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手握百万愁死我:房贷利率下调,买首套房还是炒银行股?

2022年05月18日 14:34 来源:时代财经
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“首套房商贷利率下调20个基点,你打算买房吗?”“上市银行估值处于历史和市场低位,你打算炒银行股吗?”这两个问题困扰着王文(化名),他没想到手里的一百万元会成为一个“博弈论”难题。

日前,央行、银保监会调整差别化住房信贷政策,首套房商贷利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套房贷款利率政策下限按现行规定执行。

以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考,下调后,最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

中金公司研报认为,从微观角度,按揭利率下调能够降低购房者利息负担从而刺激贷款需求。“从历史经验来看,过去三轮按揭贷款降息周期中,住房销售和按揭贷款增速能够回升10-60个百分点。考虑当前住房购房需求仍偏弱,我们预计今年按揭贷款增速下滑幅度能够企稳在7.5%左右,后续仍需继续观察其他政策和购房需求的变化。”

5月18日开盘,42家A股上市银行板块出现两极分化走势,其中8家上涨、27家下跌、6家平盘;江阴银行(002807.SZ)涨幅最大,达到1.45%;宁波银行(002142.SZ)跌幅最大,达到2.67%。

“我大学毕业到现在一直在租房,现在房贷利率下调了,我也在考虑(买房),是不是一定会买,很难说。”已经在南京租房5年多的王文是一名程序员,同时也有了近三年的炒股经验,在他看来,尽管自己是首套房,是所谓的“刚需”,“但银行股目前投资价值的确很有吸引力,说不定我买了一年后能赚20%,还有分红。”

买首套房,还是炒股?

虽然首套房贷款利率最低降至4.4%,但是时代财经5月17日从南京市多家银行了解到,各大银行暂时都没有收到具体调整的通知,目前仍将执行此前的房贷利率。

“央行的通知下发的有点突然,行里目前还没有进行调整,而且我们和每家地产公司的合作利率都不太一样,后期肯定会根据银行具体情况去调整。”南京银行(601009.SH)某信贷经理告诉时代财经,从政策发布到新的利率价格落地需要一段时间,“不过下调对于首套房的购房者肯定是划算的。”

不过,据媒体报道,天津中行、农行、工行、建行、交行、招行等多家银行首套房贷利率降至最低4.4%,从5月18日起正式执行;苏州部分国有大行的首套房贷款利率今起也降至最低4.4%,二套贷款还清可按照上述首套房利率实行。

中泰证券银行业首席分析师戴志峰认为,首套房最优贷款利率下限下调20个基点,对银行净息差的影响在0.27-0.49个基点,预计对银行2022税前利润影响幅度在0.25-0.45%,总体影响有限。其中,国有行受到的拖累最为明显,主要因大行按揭贷款规模和占比均较高。“对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行整体影响。”

浙江证券首席宏观分析师李超认为,本次政策有助于拉动首套住房贷款需求,指向“宽信用”,4月居民住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元,数据大幅回落,“我们认为降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策,驱动房贷逐步放量。”

房贷利率下调,买首套房还是炒银行股?这让王文陷入了一种博弈状态,他想买房,但又不想放弃“抄底”银行股的机会,“说实话,我还是很看好银行股的,大部分投资都买了银行股,虽然不多,但也跑赢了存款利率。”

他给时代财经算了一笔账,2020年12月31日,南京银行的收盘价是8.08元,2021年12月31日该股收盘价为8.96元,“每股赚了0.88元,年化收益率约为11%,还不包括年中每股分到的0.39元,几乎达到了14%-15%的年化收益率。现在有些城商行、农商行业绩不错,而且估值还是很便宜的,我就在想要不要买点做投资?”

