国家队下场，以旧换新动真格了

最近，出台“以旧换新”细则的城市，越来越多了。

6月，西安房协也发出了《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，正式加入“以旧换新”的行列。据不完全统计，目前已经有超过70个城市在鼓励一二手联动的“以旧换新”模式。

随着参与的城市越来越多，“以旧换新”的落地模式也越来越丰富。

“以旧换新”四大模式，部分城市政策初步见效

从具体的落地执行来看，目前“以旧换新”主要有几种类型：

①开发商和中介主导，自发合作的模式，以上海和深圳为典型。

也就是购房者、开发商和中介，签订一个三方协议。深圳的“换馨家”，甚至还将16家经过认证的房地产自媒体也纳入了合作范畴。

首先，购房者先和开发商达成购房意向，并锁定房源；

然后，中介和其他渠道机构集中资源助力旧房销售，线上线下大力推广，帮助旧房成交。

一定期限内，一般是两个月到半年，如果旧房销售成功，就按照之前的协议来购买新房。如果销售不成功，房企退还购房诚意金。

这种模式，主要还是通过市场参与主体的自发协同，来打通“卖一买一”的成交链条。

中介公司，可以辨别出更有诚意的置换客户，集中资源成交重点二手房源，也能拿到新房的渠道佣金。

换房者，可以加快卖房速度，还可以享受一定的卖房佣金优惠、购房优惠、商贷优惠，和换房期间的租金佣金优惠。

房企，则可以尽早锁定诚意客户，缩短成交周期。

对于三方来说，都有动力去参与其中。因此，从目前的落地情况来看，也还算符合预期。

以深圳为例，据报道，截至5月19号，活动落地不到一个月的时间，乐有家与绿景白石洲合作的“以旧换新”类别签约已经达到20单，成交金额约3亿。

最近广州行业协会也发出住房“以旧换新”倡议，鼓励房企为换房人提供购房款折上折、购房大礼包（家具、家电、家装等）、减免物业服务费等优惠；鼓励中介给予换房人佣金优惠等。

规模基本覆盖了目前广州主要的中介机构及主力在120多个售楼盘，这种群体性的市场联动，能够一定程度上起到活跃市场气氛的作用。

②国企直接下场收购模式，郑州、南京、珠海等城市都有落地。

也就是地方国企或是城投，直接收购买房者的旧房，收购的款项可以用于购买指定的新房。旧房则作为保障性住房和人才公寓。

这种模式交易简单，相当于“以房易房”，成交周期更短。也是目前最受购房者欢迎的一种模式。

以江苏省南京为例，截至5月20日，南京安居的微信小程序“宁换新”平台上，登记意向报名就有约4150组，初审符合条件的登记约3430组。最终，缴纳新房意向认筹金的换房人已经有515组，其中52组客户已经确认成交了。

在珠海市，市场化程度比较高的国企华发股份也有进行收购式“以旧换新”。

要求置换的旧房房龄在15年内，产权清晰、面积不限，业主为自然人。相较于郑州要求收购的二手房必须在120㎡以下，位置在三环以内部分区域，条件更加宽松。

认购的新房则必须是华发全资开发的新房项目。客户只需要经过报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五个步骤，就可完成旧房与新房的置换。

同时，客户也可以选择不把房子卖给华发，而是自己在市场上放盘，华发委托贝壳进行销售，并补贴给客户2个点的交易佣金，也算是市场联动的一种新模式了。

目前，明源云客开发的行业首个“以旧换新”一站式的线上运营平台，已经可以实现从获客引流、收房验资、验房评估，到交易过户、租赁运营，一站式解决“新旧置换”的全链条作业了，业务操作流程已经越来越成熟。戳这里，了解一站式“以旧换新”线上平台

③国资下场批量收购模式‍‍‍‍‍‍‍

6月20日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

目前全国范围已经有约30个城市出台政策鼓励通过收储方式“去库存”。包含广州增城、武汉、杭州临安区、贵阳、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽庐江、临沧、大理白族自治州等地。

这次会议后，国家队下场收楼去库存的模式，将明确扩展至县级城市了。也就是基本覆盖了目前库存压力最大的三四线城市。

这种模式，相较之前的“棚改”去库存，在流程上更加直接。地方政府直接下场，批量收购开发商的库存，去掉了旧房业主换房的环节，能够立竿见影地改善房企的现金流。对房企来说，可以解燃眉之急。

