滨江服务2019业绩：毛利低于同行业 人力成本居高 收入源于母公司输送

来源：观点地产网

物业服务公司是近两年市场的宠儿，无数的地产公司将其剥离上市。一向沉稳的滨江集团也赶上了这波热潮，旗下的滨江服务成功于去年3月在港交所挂牌上市。

4月1日，滨江服务集团有限公司举行2019年度业绩线上推介会。滨江服务董事会主席朱立东、董事会秘书钟若琴、财务总监周栋出席了本次业绩推介会。

利润1.149亿同比增长63.2%

据滨江服务2019年度业绩报告披露，公司期内实现收入人民币7.019亿元，同比增长37.8%；实现毛利1.971亿元，同比增长46.0%；利润1.149亿元，同比增长63.2%；公司权益股东应占净利润为1.147亿元，同比增长63.4%；剔除上市费用及税后影响1070万元，公司权益股东应占经调整净利润为1.254亿元，同比增长46.8%。

滨江服务的业务收入主要分为三个板块，物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务。其中，物业管理服务收入4.115亿元，占总收入58.6%，同比增长30.1%；非业主增值服务收入2.241亿元，占31.9%，同比增长44.2%；及业主增值服务于2019年实现收入6630万元，占9.5%，同比增长75.9%。

毛利低于同行业

物业管理服务作为滨江服务的主要收入来源，相较2018年的收入占比减少，而增值服务等高毛利业务的增加改善了公司的毛利率，从2018年的26.5%上升1.6个百分点至2019年的28.1%。

然而，滨江服务相较于同行们超过30%的毛利率却仍然显得不够，以碧桂园服务为例，其毛利率为31.6%；同样是去年上市的蓝光嘉宝大约在36%。

滨江服务的在管项目主要都是中高端物业，虽然每平方米4.16元的价格和96.8%的收缴率都是行业中的翘楚，但其需要相应提供服务的员工成本也会比较贵，2019年员工成本为3.31亿元。

朱立东认为，在物业服务这个行业里，成本最高的还是人力，提供高端品质服务需要更多人员支撑。滨江服务因为人力成本处在相对较高的水准，毛利还不能体现得不能非常好，“以后智能化程度更高，用机器代替人力，滨江就会有更明显的优势”。

收入、在管面积源于母公司输送

滨江服务主要收入和在管面积都来源于母公司滨江集团的输送，而开发的楼盘基本都是中高端或豪宅。去年，滨江集团相关物业管理收入为2.89亿元，占物业管理服务收入的70.1%。

目前，滨江服务在管建筑面积为1440万平方米，同比增长24.1%。合约建筑面积达到了1240万平方米，同比增长了34.8%，总面积达到了2680万平方米，同比增长28.8%。

朱立东为明年定下了30%的增长目标，与去年保持一样的增速。滨江的管理面积相较于同行们快速的规模扩张，属于“精打细算”的类型，保持了母公司滨江集团一样的个性，用官方的话说“有质量、稳健的增长”，换而言之就是比较保守。

滨江服务在主流的物业股中就像一部比较慢的老爷车，他虽然跑的不快但全身都很金贵，而管理者自身也不想让它跑得太快。

滨江服务获取新项目的方式主要有3种。首先，前文提到的母公司滨江集团的输送，是主要来源，去年滨江新增了8个项目，合共180万平方米在管建筑面积。

其次，通过打造滨江服务的品牌，获取第三方项目，而且会设定相应的毛利率以及物管费要求；第三，通过与政府或是企业成立联营公司展开合作，例如江干区政府的公建项目，以及杭州本土的海威集团等企业。

然而，对于同行们疯狂的并购，滨江服务的保守让他们束手束脚，与母公司滨江集团一样的战略“聚焦杭州，深耕长三角”，滨江集团在深圳栽了大跟头以后就对本土外的城市基本隔绝了念想。

目前，滨江服务仅有1个项目在浙江省外。区域上的限制让滨江服务少了很多并购标的，而滨江服务自身更擅长于中高端物业的服务，所以可选的更少了。

延续保守？收并购非常审慎

朱立东表示，对同类型的物业服务公司收并购，滨江服务非常审慎。“经过研究没有去实质性的启动，主要原因在于专注中高端的物业企业，可选标的很少。同时，收并购会带来很多隐患，例如未上市的企业有比较大的不规范，企业文化不匹配等问题。”

反倒是在非住宅的业务扩展上，滨江服务在去年下半年接近成交。据朱立东介绍，滨江服务在去年8到10月份对产业园运营并购进行了比较深入的讨论，还请了别的公司来做调查。最终，由于对方要求的溢价率比较高，且该笔收购对报表产生负面的影响，故而放下了。

去年滨江服务上市IPO募集了5.2亿港元，其中用于收并购的钱还有接近1.6亿港元躺在公司账户上丝毫未动。

在并购上没有做太多动作的滨江服务把更多的现金留在分红派息上，董事会建议派发2019年末期股息每股0.228港元（税前）及特别股息每股0.091港元（税前），共计股息每股0.319港元（税前），70%的派息率在物业公司中几乎无可比拟。