两年数千亿债务压顶 房企融资忙

　　在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企，从今年下半年开始的两年内，将面临高达数千亿的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩，房企境内信用债、非标融资等渠道都遭到堵截，融资难度明显增大，海外发债、信托募资等再度升温。业内人士预计，中小房企在2018年将面临困境，不排除有企业被兼并，而对于所有房企而言，降低杠杆率都是目前最重要的工作。

　　还债高峰来临

　　上半年的最后两个月，房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心，这些债券发行的目的是为了“续命”，因为从2018年下半年开始，房企就步入了回售高峰期。

　　据海通证券测算，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也接近3700亿元，规模之大史无前例。

　　之所以有如此之大的偿还压力，是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规模“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”，加上2015年初公司债发行难度被降低，一些大型房企的发行利率一度低至3%。

　　房企债券融资需求由此得到释放，发行规模出现井喷。克而瑞研究中心数据显示，2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元，融资规模是2014年同期两倍。其中，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达7376亿元，占比54%；2016年1-11月，108家房企融资总规模达1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采取3+2年、2+1年等，也就是从今年下半年开始将大批量到期。

　　但面对即将到来的还债高峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕，房企发债瞬间跌入寒潮，当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成，2017年继续下降，到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。

　　“求钱若渴”

　　这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查，私募资管、银行委托贷款等也不同程度受到严控。克而瑞研究中心数据显示，今年5月，监测的108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。业内机构还指出，随着4月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。

　　不少房企的负债率已经拉响警报。Wind数据显示，今年一季度末，我国房企资产负债率上升至79.42%，创下13年新高；资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透露，负债率超过70%就很难得到贷款，这是一条“隐形警戒线”，也有业内人士表示负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超过85%的央企，分别是中国铁物和中钢集团，均是靠钢贸业务虚增规模，引发债务风险。

　　与此同时，许多房企的现金流也告急。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半。

　　被按住资金命门的房企开始转战其他融资渠道。据中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔、293.72亿美元，与2017年同期的31笔、127.85亿美元相比上涨幅度达到了130%。此外，房地产集合类信托的发行规模也占到全部发行产品的约1/3，但信托融资成本相对也较去年提高2-3个百分点，尤其是中小房企融资成本普遍提高。

　　降杠杆率为当务之急

　　另有分析师指出，近两年房企融资模式有所创新，比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资，还有其他非标债权融资和民间借贷等方式，这些债务并未计入负债中，房企所要面对的债务危机远超过市场想象。

　　央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中就批评房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大；部分城市新房、二手房价格倒挂；租赁关系不稳定，市场不规范，监管难度较大，房地产市场长效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道。

　　值得一提的是，房企兼具金融属性，对杠杆的依赖性强，负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。“2018年，房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟表示，在规模化竞争格局背景下，非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，随着调控持续，发债等渠道还有可能收紧，房企的压力将越来越大，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了，但目前政策的持续性超乎预期，至今没有宽松迹象，所以从时间上看，虽然企业对还债高峰期有所准备，但是偿债方面的压力仍比想象要大。“现在购房需求带来的资金回笼速度还是可以的，并不是很尴尬，换而言之，摇号政策持续，市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多，那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等，都会倒逼此类房企采取股权质押、增发，或者说以价换量销售。”严跃进分析道。

　　中小企业受影响程度预计最大。张大伟表示，部分城市调控已影响房企销售，龙头房企压力不大，中小房企将面临困境，预计年内还将会出现多宗股权融资，中小企业被兼并。申万宏源在一份研报中也指出，目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控，通过整理房地产存量信用债和2018年新发债券的融资主体变化可以看到，上市公司、央企、规模房企融资比重大幅提高。未来融资压力大时，行业有望加速洗牌。