万科郁亮：10万亿的房地产市场，不可能说没就没

“市场已经筑底，将缓慢温和恢复。”9月7日举行的万科2022年度业务交流会上，万科董事会主席郁亮第三次重申了这个观点。

他的底气，来自万科员工的“微光”。

6月30日的股东大会之后，郁亮走访了全国35个城市的100多个项目，寻找微光。“看了之后，好产品、好服务，如果做好，哪怕市场再恶劣也能熬过去。”

从喊出“活下去”到给行业“生火取暖”，万科看似变了，其实没变。

“这么多年来，万科的逻辑从来没变过。有8个字我觉得特别重要：‘尊重常识，敬畏市场’。”郁亮强调，房地产市场有高有低，单边上扬、单边下跌都不可持续，没有做完的生意，只有做不好的生意，“10万亿元的市场，不可能说没有就没有。”

“这么多员工所做的努力，就是我所说的‘微光’。”郁亮说，打工人打动人最重要的是手艺，“再困难，不能丢手艺。手艺没有丢掉，点点微光，终能燎原。”

郁亮在万科2022年度业务交流会上，企业供图

正是始终保持的敬畏之心和越发成熟的手艺，使得万科率先“活下来”。

今年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

这个结果在郁亮看来只是“马马虎虎”，关键在于能不能保持下去，“永远相信能力最重要，安全比增长更重要，能力比规模更重要。”

郁亮表示，从走访项目的情况来看，万科穿越周期的能力已经建立起来。

开发业务方面，哈尔滨、长春、乌鲁木齐等城市的表现，郁亮颇为满意。

今年，长春等地市场波动较大。郁亮介绍道，为了解决这个问题，万科推出直播卖房、线上签约等举措，“客户在家里出不来，我们就通过现场直播、线上签约、视频交房的方式，与客户沟通。”他透露，为保证有质量的交付，长春一名项目工程师直接住到施工现场，“盯着把房子交好。”

长租板块，万科倡导“人人都要有销售精神”。今年年初以来，泊寓的获客成本快速下降，营销费用率从1.4%下降到1%。

“我们的店长和管家都特别会玩小红书、抖音这些社交媒体。举一个例子，武汉泊寓一个项目推出990间房，没有花一分钱营销费用，就是靠店长、管家用抖音、闲鱼、小红书介绍房源情况、客群运营，给准租客展示。”在8月31日的2022年中期业绩交流会上，下沉到泊寓的万科集团总裁、首席执行官祝九胜介绍。

商业运营上，万科杭州奥体印象城，在开业首年实现6%的回报率。郁亮介绍，在竞争对手林立的情况下，杭州奥体印象城设计了室内雨林、网红大台阶、天空之境等元素，将地下一层的层高做到8米，“把负一楼的价值做得和一楼一样大，今年的回报率可以做到8%-9%。”

物流方面，郁亮重点介绍了佳沛和百胜中国两个客户。“新西兰佳沛奇异果原来放在上海仓库，因为疫情影响，迅速转到宁波港，使得它在全国业务不受影响。百胜中国的干仓和冻仓，连续两年质检排名第一。”在帮助客户解决困难的同时，万科也获得业务发展机会，“我相信百胜中国会继续和我们合作下去。”

“不同发展阶段有不同的参与者，有不同的主角，主角要具备的是这个阶段所需要的能力。”郁亮说，“千万不要因为任何的天气变化影响种好地这个事情。只要我们拥有种地打粮食的能力，我相信我们能渡过难关。”