为冲击GDP万亿俱乐部“开路” 南通一日发两文规范楼市

12月25日晚，南通市人民政府官网发布《对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知》文件通知（以下简称“通知”）。这份通知向外界传出南通一项楼市新政——低价新建普通商品房将限售五年，被市场称之为南通版“定向限售”政策。

几乎在差不多的时间，南通住房和城乡建设局印发另一则名为《进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法》的文件通知（以下简称“办法通知”），通知包括管控土地出让、差别化备案、强化装修监管、强化物业管理、完善稳地价和房价的机制等多项内容。

地方楼市与经济关系紧密关联。不难发现，南通一日发两文指导楼市背后，除了贯彻住建部“稳房价、稳地价、稳预期”的导向外，还与为这座冲击万亿GDP城市规范楼市的考虑。

南通版“定向限售”为楼市托底

多位业内人士对中国房地产报记者表示南通的定向限售政策充分体现了当前南通市场稳定房价、稳定预期的导向。

“此次政策不是针对所有住房进行限售，是针对一些房价明显较低的项目进行的限售。客观上说，如果此类房屋进入市场，这时别的开发商的项目就难以销售，这有点类似2019年恩施的限跌令，即不允许低价项目进入市场导致市场混乱，类似政策也会使购房者更加理性对待此类低价房源，客观上使得相关房屋交易更加稳定。”严跃进说。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对记者表示，南通市这个通知旨在坚持中央“房住不炒”点位，打击投机投资炒房行为，保护刚需。南通市政策也充分体现了当前稳定市场价格、稳定市场预期的导向，为保证房地产市场平稳运行，各地政府要采取松紧适度的调控政策。

中国房地产报记者注意到，南通此次定向限售主要是针对于低价项目。在此之前，今年已经有马鞍山、赣州、恩施、大连对于低价项目管控文件出台，此次南通对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让为第5个管控案例。

“当然价格端政策的新特征在于，稳房价更强调对房价的托底，即防范房价过快下跌。这主要包括四个城市，即马鞍山、赣州、恩施和大连等。此类政策都体现了稳房价、稳预期的导向。”严跃进表示。

公开资料显示，今年以来，先后有湖北恩施部分楼盘大幅降价促销，当地房地产协会出台了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，要求业内整改，并且明确不许降价；大连发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，对大连房地产市场调控进行加码，要求新项目的实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%；赣州市赣县区住建局向房企下发“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售；马鞍山规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%等价格管控政策出台，为楼市托底。

国仕英则认为南通定向限售政策的出台充分表明了“因城施策”与“松紧结合”之间的关系。“因城施策并不意味着房地产市场政策的放松，是各地要根据自己城市特点及现行状态采取松紧适宜的微调政策。目前房地产市场总体平稳，调控现状和房地产市场运营发展基本达到了政策预期目标，未来各城市房地产政策不会有较大幅度放松，并且也不具备放松基础。”

首创商品房差别化价格备案

相比南通市人民政府官网发布的“定向限售”政策，南通住建局发布的《进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法》更为系统。通知包括管控土地出让、差别化备案、强化装修监管、强化物业管理、完善稳地价和房价的机制等多个方面内容。

“这则办法通知有一个很大的创新，即在价格备案方面采取了差别化的策略，这是在全国市场是有首创效应的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

此外，办法通知值得关注的是管控土地出让。根据市区房地产市场形势变化，适时调整优化热点地区普通商品住房用地竞买规则。加强市场准入管理，对于已在我市开发建设的房企存在重大质量问题、信用不良记录的，限制其参与土地竞拍。按照优质优价原则，合理设定土地挂牌底价。

对此，一位接近房企的业内人士表示，将优化土地出让的竞买机制，既要限制不合格企业的拿地，也要建立地价房价动态监测机制，这也说明近期南通土地市场炒作比较明显，从稳定地价和导入更优质的房企拿地等角度出发，必须出台此类政策，进而有助于稳定土地交易市场。

南通冲击万亿GDP

中国房地产报记者查阅易居研究院中国百城房价数据报告发现，南通近两年来房价涨幅明显。在2016年12月，南通住房均价为9651元/平方米；此后缓慢上涨，2018年12月达到13439元/平方米。随后南通房价开始飙升，2019年11月，该市房价已经涨至22638元/平方米，较2018年底上涨68%。

与此同时，11月1日，中国指数研究院公布的10月份百城价格指数显示，当月，百城（新建）住宅平均价格为15073元/平方米，环比上涨0.15%，其中南通市环比上涨3.03%，涨幅蹿升为全国第一。

房价上涨明显，加之南通购房政策相对宽松，让投资客蜂拥而至。

对此，亿瀚智库研究总监于小雨曾表示，南通房地产市场火热的主要原因是长三角一体化政策出台，南通受益明显，炒房及投资外溢成为房价高企的主要因素。今年上半年，南通实现GDP总值4580.1亿元，百强城市排名第19位。南通提出到2020年GDP跻身“万亿俱乐部”，用五年左右的时间经济总量排名全国第15位，要基本达到I型大城市标准。在苏州越来越逼近一线城市房价之时，城市限购政策接踵而至，作为环沪城市唯一一个不限购的城市自然成为炒房客捞金的天堂。

楼市火热的同时，南通的经济也“蒸蒸日上”。公开资料显示，2018年，南通突破了8000亿元大关（8427亿元）。从2019上半年的数据来看，南通实现地区生产总值4580.1亿元，增长6.5%，入选GDP前20强城市，位列第19位。到2019年前三季度，南通增速再次提高，实现地区生产总值6622.43亿元，增速7.28%。

对于南通进入GDP万亿俱乐部，其政府早有清晰的目标和准备，在今年7月30日召开的南通市委市二届六次全会上明确：到2020年，南通GDP跻身全国“万亿俱乐部”城市；用5年左右时间，经济总量排在全国第十五位；南通人口增加到1000万，成为I型大城市；建设南通新机场围绕机场形成机场、高铁、地铁、汽车客运、过江通道的综合立体交通枢纽；上一批千亿、百亿级的项目。

地方楼市与经济关系紧密关联。不难发现，南通一日发两文指导楼市背后，除了贯彻住建部“稳房价、稳地价、稳预期”的导向外还与为这座冲击万亿GDP城市规范楼市的考虑。