全国写字楼市场艰难复苏高空置率仍成挑战

本报记者谢若琳

随着国内新冠肺炎疫情形势逐渐稳定，写字楼租赁市场也开始有所好转。

多家房地产咨询机构近日发布的报告显示，相较于一季度，二季度全国主要城市的写字楼市场已经开始企稳，正引领需求复苏；但随着下半年新项目集中入市，高空置率仍将成为各地面临的主要挑战。

世邦魏理仕发布的数据显示，二季度全国18个主要城市的写字楼净吸纳量环比实现由负转正，为35万平方米；其中，甲级写字楼需求反弹明显更快，二季度净吸纳量已恢复至去年同期的7成左右。净吸纳量指的是除去退租部分后实现的出租总量。

“目前租赁问询与实地看楼已基本恢复至疫情前的水平，但出于对短期经济和业务前景的谨慎预期，多数租户仍选择续租。”世邦魏理仕的报告指出，在线教育、制药和金融类企业在此轮市场回暖中显示出强劲扩张需求，其中，在线教育类租户在二季度录得约20万平方米的租赁成交。

不过，空置率方面仍不乐观。戴德梁行的数据显示，今年上半年北上广深四个城市的甲级写字楼空置率全部攀升，分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3个百分点、2.4个百分点、2.4个百分点、9.0个百分点。

空置率提高除了受需求恢复缓慢的因素外，还与新增项目供应量有关。以北京市场为例，二季度新项目的入市共为北京全市带来约36.2万平方米的新增供应，使得全市空置率持续上扬。

此外，高力国际数据显示，下半年北京市场会迎来近70万平方米新增供应量，明年还有近80万平方米新增供应入市。在需求中性的市场环境下，北京市场空置率预计将在2021年达到20.7%，系本轮高供应时期的最高点。

为了提高出租率，写字楼业主及运营方不得不加大租金下调力度。戴德梁行的数据显示，上半年北京写字楼租金同比下降7.6%，为358.5元/平；上海写字楼租金同比下降6.3%，为251.9元/平；深圳写字楼的租金下降幅度最大，同比下跌13.6%，为222.9元/平。

“除了下调租金，不少业主也在通过存量改造的方式提升写字楼的竞争力，比如提供更灵活的办公空间，以方便初创企业扩大或缩减租赁规模，提供更人性化的生活配套等，从而提高整体出租率。”国内办公空间运营商BEEPLUS首席执行官贾凡指出。

他表示，中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程带来的机遇，但在高供应的市场态势下，存量竞争将成为后续商业地产发展的主旋律，因此行业应当更加关注存量物业的精细化运营，提升服务品质。

仲量联行华北区投资部总监王刚也表示，尽管疫情为市场带来诸多挑战，但具备前瞻性眼光的投资者持续聚焦于更长期的市场趋势，投资者持续关注核心区域，并青睐有升级改造和增值潜力的物业。