基汇资本首入杭州收购欧美金融城背后的杭城商办现状

来源：观点地产网

在杭州写字楼大宗交易市场，私募基金的身影并不多见，这一次的主角是基汇资本。

6月5日，基汇资本宣布，已通过独立投资账户，收购杭州中央商务区未来科技城的超甲级办公楼欧美金融城T6办公楼。据了解，EFC欧美金融城T6办公楼由Foster + Partners设计，大楼共46层，楼高220米，总建筑面积达9.69万平方米。

在此之前，基汇资本上一次在内地收购写字楼或许已经要追溯到2019年1月了。彼时，基汇通过旗下管理基金联合财团伙伴，成功从华润资本管理有限公司手中收购位于上海闵行区吴中路1799号上海MixC万象城四栋超甲级写字楼（A、B、C及D座）。

几次收购中，基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦也坦言道：“跨国公司和国内企业一直视上海为首选门户城市。”

不同于上海这类一线城市，写字楼的大宗交易在杭州本就不多。其中，买家是类似于基汇资本等金融机构的更是少数。回看过去，上一次杭州出现类似交易还是在2019年10月，彼时有传闻称融创正接洽收购杭州万融城项目，该项目物业类别为写字楼，挂牌价为31.5亿元。

由此，也不免让人对这次收购心生好奇，为何会是基汇资本，又为何会是杭州？

基汇资本投资轨迹

说起基汇资本的收购版图，许多人脑海中浮现起的地名主要集中于新加坡、伦敦、香港等。相比而言，其在内地的收并购动作并不算多，在北上广等一线城市之外则更为稀少。

值得一提的是，这次收购也是基汇资本在杭州投资的首个物业项目。

据同策首席分析师张宏伟向观点地产新媒体指，一般金融机构收购写字楼，尤其是甲级写字楼，首先还是会选择一线城市或是强二线城市，且会选择最为核心的地段。

“比如说上海，机构基本上还是重点关注中环以内的项目。北京的话，则会重点关注位于三环以内甚至二环以内的项目。”

从地理位置来看，该项目位于杭州未来科技城CBD核心区域，而EFC也是作为杭州的最大城市综合体，项目中除写字楼外，还包括了商业、住宅等多种业态。

区域优势，无疑是吸引基汇资本接盘的关键因素所在。

“我们很高兴能收购欧美金融城T6办公楼。”对于本次收购，彭庆邦毫不掩饰自己的喜悦心情。他还介绍道，该项目很大一部分面积已租给中国及亚洲增长最快的顶尖云服务供货商之一阿里云。

说到这，则不得不提另一个吸引到基汇资本的因素了。有业内人士猜测，之所以能够吸引到基汇资本而非其他机构的进入，或许与项目所在区域的发展定位有着一定关系。由于阿里、字节跳动等多家独角兽企业入驻，这一区域也被人戏称为杭州的“硅谷”。

对此，彭庆邦也毫不掩饰地指出，阿里巴巴生态圈和周边高科技机构所产生的群聚效应，有助进一步刺激区内的办公楼需求。

事实上，不管在境内或是境外，从基汇资本过往的投资动作中不难看出，其对于互联网、大数据等新兴科技类元素颇为看重。

早在去年11月，基汇资本便宣布，旗下管理基金已与互联网数据中心（IDC）发展商和营运商中金数据建立合资伙伴关系。彼时，基汇资本也已开始为“互联网数据中心基金”募集资金，该基金将专注于在内地收购、开发和运营超大型IDC项目组合，物色IDC资产投资机会。

无独有偶，在今年4月，基汇资本还宣布领投新加坡一家地产科技初创企业Sensor Flow的A+轮融资，融资金额为830万美元。同时，基汇资本也领投了国际房地产软件公司Switch Automation的A2轮融资，融资金额为500万美元。

观察基汇资本的投资逻辑，或许正如本次进入杭州时彭庆邦所说：“尽管全球经济增长放缓及受新冠疫情的影响，我们依旧对此类享有新经济蓬勃发展所带来增值空间的优质资产保持乐观态度。”

新旧交替中的杭州商办市场

根据世邦魏理仕披露数据，2019年全国大宗商业地产投资年度累计交易金额2564亿元。其中，上海和北京两地的大宗交易占据2019年总交易额的67%，与上一年基本持平。在2019年众多大宗交易中，又以写字楼交易为主。

尽管已经有不少声音将杭州称为“新一线城市”，但仅从商办市场的发展情况来看，杭州仍难以和北京、上海等老牌一线城市相比。

仅从数据上看，去年杭州写字楼市场的发展情况算不上乐观。受金融、地产行业影响，杭州写字楼租赁业务收缩及退租现象时有发生。相关数据显示，杭州去年四季度写字楼市场空置率为17.9%，租金低至4.14元/平方米/天，为近三年来的最低水平。

不过，也有业内人士指出，商办市场的收缩并非杭州独有，而是整个市场的共同现象。从全国大宗商业地产投资交易总额来看，2019年的总成交额同比下跌了3.5%。

仅从杭州来看，商办市场的发展仍存在着不小空间。而当下，则正是杭州商办市场新旧交替的一个“过渡时期”。

据市场人士介绍，受到G20峰会、2022年亚运会等利好因素的影响，杭州得以打开吸纳外资入场的大门。对此，戴德梁行相关人士曾公开预测称，2020-2025年间，杭州主城区的本土开发商占比将会下降，而来自港澳台和国外的开发商占比将上升到11%。

能够看到的是，仅在2019年里，便有新世界的K11、新鸿基的江河汇等港资项目进入众人的视野之中。其中，K11是新世界在杭州布局的首个综合体项目；江河汇则是新鸿基联合平安打造的城市综合体项目，该项目132.6亿元的地价也是创下了杭州单项目总价历史新高。

不难看出，在未来，杭州商办领域里这场“新资本”与本土老牌企业之间的竞争在所难免。

另一方面，以基汇资本此次收购的EFC项目为代表的一众新兴商业综合体，也正在逐渐替代传统项目。

有业内人士指出，杭州去年写字楼市场的收缩现象，某种程度上所代表的也正是那些交通配套不足，楼宇设施渐陈旧的传统甲级写字楼的生存现状。“租户流失是这些写字楼的压力所在。”

与此同时，有数据研究显示，杭州于2019年里，TMT（Technology，Media，Telecom）类租户在行业租户结构中占比已经跃升至首位，尤其是在滨江商务区、钱江新城商务区等区域，TMT租户占比已经明显超过金融类租户。

业内人士指出，从这一轮经济转型升级的大趋势去看，杭州的产业结构调整颇具前瞻性，第三产业的拉动作用相比较明显。“这个对于金融机构、资本方而言是具有吸引力的。”

不管怎么说，新旧交替中的杭州正在逐渐得到资本的更多关注。除了房企入驻开发之外，基汇资本的进入或许会是资本市场“盯上”杭州的开始。