并且部分城市目前的收储价格，是采用按照周边房源定价的模式。

例如惠州是“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安是“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。广州市增城区则按照“土地成本+建安成本”的成本法评估方式确定收储价格。

目前，不少城市的市场价格其实已经是低于开发商的成本价了。因此，政策集中收储对房企来说，会产生很大的吸引力。

④政府主导模式。

即政府出台相关的换房优惠政策，提供税费减免、购房补贴等，鼓励市民“以旧换新”。

例如福建龙岩对购买建面60㎡以上新房的置换客户，给与100元/平的购房补贴。对购买建面60㎡以上二手房的购房人，给予80元／平方米的购房补贴。江苏徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予0.8%或1.2%的购房款补贴；扬州则给予新购商品住宅不超过1.5%的契税补贴。

这种模式，试图通过政府补贴的形式，来促进旧房的流通和新房的销售。但由于力度有限，往往也只能作为市场调节机制的一种补充，很难产生立竿见影的效果。

另外，还有极个别城市，例如肇庆，采用了“旧转保”的特殊模式。购房者可以将旧房转为保障性住房，由政府统一出租，并获得政府指定机构支付的一定年限的租金，款项则用于购买商品房。

相当于业主可以提前兑现未来几年的旧房租金收益，来用于购买新房。

最后，政府主导，开发商和中介介入的模式。

也就是前三者结合的模式，既有政府主导，提供政策支持，又有企业参与保证优质房源和价格让利，还有中介撮合保障旧房的销售，基本上各方市场力量都参与进来了，更有利于“以旧换新”的推进，降低购房者的交易成本。

“以旧换新”目标是激活市场去库存效果有限

其实，上一轮的楼市去库存（2014-2019年），政府主导的“棚改”，本质上也是“以旧换新”。

旧房直接拆除，这部分的无效二手供应直接消失了，货币化安置购买新房，则是由政府买单置换，立竿见影地实现了新房去库存的目标。

但是，这一轮的去库存，却没有这么简单。不同点在于，这一次，不仅一手房需要去库存，二手房也存在去库存的问题。

目前，到2024年4月末时，新房库存已经回升到7.46亿平米，高于2015年的7.19亿平米，达到历史高点。与此同时，不少城市的二手房挂牌量也在不停地创历史新高。

并且大部分城市的楼市都已经进入存量时代，二手房成交已经占据楼市的主导地位了。个人业主降价套现和恐慌式抛盘之间，形成了相互促进的负面螺旋，已经对一手房形成了客户分流和价格下行的竞争压力。

因此，这一轮的新房去库存，不仅需要“以旧换新”的间接式去库存，即通过刺激一二手传导，来释放置换需求。

同时也需要直接地去库存，也就是动用政府力量，来直接进行库存商品房和存量住宅用地的收储。

5月14日杭州临安区就已经打响了第一枪。由政府在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房。收购房源面积预计将达到1万平，以整栋为单位收购现房，或一年内具备交付条件的期房，收购价格不超过周边房源、车位的评估价。

这种模式，相较之前的“棚改”，在流程上更加直接。地方政府直接下场，批量收购开发商的库存，去掉了旧房业主换房的环节，可以更加高效地改善房企的现金流。

因此，政府收储在新房去库存方面，要比“以旧换新”高效得多，收储房源质量和集中度也更强，更方便后续的租赁和管理。

接下来，“以旧换新”模式大概率依然会以市场自发联动＋政策支持的模式为主，国企收购模式不太可能大规模复制，作为去库存的主要手段。

“以旧换新”的政策目标，将主要是用于激活市场活跃度和购买氛围。让有需求的购房者尽快参与进来，从而盘活市场，实现去库存的目标。

直接收购型的“以旧换新”，也可以作为辅助手段，来稳定二手市场的价格预期。

当然，政府直接下场收储目前最大的难点——资金，还没有解决。如果按照5月17号的“设立3000亿元保障性住房再贷款”的提法，规模很明显是远远不够的。如何在不增加地方政府债务压力的前提下，去完成去库存目标，还要看后期持续的资金支持力度。