按照属性划分,目前,42家上市银行中有6家国有行、9家股份行、17家城商行和10家农商行。

Wind数据显示,2022年一季度,42家上市银行的整体营业收入同比增长5.62%,归母净利润同比增长8.52%,其中城商行和农商行增速较高。

时代财经注意到,42家上市银行之间的一季报业绩出现了明显分化,城商行和农商行呈现出了强劲的业绩增长势头,其中江苏银行(600919.SH)、宁波银行(002142.SZ)、南京银行、杭州银行(600926.SH)、成都银行(601838.SH)、齐鲁银行(601665.SH)、江阴银行(002807.SZ)、常熟银行(601128.SH)和张家港行(002839.SZ)均实现营收增速大于10%、归母净利润增速大于20%的业绩。

从贷款的角度来看,今年一季度,上市银行的贷款同比增长10.8%,要低于2021年四季度的11.2%;其中,拖后腿的主要是股份行,其贷款增速下滑最为明显,增速环比下降1.2个百分点至7.4%。城商行、农商行的贷款投放依旧维持了较高景气,贷款增速约15%。

相对于贷款而言,今年一季度,上市银行的存款同比增长8.6%,要明显高于2021年四季度的7.4%,各类银行的存款增速均环比增长,尤其是城商行、股份行的回升幅度更大,增速分别为2.7%和3.0%。

银河证券5月16日的研报认为,银行板块当前PB为0.55倍,处于历史和市场低位,江浙成渝地区银行估值提升明显,而部分财富管理行估值出现回调,提供了配置机会。资本市场震荡调整虽对银行代销业务造成短期压力,但中长期赛道价值不变,上市银行布局转型力度不减,短期估值回调提供相对较好的买入机会。“我们持续看好银行板块投资机会,给予‘推荐’评级。”

每月少还百十块元,有人决定出手

在南京工作,但是家在镇江的袁威(化名)告诉时代财经,他目前就属于首套房的刚需,“大学毕业后一直在南京租房子,家里人希望我回镇江工作,我五一前也看中了镇江一套差不多140万的房子,首付大概40万,剩下一百万需要贷款。”

按照目前LPR利率4.6%计算,袁威贷款100万元,期限是30年,那么他每个月需要还贷5126.44元。如果按照下调后的4.4%利率计算,袁威每个月的还贷金额为5007.61元,月供少了约119元。

“按照过去的计算,我的房贷本息合计大概是184.55万元。如果按照4.4%利率计算,我的房贷本息合计大约为180.27万元,30年大概少交4.28万元。”在袁威看来,反正他是要回镇江买房结婚的,“既然有利率优惠,干嘛不买呢?每个月少个百十块钱,实际上就是两包烟钱,对我来说,无所谓,吸引力不大。”

同样存在房子刚需问题的还有刘华(化名),她在南京一家民企做销售经理,月薪两万元左右,“对于我来说,我名下还没有房,所以这次首套房贷款利率下调,对我而言,还是有点触动的。”

她坦言,自己已经看中了南京江宁区的一套房子,距离自己上班的地方比较近,“我的存款和我父母的资助,至少可以解决掉30%的首付款,剩下160万就需要贷款了。”

为此,刘华还专门找了做信贷业务的朋友帮忙算了一笔账:“以160万元贷款、等额本息还款来算,期限30年,按照原先最低4.6%的利率,每月还款8202.31元;如果改为4.4%,每月还款8012.17元,平均每月可减少月供支出约190元。”

“也就是说,我原本的还款本息总额295.28万元可以降至288.44万元,30年共减少利息支出6.84万元。”刘华告诉时代财经,虽然每个月省下的钱不多,但是对自己来说,总是要买一套属于自己的房子,“能便宜一点是一点,每个月省190元,至少可以省个手机话费。因此,我打算出手了。”

对于每个月少了百十块钱,网友们也是议论纷纷,有网友表示,“想买劳斯莱斯,结果发了张五元优惠券”,也有网友表示,“降房价才是王道”……

手握百万愁死我:房贷利率下调,买首套房还是炒银行股?

图片来源:今日头条APP截图

除此以外,今年5月以来,包括浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏苏州、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市政策中提及多孩家庭住房需求。

其中,南京明确提出,自5月11日起,生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭,可新增购买一套商品住房,同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

“我虽然还算有点钱,但是我也不会再生三娃了。”已经有了两个孩子的江苏某私募基金人士江伟(化名)告诉时代财经,增加1套购房机会,并不能磨平养育三娃的成本,“实际上是增加了我的开支,我为什么要为了一套房子去再生一个娃呢?而且这房子对我来说,并不是刚需。”

江伟早已财务自由,即使全额购买1套南京的房子对他来说压力也不大,但是他坦言,“还不如把买房的钱去投资股票,目前很多股票的估值都很低,具备长期持有的价值。”

(责任编辑:CF017)

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