理优势的地块，但片区最贵地价的压力新希望能否消化？

据悉，地块周边在售项目不多，二手项目则在1.9-2.7万元/平方米左右。

曹绍林表示，这个成交价格不便宜，肯定会有一定的开发压力，但至于利润空间大小则还得看产品打造。

据悉，这是新希望地产在佛山拿下的第二个项目。去年12月19日，经1个半小时的激烈竞价，最终新希望地产以15.1亿元夺得顺德大良商住地，楼面价10776元/平方米，成功首进佛山。

新希望地产一位高层也曾对媒体提及，新希望每进入一个城市一般至少做3-4个项目以上。这种集群化、规模化的策略，也同样会体现在佛山这座城市。

另据了解，此次拿下地块除须配建1所18班的幼儿园等，整宗地块还须于1年内动工，4年内竣工，地块总投资额不低于5.66亿元。

事实上，在地产领域多年扩张缓慢的新希望，自年仅32岁的张明贵接任地产总裁一职，以及刘永好之女刘畅接手管理以来，已加速迈入发展期。

2018年3月，新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围，这种结构调整某种程度上也促进了地产公司的独立化；2019年开始，新希望地产加快投资布局，如当年3月份便连续斥资超过百亿元在长三角拿下近50万平方米的土地，包括21亿元落子温州瑞安、53.2亿夺南京迈皋桥宅地以及34.6亿摘得杭州余杭宅地。

值得注意的是，新希望地产在拿地上出手较为阔绰，如每次拿地均有一定溢价率，普遍不低于30%。如去年3月，新希望在杭州土拍中火拼166轮后，以34.6亿的总价摘得一宗位于余杭乔司的土地，楼面价为21008元/平方米，溢价率31.3%。

中原地产一份去年5月份的房企拿地排行榜显示，彼时新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米，为所有房企之首。

今年1月份，经过25轮竞价，新希望旗下杭州璟如商贸有限责任公司再次以上限价格13.46亿元竞得余杭区商住地，楼面价12342元/平方米，溢价率29.91%。

反映到财务上，由于有多个项目处于在建状态，新希望地产截止2018年底预收账款182.98亿元，同比增长23.39%。同时，新希望地产也警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。

数据显示，2016-2018年新希望经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元，主要由于房地产开发业务扩大，购置土地等项目开发成本大幅上升等。

在扩储上高速前进的新希望地产，销售规模也在增大。截至2018年，新希望地产销售额达到316.63亿元，同比增长85%，过去三年间复合增长率约为47.45%。